長租公寓包租模式之“殤”

近期，多家長租公寓頭部企業(yè)被曝出強制清退租客的消息，并且這些公寓是集體性清退多家門店，雖然品牌方回應，公司處于正常運營狀態(tài)，只是進行房源結構戰(zhàn)略性優(yōu)化，但是這樣的說法顯然不能平息租戶的擔心，臨近年底，難道長租公寓暴雷潮又要“重演”了嗎？

▲某品牌公寓清退門店的通知

而這些清退門店的長串名單背后，我們發(fā)現(xiàn)幾乎都有一個共性：采用的包租模式。

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包租模式的風險從未像今天這么大

長租公寓機構化模式主要劃分為重資產(chǎn)自持、中資產(chǎn)包租、輕資產(chǎn)托管三類經(jīng)營模式。中資產(chǎn)包租模式是業(yè)主與企業(yè)簽訂長期合約，企業(yè)負責裝修和出租，賺取租金差，也是俗稱的二房東模式。此前包租模式基本是穩(wěn)賺不賠的買賣，主要由于二房東收房合規(guī)性沒有現(xiàn)在這么嚴格、租客對房屋品質(zhì)要求不高、房東處于強勢地位、競爭不激烈等等原因。而如今頻頻“暴雷”主要有兩個方面的原因造成的：

1、市場下行期，原先高價拿房的企業(yè)扛不住了。近期爆雷的門店多數(shù)是企業(yè)拖欠房東租金或者續(xù)約條件沒談攏造成的。包租模式核心利潤來源于不確定的租金差，市場上行期，其利潤可觀，比如2019-2022年魔方公寓90%以上的盈利來自于直營模式，但是當前住房租賃正處于明確的下行階段，租金收入持續(xù)下降，成本卻是剛性兌付（拿房成本）+持續(xù)上升的（獲客成本），項目實際運營中“容空置空間”不斷被壓縮，對出租率非常敏感，一旦跌破對應的安全值，項目即面臨虧損的局面，而當初那批高價拿房的公寓首當其沖地陷入”收房越多、虧損越重“的困境。

2、公寓方運營得好，物業(yè)方解約拿來自己做。這一種情況較少，但也實際發(fā)生過，即業(yè)主方看到公寓運營商運營回報率高，于是解約拿來自己運營。白領公寓市場內(nèi)部差異大，不同運營商的條件背景和運營能力差異巨大，所以這里存在“以小換大”和“以大換小”的操作空間。“以小換大”就是指遵從成本邏輯，品牌方因拿房或運營成本高退場，物業(yè)方拿過來自己做，成本明顯下降后利潤也可以做的不錯。（）比如嘉定某長租公寓項目，就是在坪效顯著提升周邊項目的情況下，被物業(yè)方清場。

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包租模式數(shù)量收縮，輕資產(chǎn)托管成主流

隨著中資產(chǎn)包租模式頻頻暴雷，長租公寓商業(yè)模式逐漸向輕、重兩端轉(zhuǎn)移，采用包租模式的機構數(shù)量顯著收縮，采用輕資產(chǎn)托管和重資產(chǎn)自持模式的市場占比逐漸提升，但是由于重資產(chǎn)門檻較高，包租模式消失的份額逐漸被輕資產(chǎn)托管取代，成為當前市場的主流選擇。比如今年4月份泊寓向全行業(yè)發(fā)布招募加盟商的消息，釋放出房企系公寓也開放加盟的信號。泊寓最為行業(yè)頭部規(guī)模運營商以重資產(chǎn)入局，借中資產(chǎn)擴張，最終向極輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型；而以包租模式起家的魔方公寓，招股說明書中資產(chǎn)規(guī)模占比達66%，完成D輪融資后，便宣布開啟輕資產(chǎn)戰(zhàn)略計劃，加速其輕資產(chǎn)戰(zhàn)略布局。

當前市場，輕資產(chǎn)托管模式能夠脫穎而出，是因為最好的承接了公寓市場與金融環(huán)境的變化：

第一、規(guī)避中資產(chǎn)包租模式的固有痛點與致命傷：資金壓力與租金風險。雖然包租模式的運營商已經(jīng)從高歌猛進變?yōu)闃O其謹慎，一方面向業(yè)主方大幅壓價，降低資金壓力；一方面將租金風險變得可控，比如將未來的租金收益按照悲觀、中觀、樂觀模型測算，得出一個風險可控的投資回報率。但是未來市場租金錨在哪兒并不清晰，再加各種渠道入場的房源競爭越來越激烈，未來包租模式的風險仍然較大。

第二、長租公寓不動產(chǎn)金融化的推進，行業(yè)內(nèi)部分工、合作越來越精細化。由于長租公寓金融證券化的打通，多方資本（險資、不動產(chǎn)基金）普遍看好投資長租公寓行業(yè)，導致市場上對專業(yè)運營服務商需求日益增多，這些長錢進入給予公寓運營商穩(wěn)定、可持續(xù)的收入來源，比如有的資方只收有限的投資回報率，運營方賺取托管費、租金差價及增值服務；有的運營方收取管理服務費，收入相對穩(wěn)定；有的運營方與資方共同出資，共攤利潤和風險，享受資產(chǎn)增值及租金收益。不管哪種模式，運營方都只需專注于提高運營效率，回歸服務本質(zhì)上來，這是在當下不確定的市場中能拿到的確定性機會。

3、長租公寓運營模式越來越成熟，早期走輕資產(chǎn)托管的主要是酒店系（成熟的加盟體系和房源獲取優(yōu)勢）和中介系（資金有限），如今各大長租公寓運營商能力短板基本都已補齊，不管是從品牌效應、產(chǎn)品設計、運營管理體系、供應鏈系統(tǒng)等都走向成熟，隨著整體效率的提高，走向輕資產(chǎn)擴張是市場必然的選擇。

最后，長租公寓包租模式之“殤”，實則是市場機制對不可持續(xù)商業(yè)模式的出清與校準。而輕資產(chǎn)托管的崛起，不僅是企業(yè)在不確定環(huán)境中的生存策略，更是行業(yè)回歸服務本質(zhì)、構建健康生態(tài)的積極信號。未來，具備專業(yè)運營能力、品牌價值和金融合作經(jīng)驗的機構，將更有可能穿越周期，在更規(guī)范、更透明的市場中，與業(yè)主、租戶及資方共同實現(xiàn)長期價值的共贏。

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