圍獵郫都地塊，本土民企力量的覺醒時(shí)刻

11月25日，郫都區(qū)郫筒街道一宗占地約42畝地塊被金沙鷺島拍下，成交樓面價(jià)6000元/㎡，溢價(jià)率39.5%。

值得注意的是，除競(jìng)得該宗土地的金沙鷺島外，這宗土地共計(jì)吸引了8家房企報(bào)名參拍，有7家都為四川本土民企。

這并非孤例——10月底，一宗位于川師板塊的6畝地塊，吸引了5家房企報(bào)名，全是本土民企參拍，最終被仁和春天拿下；更早之前，西二環(huán)紅牌樓的地塊，被本土民企澳南以溢價(jià)率19.3%拿下……

一個(gè)難以回避的現(xiàn)實(shí)，過(guò)去四年，市場(chǎng)環(huán)境的變化，讓民營(yíng)房企進(jìn)入殘酷的出清階段。但今年以來(lái)土拍市場(chǎng)多次出現(xiàn)的民企身影，清晰地傳遞出一個(gè)信號(hào)：本土民企，正在重回市場(chǎng)“牌桌”。

那么，它們現(xiàn)在的生存狀態(tài)如何？

第一類：深耕“新六區(qū)”，跑通“快進(jìn)快出”

今年5月，同樣在郫都區(qū)，一宗地塊吸引10家民企報(bào)名，以溢價(jià)59.34%的結(jié)果，才最終被金沙鷺島公司拿下，刷新了聯(lián)投在區(qū)域內(nèi)以33%溢價(jià)拿地的紀(jì)錄；當(dāng)天，一宗新都區(qū)地塊歷經(jīng)20余輪舉牌，才由金沙鷺島關(guān)聯(lián)公司嘉禾興競(jìng)得。

拿下新都地塊后，嘉禾興地產(chǎn)相關(guān)人士微信朋友圈發(fā)文稱：“就兩家人（公司），居然搞了24下，面粉多了一個(gè)億……回看自己都覺得恐怖！”

這句“恐怖”背后，也是這家本土民企的擴(kuò)張節(jié)奏：自2023年拿下溫江永寧地塊起，短短兩年多，嘉禾興已完成在成都所有“新六區(qū)”（即，原二圈層）區(qū)域的落子布局。僅2025年，它與金沙鷺島兩家公司便合計(jì)斬獲8宗土地，成為近年來(lái)四川本土民企中拿地最為積極的力量之一。

規(guī)模擴(kuò)張之外，更值得關(guān)注的是其清晰的操盤路徑。這些項(xiàng)目普遍采用“新六區(qū)+剛改產(chǎn)品+高贈(zèng)送+控總價(jià)”的模式，在市場(chǎng)中快速形成差異化路徑。僅從成果顯現(xiàn)來(lái)看，據(jù)克而瑞四川統(tǒng)計(jì)，今年1-10月，嘉禾興以46.38億元的成交金額躋身成都房企第15位，算是跑通了這樣模式。

圖源：克而瑞四川（2025年1-10月成都市商品房房企流量榜）

“這一路徑的優(yōu)勢(shì)是成本低、投入少，特別適合想要‘快進(jìn)快出’的企業(yè)?！庇袠I(yè)內(nèi)人士提到，如果運(yùn)營(yíng)得當(dāng)，還能掙到錢。于是，近兩年不少企業(yè)均開始探索“新六區(qū)”的開發(fā)。但據(jù)嘉禾興透露，雖然擴(kuò)張快速，企業(yè)卻已經(jīng)進(jìn)入“完全虧損狀態(tài)”。這也留下了新的問(wèn)題：新周期下，高周轉(zhuǎn)模式是否仍對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)適用？

第二類：擅拿主城小地塊，“熟地”成安全墊

10月底，拿下6畝小地塊的仁和春天，實(shí)現(xiàn)了在東中環(huán)的布局。主城、小地塊，成為了許多本土企業(yè)布局的關(guān)鍵。

今年4月，澳南推出了在槐樹店板塊17畝的小項(xiàng)目，澳南·錦江序，項(xiàng)目快速出清。嘗到了市場(chǎng)紅利的澳南又快速在西二環(huán)的紅牌樓板塊拿下了約17.9畝地塊，成交樓面價(jià)19200元/㎡。

僅在今年，多宗突破區(qū)域價(jià)格土地都是被本土民企拿下：鴻山在年初拿下中壩一宗9.8畝的小地塊，成交樓面價(jià)20900元/㎡，創(chuàng)下青羊區(qū)的地價(jià)紀(jì)錄；3月，華添拿下騾馬寺一宗約12.7畝地塊，再度刷新青羊區(qū)地價(jià)……今年入市的萬(wàn)景·公園道1號(hào)、中昕·昕悅府等項(xiàng)目都是占地不超過(guò)20畝的小項(xiàng)目，也都是品牌此前以高價(jià)拿下的土地。

拿主城小地塊，占用的資金量小，不會(huì)影響企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)，并且主城項(xiàng)目的現(xiàn)金流回收更快，因此，這類項(xiàng)目被視作是投資的“安全墊”。但小地塊也限制了產(chǎn)品發(fā)揮，后期物業(yè)也是巨大考驗(yàn)。隨著這些問(wèn)題的暴露，似乎小地塊的銷售也并不如想象中順利。

