上海
今年四月份以來，一線城市和少數強二線城市出現了一輪房價補跌。
咱們之前分析過這一現象，也引發了很多網友的討論。
有些人說，一線城市房價補跌主要是因為它的泡沫很大，明顯大于全國其他城市。
今天我們再聊一下房價泡沫話題。
關于房價泡沫，我們有專門的測量模型，將房價收入比、租金收益率、房價短期波動因子這三個細分指標進行加權指數化處理后，得出指數走勢。
下面我們來看一下最新數據。
這是全國房價泡沫總的走勢圖，泡沫最高峰出現在 2021 年 8 月份，指數高達 176，泡沫非常大。
之后便開始了持續的擠泡沫過程，2024 年 7 月份泡沫指數進入負值區間，也就是說泡沫擠完了。
但進入負值區間并不意味著房價會止跌，因為房價波動較大，其屬性就是上躥下跳，既會漲過頭，也會跌過頭。
今年十月份房價泡沫指數是 - 85，這一數值已經超過了上一輪房價泡沫最低點 ——2015 年 7 月份的 - 79，也就是說本輪房價擠泡沫的程度已經超過了上一輪樓市低迷期。
但由于前幾年泡沫積累的程度特別大，相應地，此次擠泡沫的時間也會超過過去，而且即便泡沫擠到底，房價被低估的程度也會明顯超過 2015 年。
聊完總體情況，我們再來看區域差異。
全國分為一線、二線、三線城市，之前提到今年四月份以來一線城市房價出現補跌，咱們從泡沫大小的視角做些比對分析，甚至可以和全國部分三線城市進行對比。
圖中的藍線是一線城市的房價泡沫走勢，紅線是三線城市的房價泡沫走勢。
從歷史走勢來看，二者基本上是同步的，但部分時段存在差異。
比如 2011 年到 2014 年，三線城市的房價反而略有泡沫，而當時一線城市的房價沒有泡沫，泡沫指數反而是負值。
因為當時一線城市的房價調整幅度大于三線城市，同時，一線城市的人口基本面、經濟基本面都要明顯強于三線城市，即便房價漲幅和三線城市一樣，一線城市的泡沫也會更小一些。
2015 年，一線城市的房價泡沫指數率先上漲，自身泡沫開始積累，而三線城市直到 2017 年初才開始積累泡沫。
一線城市泡沫的最頂峰出現在 2017 年，三線城市的最頂峰則在 2021 年四季度。
三線城市的泡沫在 2024 年 8 月份就已經擠完了，而一線城市的泡沫直到 2025 年 3 月份才擠完。
目前來看，一線城市的泡沫指數是 - 51，需要注意的是，這一點位依然略高于上一輪一線城市泡沫的最低位 ——2012 年 12 月份的 - 93。
也就是說，一線城市的房價雖然泡沫擠完了，但房價下跌還沒到位。
三線城市目前的泡沫指數是 - 89，已經超過了上一輪樓市低迷期 2015 年 10 月份的 - 72。
通過上述數據分析和量化比對，我們可以明顯看到：一線城市目前房價跌幅確實不小，但泡沫指數的負值還沒有超過上一輪的低點，按照邏輯推演，后續肯定會創造歷史新低。
今年四月份以來，一線城市房價跌幅較大，屬于補跌性質。
全國很多三線城市房價目前也在下跌，但下跌勢頭已經放緩，主要是因為前面幾年跌幅已經很大了。
這反映在房價泡沫指數上，就是三線城市泡沫指數的負值要明顯超過一線城市，而且負值的最低位已經超過了上一輪 —— 也就是十年前三線城市曾經出現的最低位。
相對而言，當前三線城市的房價調整幅度更大，也更加接近底部。
但這樣的分析并不代表三線城市會率先止跌反彈，其實正好相反：一線城市在經過補跌之后，在下一輪樓市見底復蘇期會領先于三線城市。
相關數據指標較多且復雜，但咱們需要把握住事物的本質，抓住主要脈絡和主要方向就好
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