杰總｜看法確實有點扎心

最近數月，表達欲降至谷底。

一些標志性的熱點地產議題，連很多跨界同行都在紛紛吃瓜，但我和董小姐居然完全沒有跟進的欲望。

如果不能說點不一樣的，不如干脆不說。

但是，我們植根于地產賽道，觀察，采訪，表達，輸出又是最重要的工作。

昨天，跟幾個資深粉絲聊天，圍繞「沉默的地產話題」，在一片散漫之中卻慢慢逼近了很多「真相」。

一種體感是，為什么地產正在變得靜悄悄？

另一種體感是，今年市場真相到底是什么？

部分內容很有感覺，我把多人對話脫水分享出來，大家也來評評理。

1

今天的地產行業，大家一致關心的話題正在越來越少，原因很多，但根源可能是：

在當下市場深度調整階段，各家企業面臨的問題、生存狀態、痛點越來越不一樣，利潤的差異也越來越大。

因此，大家沒有共識。

2

地產因此正在變得靜悄悄。

行業進入了一個碎片化、細分的時代。

大家沒有共同的話題，甚至二號、三號議題都不一樣。

因為，大家沒有共同的成長空間。

3

地產也開始沒有偶像。

第一代的地產企業家，舞臺上的表達欲已經無限消失。

第二代的地產企業家，剛接班就與歷史迎頭相撞，失去了發言的資格。

已經崛起的地產新勢力，更多是地緣屬性的企業，所以它不追求企業家個人IP，而是公司IP。

國央企嘛，政治正確第一，低調為王。

媒體喜歡造神，也以滅神為樂。

所以一勺言不一樣，每年JUMP大會更不容易。欣賞但同情你們。

4

現階段，房企的生存之道是務實。

務實就是胡適的觀點，多談點問題，少談點主義。

生存第一，詩和遠方先放一邊。

5

地產客戶的來源，越來越碎片化。

從視頻、大V，社交媒體，到很多地緣客戶，來源無比分散。所以，話語權也就去中心化了。

地緣客戶是今天很多小房企活下來、甚至活的不錯的秘密。那些區域型房企，也因此構建出自己的長城。

但是，有一點是共同的。

從全國化的媒體到地方性的媒體，大家都活在自己熟悉的市場里，對外地市場和企業主體的變化，非常不關心，這就讓行業更加沉默。

不過，反過來說，這又是你們大會的使命。

6

今年有個發現，身邊很多人不關心世界杯。

但是，關心各種版本的蘇超，贛超，川超等。

大家都在關注身邊，關注細分。

問題是，雖然大家有各自的關注點，但很難拼出一個全國性的邏輯。

現實變得復雜，立體，模糊，地產人需要一只慧眼。

7

去年大家關注好房子，今年大家關心什么？

價格。

旁邊的二手房賣300萬，你的新房產品折騰來折騰去，各種卷，賣400萬。

但是，如果二手房降到200萬，你的400萬新房產品卷出花來，也沒人理你。

非常殘酷，非常真實。

8

2026年，一個未必是集體共識的觀察是，越來越多的房企意識到，產品卷到極致，也不能夠對抗資產價格持續性的下跌。

所以，很多開發商可能會選擇，從一場全行業產品軍備競賽里抽身出逃。

會所不一定要做那么大，私宴廳必須取消，游泳池先換成多功能球場再說，但是，我在物業費和價格上做點讓步。

千萬千萬別小看這一點點讓步，因為，這才是真正的尊重市場。

9

認知是跌出來的。

有的城市跌的很慘，跌的最久，客戶就開悟了，想明白了。

但是，有的城市還沒想明白。

此刻，很多城市的客戶還在想著，簽署房價聯盟，或者眾籌升級外立面鋁板，想用這個方法試圖對抗房價下跌。

我不會嘲笑他們的努力，我只是憐憫他們。

這個時候，投入越大，虧的越多。

10

在發展中解決問題。

發展也是一種生存。你只有拿新地，你才有活下去的機會。

對開發商而言，越是拿新的地，你越能活下去。

因為這樣，你能背刺別人。

11

前四個月，一場二手房對新房的史詩級的平替，發生在很多二三四線城市。

這些城市，在各種意義上，都不會被媒體輕易掃描到。

但是，這一輪下來，很多弱能級城市，低總價的二手房成交量，創了歷史新高。不過，相比二手房的回暖，全行業新房的交易量同比下降了三四成。

