地產還得苦一苦民企

2025年，全國涉宅用地賣了23728億元，同比下降約10%。

翻開拿地百強榜（權益口徑），大多是熟悉的面孔：中海、保利、招商蛇口、綠城中國、華潤置地包攬前五。

對比2024年，招商蛇口完成了更進一步的目標，從top6擠上了top3的寶座；

建發房產下降一位，替代它的是華潤置地；

中建壹品守住了前十的座次；中國金茂，用近乎倍增的權益拿地額，沖上第八......

一年的你爭我搶，你上我下，10個人還是這10個人。

濱江依舊是地產江湖里，純民企唯一的牌面。

事實上，權益前20的榜單中，純民企只剩兩家，除了濱江，就是來自四川的新晉黑馬，邦泰。

百強房企中，14家央企的拿地金額占比，已經突破50%，比2024年跳漲7%，拿地金額同比增長20%。

在不確定的時代，強者恒強，甚至更強。

變化總在不變中悄然發生。

土拍“托底”的主力軍地方城投，在2025年，增加到了41家。不過，拿地金額占比從20%下降到了15%，拿地金額同樣下降15%。

隨著城投拿地的收縮，央國企聚焦一二線核心城市，中國293個城市（地級市），頭部房企看不上的中小城市，迎來拿地的戰略性“空窗”期。

2024年，土拍市場是國央企吃肉，城投喝湯。

2025年，國央企繼續吃肉，民企終于敢上桌喝湯了。

數據顯示，2025年地產民企及混合所有制企業拿地總額，超過1000億，同比增長8%。

活躍民企大概分類兩類：

第一，龍湖、濱江集團、復星集團、四川邦泰、大華集團、懋源地產等全國頭部民企。

第二，佳運置業 (上海)、瑞安中瑞 (溫州)、義烏市長利置業、寧波得力、武漢復智 (復星旗下) 等區域龍頭企業。

11月24日，上海第九輪土拍，2號線川沙站旁邊出了塊好地，民企佳運置業的董事長，親自上陣參拍。

這一舉，就是82輪 。

最終，佳運置業以24.75億的總價，15.76%的溢價率，從廈門國企象嶼口中成功奪食。

那輪土拍中，擊敗國央企拿地的民企，還有寶業集團，以總價17.3億元，溢價率5.17%，拿下青浦徐涇地塊。

也是那次土拍中，唯二兩宗溢價地塊。

11月25日，北京朝陽松榆里地塊土拍。

8家房企（越秀+建工聯合體）7家是國央企，誰都沒想到，鏖戰2小時，歷經166輪舉牌，贏家是一位民企選手：懋源地產。

這是一家北京本土的老牌開發商，2000年成立，主打高端定制，大本營在北京南三環，也是北京豪宅領域“小而美”的代表。

2021年前后，各大房企“進京趕考”，懋源地產節節敗退。

朝陽松榆里地塊，是懋源的孤注一擲。

無論是對懋源而言，還是對寶業、佳運來說，它們敢上桌喝湯的真相只有一個：

貴，比死可怕。

與其去偏遠地區賭未來，或者在紅海里跟國央企卷價格，不如花大價錢，占住核心地段，做一個高溢價、跑得快的項目。

快速回籠資金，把現金流盤活，這是如今很大一部分民企的生存之道。

12月31日，邦泰再度拿地。

武漢2025年度土地收官戰，邦泰集團以6.41億元競得漢陽一宗宅地，為其全年土地投資畫上句號。

過去的一年，邦泰在全國拿地34宗，是其2024年拿地數量的近2倍，也是民企中，拿地數量最多、面積最大的選手。

邦泰突圍的秘訣，是錯位。

不追逐核心城市土儲，而是選擇在三四線城市下沉，在低成本的基礎上，保持高速去化，回款再拿地，形成循環。

本質還是“高周轉”的路子。

從去年開始，凡是邦泰集團進駐的城市，所成立的項目公司股權都進行了質押融資，質押對象為地方銀行、保理機構、信托機構等等。

股權質押融資的利息遠高于正常開發貸款，要求項目有更強的去化能力，否則公司容易被高息拖垮。

如今，邦泰旗下子公司，已有被執行的先例。

這也是喝湯的代價。

過去的幾年，全國土拍市場經歷了從深度調整到逐步企穩的過程，規模持續收縮。

2026年，"縮量提質"依舊會是土拍市場的主流信號。

一方面，土拍金額大概率繼續下滑，重點城市核心的優質地塊持續放量，弱二線及三四線城市將進入冷靜期。

另一方面，城投托底力度，會繼續減弱。

這也意味著，分化還將加劇。

北上深杭等核心一線城市將成為土拍市場的“定盤星”，優質地塊的稀缺性，會持續推高溢價率。

強者恒強的邏輯，也會進一步強化，國家隊拿地金額占比可能突破60%。

對于還在桌上的民企而言，是好消息，也是壞消息。

2025年，民企拿地70%，集中在傳統優勢城市，比如龍湖的大灣區，濱江的杭州，懋源的北京，邦泰的成渝。

國央企資金進一步聚焦，錯位拿地的競爭強度降低，這是結構性機會，但想要收獲優質土儲，難度也將同步提升。

喝湯容易，吃肉更難。

2026年，或許我們能在土拍市場上，看到更多民企身影，只是不得不承認，對于部分玩家而言，苦日子遠沒有結束，甚至會比以前更苦。

祝那些留在牌桌上的人，好運。