天津
今天一早，收到一位讀者的問題，說最近看到兩個數據不知道信哪個。
“有說房價還要下跌38%，另一個機構說跌20%，誰是真的？”
我查了一下，這是來自兩個知名投行瑞銀和高盛的數據，都沒錯。
具體怎么回事呢？
瑞銀在《中國房地產：又將迎來兩年下行周期》里預測，明年2026年一線城市二手房價格跌10%，2027年再跌5%。
如果租金不變，且房貸利率降至2.7%，那么房價需要下降38%才能讓購房和租房的現金流持平。
高盛的報告卻說，即使一線城市房價再跌20%，銀行也能撐住。
其實，兩個數據側重的是一個問題（房價）的兩個方面。
瑞銀強調的是估值是否合理，房價到底貴不貴；
高盛關注的是金融風險，系統會不會崩盤。
來具體分析。
瑞銀的邏輯是，房價的底，和利率的下調以及租售比的改善有關。
即房價要和房租匹配，按揭利率要和租售比匹配。
簡言之，同等條件的房產，每月的房貸要和租金差不多，房價才算在合理區間。
所以，38%是在此基礎上算出來的。
再看高盛，它研究了深圳兩家銀行的數據。
結論是，房貸余額只占房產現價的40%—55%，如果銀行把房子拍賣了，能收回40%—80%的錢。
據此說明，一線城市房價再跌20%，也不會引發銀行系統性風險。
我們可以把高盛此舉看作是一個壓力測試。
不僅如此，仔細看兩份報告的內容就會發現，二者的范圍也不一樣。
瑞銀給出的數據是針對全國，而高盛僅選取了一線城市+特定銀行的數據。
所以，瑞銀單純地說“太貴”，高盛想說價格降到一定程度，銀行也能扛。
個人認為，這兩個報告都是給專業的投資人看的，服務于不同的投資決策。
一個指引資產配置時機，一個評估金融系統風險，結論有差異只是因為分析框架不同而已。
作為普通人，你只要知道，房產下行不會硬著陸，是一個相對漫長的過程，出清需要時間。
你也不用擔心會在某一天突然崩盤，大概率會是一線城市或城市核心區域更抗跌。
GJ不會看著地產崩盤，這一點從目前的松限購、購房貼息就能看出來。
當然，政策只能緩解下跌，不能扭轉趨勢。
政策底絕不等同于市場底，租金走勢和居民收入也都是房價走勢的關鍵變量。
瑞銀想告訴我們，房地產黃金時代已過去，正回歸理性；
高盛想傳達的是，不要過度恐慌，不會輕易崩掉。
所以，如果你沒有用來投資的房產，就不用糾結房價會跌多少。
對普通家庭而言，房子終究是居住的場所，而非短期套利的工具。
看清趨勢、理性看待波動，才能在未來市場中做出更從容的選擇。
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