以鴻山為例，其在主城區(qū)先后落地了鴻山·翡翠府、鴻山·翡翠里、鴻山·翡翠青邸，分別位于錦江區(qū)和金牛區(qū)、青羊區(qū)，占地10畝左右，定位普通改善，以及區(qū)域成熟度極高是這些項(xiàng)目的共性。但據(jù)成都房小團(tuán)公開的銷售數(shù)據(jù)顯示，在8月取證至今，項(xiàng)目已售房源24套。有消息稱，項(xiàng)目預(yù)售均價(jià)4萬(wàn)元/㎡，但實(shí)際售價(jià)僅為2.7萬(wàn)元/㎡。

鴻山·翡翠青邸項(xiàng)目中庭實(shí)拍圖

隨著產(chǎn)品價(jià)格拉升、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，如何在小地塊上做出更高的品質(zhì)呈現(xiàn)，成了擺在面前的問(wèn)題。

第三類：以“非標(biāo)”拼產(chǎn)品力，搶占高端話語(yǔ)權(quán)

在成都民營(yíng)企業(yè)中，還有兩個(gè)不可忽視的名字：萬(wàn)華和蔚藍(lán)卡地亞。

在克而瑞四川10月的銷售榜單中。二者分別以21.28億元和15.21億元的成交金額位列榜一榜二，麓湖生態(tài)城和蔚藍(lán)卡地亞花園城已經(jīng)成為了成都高端市場(chǎng)上的重要名字。

圖源：克而瑞四川

本土民營(yíng)企業(yè)正在搶占高端市場(chǎng)的話語(yǔ)權(quán)——仁和春天打造的仁和春天·29號(hào)院、潤(rùn)達(dá)豐濱江打造的麗世縵華和交子縵華，也在近兩年成都千萬(wàn)級(jí)市場(chǎng)上極具聲量。

今年，高端市場(chǎng)的本土化格局愈發(fā)明顯：

11月初，位于駙馬板塊的新綠色·J57半島正式入市，加入了千萬(wàn)級(jí)產(chǎn)品的行列；錦安置地集團(tuán)在麓湖板塊打造的麓湖·金麟樾也已經(jīng)亮相，將打造千萬(wàn)級(jí)的四代宅產(chǎn)品；在年底，邦泰也將推出位于339電視塔對(duì)面的邦泰·藏錦，同樣是一個(gè)千萬(wàn)級(jí)的項(xiàng)目……在成都的高總價(jià)項(xiàng)目中，本土民企的分量越來(lái)越重。同時(shí)，由于企業(yè)規(guī)模不大，它們?cè)诋a(chǎn)品的設(shè)計(jì)上，更多是以“非標(biāo)”定制，而不是系統(tǒng)化復(fù)制，這也給市場(chǎng)帶來(lái)正面影響。

新綠色·J57半島實(shí)拍圖

市場(chǎng)觀察：

迭代重生，行業(yè)走向成熟的必經(jīng)之路

過(guò)去幾年，整個(gè)行業(yè)都在追問(wèn)同一個(gè)問(wèn)題：什么樣的企業(yè)能穿越周期？

現(xiàn)實(shí)，比答案來(lái)得更直接。

全國(guó)層面，根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至2025年10月，銷售額TOP100企業(yè)中，民企數(shù)量由2021年的68家下降至43家。

聚焦成都，數(shù)據(jù)對(duì)比同樣鮮明——今年1-10月，銷售業(yè)績(jī)前20名中，民企只占據(jù)3席。而對(duì)比2022年，前20強(qiáng)中有一半都為民企。

雖然過(guò)去那種“規(guī)模至上”的草莽邏輯，正在成為歷史，但當(dāng)潮水退去，更讓市場(chǎng)清醒地意識(shí)到，今天的房地產(chǎn)行業(yè)，正經(jīng)歷一場(chǎng)轉(zhuǎn)向質(zhì)量生存的深刻轉(zhuǎn)型。陣痛難免，但這也是走向成熟的必經(jīng)之路。

因?yàn)槊衿蟮姆€(wěn)定，關(guān)乎行業(yè)的穩(wěn)定；只有行業(yè)底盤穩(wěn)固，購(gòu)房者才敢用真金白銀投票，真正“下場(chǎng)”買房。

令人欣慰的是，市場(chǎng)也有一些“微光”。從過(guò)去幾年始終活躍在場(chǎng)的企業(yè)身上，我們能看到某種共通的基因——對(duì)政策與市場(chǎng)的敏銳嗅覺、在不確定性中提前布局的決斷力，以及將戰(zhàn)略貫徹到底的堅(jiān)定執(zhí)行力。

市場(chǎng)更期待那些正走向臺(tái)前的民企能夠“以史為鑒”，企業(yè)的未來(lái)，從來(lái)不能依靠運(yùn)氣。它屬于那些看得遠(yuǎn)、謀得深、做得實(shí)的企業(yè)——靠的是遠(yuǎn)見定方向，靠的是靠“健康的價(jià)值觀”活下去，更要靠韌性走得更遠(yuǎn)。

我們始終相信，沒有永遠(yuǎn)的寒冬，只有迭代的重生。行業(yè)在重塑，本土民營(yíng)企業(yè)也正在經(jīng)歷摸索、崛起、洗牌、以及走向強(qiáng)大。

正如那句樸素的四川老話所言：“沒有背時(shí)的行業(yè)，只有背時(shí)的企業(yè)。”

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來(lái)源：成都商報(bào)資料庫(kù)/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國(guó)

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