天河，小心了

10月底拿地，半個(gè)月開展廳。

上個(gè)月越秀拿下的天河廣棠項(xiàng)目、番禺大石項(xiàng)目，出規(guī)劃了。

先來聊聊大家非常關(guān)注的天河廣棠地塊，案名越秀閱璟臺(tái)，110-130平的板樓面積、88-99的塔樓面積段。

在項(xiàng)目的具體節(jié)點(diǎn)上，先在旁邊開了城市展廳，下個(gè)月銷售中心和樣板房就會(huì)出來，在緊急施工了。

年底前，會(huì)開盤！

產(chǎn)品方面，與此前路透版本差不多，會(huì)是2T2板樓+2T4塔樓的高低配。

最關(guān)鍵的一點(diǎn)是，面積段并沒有做得太大，這里可能是天河區(qū)距離珠江新城最近，對(duì)剛改客群最友好的面積了。

即便是板樓面積，110平也屬于大多數(shù)天河改善客群可以上車的戶型。

感興趣的朋友，掃碼私聊小C。

之前看保利天瑞，卻因?yàn)榭們r(jià)太高沒法下決心的客戶，可以把閱璟臺(tái)也納入考慮范圍了。

路透出來的效果圖，幾個(gè)點(diǎn)：

·容積率2.1，閱璟臺(tái)規(guī)劃了15座板樓和6座塔樓，兩塊地都是一樣的布置，更靠近西側(cè)的是高層，東側(cè)則是板樓；

·配建幼兒園放在了東地塊的東南角；

·板樓是正南正北的兩梯兩戶、專梯入戶配置，低密小高層；

·塔樓是三個(gè)東南、一個(gè)西南，且都是單邊位沒有并排互相遮擋，舒適度和光照朝向都不錯(cuò)；

閱璟臺(tái)周邊樓棟規(guī)劃、容積率都不高，且基本上都是商業(yè)配置，不靠近廣園噪音也不會(huì)太大，低樓層也會(huì)相對(duì)不錯(cuò)的居住體驗(yàn)；

周邊道路是十字路口設(shè)計(jì)，但都不是主干道，未來有機(jī)會(huì)可以不走廣園到省實(shí)，對(duì)于日常接送的家長(zhǎng)是個(gè)好消息。

總價(jià)一下，閱璟臺(tái)可能是適配更多500-900萬改善客群版本的保利天瑞，更適配自駕客群。

越秀全新的璟字系高端產(chǎn)品，在這么核心地段，產(chǎn)品大概率不會(huì)差，據(jù)說會(huì)所將近5000m2，主打低密高配的舒適改善。

地塊的產(chǎn)品面積段不大，統(tǒng)籌天瑞的九年制省實(shí)、可搖號(hào)旁邊清華附中灣區(qū)學(xué)校，與前者直線距離約1公里，已經(jīng)正式開學(xué)。

缺點(diǎn)是周邊待開發(fā)項(xiàng)目比較多，沒有地鐵。未來可能是地鐵上蓋，地塊北側(cè)要預(yù)留19號(hào)線站點(diǎn)。

閱璟臺(tái)綜合樓面價(jià)3.1萬/平，參考保利天瑞樓面價(jià)4.6萬/平，天河壹品樓面價(jià)3.4萬/平，還有今年天河世界大觀地塊樓面價(jià)3萬/平；

參考幾個(gè)板樓項(xiàng)目，閱璟臺(tái)在指標(biāo)上近似，優(yōu)勢(shì)可能是在價(jià)格上。

周邊項(xiàng)目在售價(jià)上很穩(wěn)定，也給了閱璟臺(tái)更多的空間。

天河壹品，在售面積約86-143平，均價(jià)約6-7萬/平，現(xiàn)樓小戶型可以做到5字頭，480萬左右能上車。

保利天瑞，在售面積約113-268平，均價(jià)約8-10萬/平，部分天地樓層小戶型，可以做到7字頭，113平總價(jià)850萬左右能搞定。

雖然閱璟臺(tái)區(qū)位和周邊氛圍，不如背靠匯景新城的天瑞，但是閱璟臺(tái)距離廣園和科韻路有退距，容積率更低。

過去三年，保利天瑞的價(jià)格也很穩(wěn)定，憑借天河+低密+板樓+省實(shí)的組合拳，在缺好產(chǎn)品的天河，殺出一片天。

閱璟臺(tái)的產(chǎn)品面積段，也很巧妙的和保利天瑞做了錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。

