石景山前浪的救贖

石景山是一個(gè)挺有意思的區(qū)，2025年賣的最好的項(xiàng)目肯定是好房子項(xiàng)目，中海瑞文里，這項(xiàng)目幾乎是從四季度開始網(wǎng)簽的，確實(shí)2025年石景山新盤網(wǎng)簽套數(shù)銷冠。

但是看一個(gè)區(qū)域的新盤，我們不能光盯著一個(gè)項(xiàng)目看。所以，今天要說的其實(shí)是除了瑞文里們以外那些不是好房子項(xiàng)目的自我救贖。

講一句實(shí)在話，救贖其實(shí)就一件事——降價(jià)。這不是石景山一個(gè)區(qū)這么做，從昌平到朝陽、從朝陽到豐臺大家都是這么做的，所以我覺得這事兒沒啥不能說的，因?yàn)榇蠹叶歼@么做的，明牌。

石景山新盤2025年的榜眼，是天鏡。早在年初，大家都知道好房子項(xiàng)目璟悅長安要來了。所以人家天鏡也沒墨跡，直接把價(jià)格調(diào)整到了6萬出頭一平米。

結(jié)果就是，這項(xiàng)目2025年的網(wǎng)簽套數(shù)就比瑞文里少幾套，是區(qū)域新盤網(wǎng)簽套數(shù)的第二。

探花郎一看這事兒能干，也就跟進(jìn)了。所以年度第三也是調(diào)了價(jià)格的非好房子項(xiàng)目元璽。

然后，榜四大哥跟上了…非好房、調(diào)價(jià)項(xiàng)目，學(xué)府里。

然后，瑞文里一看，得了，你調(diào)任你調(diào)，老子開盤低…瑞文里最終定下的開盤均價(jià)其實(shí)跟那幾個(gè)非好房差不了多少。所以，直接用一個(gè)季度就簽成了狀元郎。

然而，我們還是要去看另一件事，叫位置。

瑞文里守著地鐵6號線——東西貫穿地鐵線；

天鏡守著地鐵6號線——東西貫穿地鐵線；

元璽守著地鐵11號線能換乘6號線——東西貫穿地鐵線…

哥幾個(gè)在這方面比較統(tǒng)一，要么能快速用1號線要么能6號線，總之要的就是向東的工作通勤。

所以如果我們拋開價(jià)格、好房子等因素，其實(shí)這些賣的好的項(xiàng)目就這條共性，東西向通勤。

而另一個(gè)我總結(jié)的共性，賣的好的還是三面寬三居。說白了還是更偏向改善。

我說過一個(gè)觀點(diǎn)，有三選三、無三270°，石景山其實(shí)就是比較好的啟發(fā)實(shí)例。

當(dāng)90平米上下的兩面寬，與110平米左右的三面寬，價(jià)差小于100萬的時(shí)候，你放心大家都會選向上選擇三面寬，當(dāng)這個(gè)差價(jià)在150萬甚至以上的時(shí)候，因?yàn)閮r(jià)差過大，就還好。

石景山之于其他主城區(qū)的優(yōu)勢其實(shí)也蘊(yùn)含在這里：

1 戶型不差；

2 向東、向北通勤不差；

3 全城六區(qū)唯一大宗新盤6開頭甚至5開頭板塊。

雖然截至寫稿，我還沒看到過石景山2026年的供地計(jì)劃。不過從之前的信息來看，我推薦有兩個(gè)地塊可以重點(diǎn)關(guān)注。

一個(gè)是6號線北辛安站周邊的特鋼地塊；

一個(gè)是11號線首鋼園的新地塊。

因?yàn)檫@兩個(gè)地塊符合東西貫穿通勤的前提，外加新地塊必然能給好房子，維度只需要等地塊入市之后誰拿、做什么產(chǎn)品、賣多少錢。

好房子產(chǎn)品都不差，所以要我說其實(shí)就看多少錢。

如果在西三環(huán)到北三環(huán)一線工作、甚至是國貿(mào)工作，如果總預(yù)算不過800萬，講真，我覺得石景山是可以關(guān)注的。

這個(gè)總價(jià)段，看昌平通勤不一定比得過石景山、看朝海新盤價(jià)格又下不來。而石景山在這個(gè)總價(jià)段的新盤，從戶型產(chǎn)品到社區(qū)品質(zhì)，算高配。

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