2025上海樓市的5個“切面”

大家好！2025年馬上就過完了，按照慣例，每年的最后一篇稿件，是對這一年的總結。

如果用一句話來形容2025年的上海樓市，你的一句話是什么？

申度君的一句話總結是：“結構時代”真正來臨，“有錢人的樓市”與“普通人的樓市”雙軌格局的形成。

解釋一下前半句：“結構時代”真正來臨，也就是我們常說的“啞鈴型”市場，結構性分化。一邊是高端市場的堅挺，另一邊是剛需市場的全面潰退。這種分化從2024年開始初現雛形，2025年可以說全面進入了結構分化時代。可以想象，結構分化的狀態還會持續挺久。

無論從供應端還是需求端，都決定了未來幾年的市場一定是分化的。

下面，申度君從幾個角度再淺淺分析。

01

土地供應：

核心地塊精準投放

上海核心地塊的爭奪戰，不僅是房企的生存之戰，更是一場圍繞中產購買力的精準布局。

上海土地市場最顯著的變化是供應結構的優化。2025年，上海超過50%的涉宅地塊位于外環內，最近幾個批次也是多數地塊集中在中心城區。

這一轉變體現在兩個層面：

核心地塊占比提升。楊浦、徐匯等核心區域地塊成為供應主力。2025年出讓的地塊多數具備低容積率、風貌保護等特點，適合打造高端產品。

這種供應策略的轉變，直接影響了新房市場的產品結構。核心區域新房向高端改善型產品集中，從而吸引購買力更強的中產及以上階層入市。

“溢價圈”放大。還有一個有趣的點是，上海宅地的“溢價圈”從市中心向外慢慢推進了幾十公里。一些許久沒有新供應的傳統黃金地段開始發力。比如長寧、新江灣，稍遠的還有閔行梅隴、寶山南大。

02

板塊輪動：

核心區價值固化與新興板塊崛起

在2025年，上海一些板塊表現得分外活躍。

楊浦濱江成為最大贏家。年中，楊浦區通過全球推介大會發布14幅濱江黃金地塊，引人注目。過去一年，楊浦濱江開發在售項目眾多，成為當之無愧的網紅板塊。

浦東后灘年末異軍突起。華潤置地與上海南房集團共同拿下的后灘與黃浦區余慶里組合地塊，總價高達244.7億元。隨著年底，華潤澐啟濱江定價13.67萬/㎡入市，后灘價值正在重估。后灘九宮格后續的項目已躍躍欲試。

寶山南大作為“北轉型”戰略的關鍵落子，中建東孚以81.95億元競得南大組合地塊，涵蓋5宗住宅和1宗商辦，將建設250米地標塔樓。這種商住捆綁開發模式，體現了區域政府通過規劃賦能提升片區能級的思路。

相對比較坎坷的板塊是虹口北外灘。今年同樣是項目扎堆，但入市價格和表現基本都低于預期，未能一起烘高板塊熱度。金茂璞元打出“第一槍”，但未能將區域價格頂到17萬/㎡；之后，外灘潤府拿地價格雖有更大優勢，卻也沒能拿出足夠傲人的成交成績單。虹口北外灘目前在售的幾個項目，或是“蟄伏”，或是“獨自戰斗”。

03

房企戰略轉變：

與城市共成長的新邏輯

面對新的市場環境，房企也積極調整投資邏輯。

產品導向取代規模導向。房企積極拿地，是有其判斷依據的。當前，行業進入深度調整期已三年有余，在這期間，收縮戰線乃至停止拿地后重回健康經營軌道的財務穩健型房企，如今土地儲備已相對不足，為避免無貨可售，這些公司拿地力度加大。

更重要的是，房企投資邏輯已經發生轉變，為了提升去化率、保證現金流安全，房企以打造精品的新思維拿地，助力行業從“拼規模”轉向“拼品質”。

與城市戰略協同。除了公開市場，核心地塊“遴選”化的趨勢明顯。所謂遴選，就是由一級開發商上海地產集團和上海城投與市場化的企業進行雙向選擇，共同開發核心地塊項目。核心是確保區域的整體規劃有序推進。

04

中產購房力：

托舉市場的核心力量

2025年上海樓市的一大特征是核心城區需求進一步釋放，改善性需求逐漸成為主流。

數據支撐這一判斷：上海房地產表現優于全國基本面，全年宅地招拍掛出讓交易金額超1400億元位居全國第一。這種購買力的集中，正是中產階層對核心資產配置需求的體現。

中產購房偏好也發生明顯變化：

更看重產品品質。“好房子”標準正式出臺，優化地塊規劃設計等條件，包括放寬陽臺、公共空間計容規則，支持建設立體生態住宅。

更關注長期價值。中產階層購房不再僅僅考慮投資回報，更注重居住品質和資產保值。這也促使房企從“拼規模”轉向“拼品質”。

05

新房與二手房：

撕裂的“啞鈴型”市場

2025年上海樓市最顯著的特征是“啞鈴型”結構的全面凸顯。新房與二手房市場呈現出截然不同的需求導向，形成了兩極分化的市場生態。

新房市場，特別是高端住宅，表現搶眼。數據顯示，2025年1—11月上海商品住宅銷售金額TOP10項目合計銷售1124.39億元，入圍門檻提升至62.84億元。

真正的核心區豪宅依舊堅挺。金陵華庭清一色大平層，均價穩中有漲，最后40套均價漲至20.6萬元/㎡，三個批次累計銷售額近220億元；高福云境項目平均單價達21萬元/㎡，600㎡戶型開盤當日即售罄。這些項目的熱銷反映了高凈值人群對核心資產的強烈配置需求。

與新房市場形成鮮明對比的是，二手房市場依賴“以價換量”維持活躍度。2025年1—11月，上海二手住房成交20.7萬套，同比上漲8.3%。但成交主力是總價300萬元以下的剛需房源，占比超過60%。

06

2026年展望：

限售解禁與價值回歸

展望2026年，上海房地產市場將面臨重大考驗。

次新房限售解禁將成為市場最大變量。2021年，在上海新房積分制下，認購率超過130%的新房被限售5年。2026年，這些房源將集中解禁入市。據估計，2026年約有4萬套次新房解禁進入二手市場。

解禁重災區包括大虹橋徐涇等板塊。這些區域可能面臨投資客降價拋售壓力，從而對整體二手房價格體系形成沖擊。

市場分化將進一步加劇。核心區域高端住宅憑借稀缺性和品質優勢，價格有望保持堅挺；而非核心區域房價可能面臨更大調整壓力。

對于購房者，2026年可能是機遇與風險并存的一年。改善型需求者可關注核心區域高品質項目，這些項目憑借產品力和稀缺區位，具備較強的抗跌性。剛需購房者則可在解禁潮中尋找性價比高的次新房機會。