面積段也越做越小了，保利天瑞的板樓門檻是112平，最大卻去到268平，跨度極大，天瑞的小區(qū)花園更大更完善，距離學(xué)校更近，平時(shí)接送小孩子更方便。

閱璟臺(tái)的優(yōu)勢(shì)是面積段會(huì)更友好，價(jià)格和總價(jià)上也能期待下，尤其是小面積就能享受到兩梯兩戶、專梯入戶，也距離廣園快速有退距，氛圍上會(huì)更安靜。

在當(dāng)前相對(duì)謹(jǐn)慎、觀望的市場(chǎng)情緒下，好產(chǎn)品+好學(xué)校的基本面，加上更低總價(jià)以求更好的流速，也是一張答卷了。

另一邊的越秀大石地塊進(jìn)度要更快。

案名確定為越秀鴻璟臺(tái)，旁邊的城市展廳已經(jīng)對(duì)外開放了，12月會(huì)開樣板間。

項(xiàng)目戶型面積比較明確，全南向產(chǎn)品89-122平，首開西南側(cè)比較靠近大門的1#、11#。

塔樓是2T4，89、91、98平，板樓是2T2，109、122平，專梯入戶。

小區(qū)一共11棟樓，3棟塔樓+8棟板樓，約680戶，算是一個(gè)中型社區(qū)。

可以看到，內(nèi)部花園還規(guī)劃了泳池，酒店式會(huì)所、沿街商業(yè)也會(huì)配上，約5500方的公服配套。

項(xiàng)目外立面，也是大石少有的大面積玻璃，顏值在線。

現(xiàn)場(chǎng)銷售透露，這兩天開放后主要是附近業(yè)主來咨詢，有的是分巢買二套，有的是置換低密大戶型。

尤其是板樓109平和122平，問的人比較多，這類產(chǎn)品在大石板塊是獨(dú)一份。容積率2.6，也是板塊最低密度。

目前，鴻璟臺(tái)還沒有明確吹風(fēng)價(jià)，參考周邊售價(jià)3.5-4萬/平。

總結(jié)一下，鴻璟臺(tái)主打通勤牌，距離大石地鐵站約740米，20分鐘、6個(gè)站到珠江新城；城際站，也已經(jīng)開通了。

對(duì)面是萬民城，大石人民的吃飯、遛娃商業(yè)中心；一個(gè)站到長(zhǎng)隆萬博，K11S已經(jīng)開業(yè)了；

一個(gè)不確定性是學(xué)校看統(tǒng)籌，周邊有禮村小學(xué)，大石小學(xué)等等，但都算不上名校；

另一個(gè)是，家門口南大干線，雖通勤方便，有市政公園格擋，但噪音難免；

無論閱璟臺(tái)還是鴻璟臺(tái)，越秀交出來的答卷都很像。

統(tǒng)一的板樓+塔樓高低配，且面積段做的不大，對(duì)于大戶型配比很謹(jǐn)慎。

現(xiàn)在的市場(chǎng)，如果沒有好產(chǎn)品，很難跑出來。房子從單純的卷超高實(shí)用率，轉(zhuǎn)向追求更好的采光、環(huán)境、私密性等等。

隨著保利天奕、保利天瑞、越秀觀樾等產(chǎn)品賣的不錯(cuò)，南北對(duì)流、專梯入戶、私密性和舒適度都好的板樓受到了市場(chǎng)的一致認(rèn)可。

當(dāng)然，一切的前提是，廣州出讓的地塊越來越低密，容積率越來越低。

房企也能做出來更好的產(chǎn)品。

以往800萬、1000萬才能享受到的專梯入戶板樓，現(xiàn)在門檻打下來了。

例如說，珠江天河都薈一期板樓是152平，二期就把面積段砍到了104-144平，也把總價(jià)從800多萬殺到了540萬。

天河閱璟臺(tái)的的門檻面積，也是在110平，還有專梯入戶。

而大石板塊過往新盤更是沒有板樓這種產(chǎn)品，500萬預(yù)算也是買到的2T4的高層產(chǎn)品，現(xiàn)在有機(jī)會(huì)買到密度更低的新規(guī)板樓，也是一種居住升級(jí)。