這個事實，或許會提醒全行業，大家的購買力確實不行了。

新房產品的供給方向，需要正視這個現實。

12

中國房企現在普遍面臨一個問題，歷史存量問題怎么辦？

萬科誠實地計提了數百億，但是很多巨頭，要么減值計提不夠多，要么基本不計提。

可是，存貨貶值還在逐日發生。

這是今天很多地產CEO、CFO最關心的問題之一。

同時，也可能是一條很有含金量的業務賽道。

13

2026年這一波市場反彈，跟絕大多數房企沒有關系。

如果這兩年你沒有拿地，你肯定賣得不好。

如果你買在了一線城市，你的壓力會有點大。

但是，市場和行業一個巨大的盲區是，在很多被低估的二三線城市，比如沈陽，烏魯木齊，昆明，哈爾濱等，因為供應連續五年收縮，新房需求大量積壓，一些開發商的戰況非常驚人。

但真相是，又有多少房企布局投資了這些城市呢？

14

那些樓市回暖的城市，根源是政府在地價上做了讓步。

地價回歸，房價就回歸到一個更合理的狀態。地價回歸的越快，一個城市的樓市企穩速度也就越快。

甚至曾聽過一個暴論，城投不倒，樓市不穩。

原理很簡單。當土地托底能力徹底被抽離后，地價才能認清現實，向地心回歸。

而城投能力越強，幻想就越重。

15

高贈送率，低容積率，其實都是地價回歸。

為什么要遮遮掩掩呢？

不管愿意與否，市場都會自發地逼著地價回歸，只是需要的時間會更長一些。

今天，地產市場的供給有巨大的問題：不是大家不想買新房，是你沒有供應他買得起的新房。

市場已經發出了它的信號。

剩下的無非是，開發商的各類人才，你們有沒有接收到這個信號，并作出反應？！

16

一個好房子戰略，支撐了2025年的樓市敘事。

住建系統眼中的好房子是多維度的性能提升，更隔音更智能，缺點是增加成本。

群眾眼中的好房子是高贈送率，物美價廉，才買賬。

這種認知不一致，是好房子的尷尬，也決定著這個戰略能走多遠。

17

在購買力下降的時候，任何增加成本的戰略都面臨考驗。

去年，好房子還能講講新規產品對老規產品的降維打擊。

今年，大家都是好房子了，這個故事如何繼續講下去？

媒體喜歡懸念，而我們要的是答案。

答案正確，活。

答案錯誤，死。

18

第四代住宅，抬板住宅，每個都很時髦。

每一年，開發商都要發明幾個內卷的名詞。

但是，這些產品理念，一開始就有特定的地域限制。

四代宅是西南屬性，而抬板社區是華南概念。但是，這些新概念卻不合時宜地推向了所有城市。

市場太卷了，你有我就得有，不考慮未來。

不過，傻逼的共識也是共識，反正我自己肯定不買。

19

產品內卷的核心原因是，在地價上不肯輕易讓利。

房地產最大的成本是地價。

地價不好降，你只能在所謂這個產品上不停的想辦法。

20

二手房，現在是低總價賣得好。其實，新房也是。

今年一個全新的問題是，房企過去幾年都在一門心思搞高端改善軍備競賽。

現在，突然間發現，新房市場剛需剛改恢復了，但自己不會做了。

因為，過去幾年，從決策人到設計負責人，再到供應鏈，都是高端導向了，能力和慣性一時半會還轉不過來。

21

房地產市場很有意思，它有規律，有邏輯，有周期。

但是你得真正研究它的結構，否則它會懲罰所有輕視的人。

但是，不好意思，很多地產人是要在這里掙快錢的。

沒有這個耐心。

22

說了那么多年狼來了，狼真的來了。

今天地產行業正在加速向制造業轉變，資產邏輯不再成立，居住邏輯更加強化——這個底層邏輯的轉變，正在深入人心。

但很多地產老登是不適應的，還自我感覺良好。

其實，我非常期待地產新勢力的崛起，好好地給這些老登公司上一課。

23

房地產市場每年都有新話題。

每年市場都在改變，而且今年市場越來越回歸常識，這是一件好事。

但是，對很多從2019年以后提拔上來的一批地產職業經理人而言，卻是挑戰。

行業開發的產品，肯定比前兩年要更好。

但是，這個行業，的確也不需要老登職業經理人在那里指點江山了。