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北京進深 林振興
在石景山，北京城建悄悄“搶跑”了。
就在5月7日到8日，短短兩天時間，北京城建興通置業直接甩出數則招標計劃，涵蓋設計、監理等，投資額為7.6億元。
它的目標很明確——石景山黃莊村43號棚戶區改造項目SS00-1622-002、SS00-2501-002地塊。
其實五一前，這家公司就已按捺不住，悄悄發了招標預告。
北京城建興通置業由城建發展（600266.SH）100%持股，注冊資本3000萬元，董事長兼法人為楊振鵬。
楊振鵬年僅40歲，是城建發展副總經理，也是該上市公司最年輕的高管。
這三年，他的薪資經歷了“過上車”。
2023年年薪僅4.09萬元，2024年新猛漲至101.99萬元，漲了近25倍，成為2024年城建發展薪酬最高的高管，讓所有地產打工人羨慕到不行。
結果2025年，他的薪資又跌掉三成多，年薪回到67.99萬。
這過山車般的收入曲線，背后折射的正是房企高管的KPI壓力。
現在，黃莊村地塊就是擺在楊振鵬面前最大的“試金石”。如若他能帶隊順利拿地、甚至助推項目大賣，這位80后少帥的薪資表，或許又能往上躥一躥了。
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為何，北京城建對黃莊村地塊情有獨鐘？
原因在于，城建發展的兄弟公司——北京城建房地產，是該宗地的一級土地整理者。
換句話說，從地塊底細到推進節奏，城建方是第一個知情者。這種“近水樓臺”的信息差，是其他開發商所不具備的。
另據業內小道消息，北京城建也是黃莊村地塊的激活方。
4月20日，地塊進入預申請。八天后，該地塊正式掛牌。
起拍價22億元，住宅部分的樓面價約3.3萬元/㎡，將于5月28日正式開拍。
黃莊村地塊絕不是一塊“生面孔”，而是一塊“回鍋肉”。
早在2024年8月，這宗地就曾在供地清單中亮相，并進到了預申請流程。不過，最終因無人報名而未能正式掛牌。
之所以無人問津，核心痛點就在于地價偏貴、地塊素質一般，開發商根本算不過來賬，只能無奈放棄。
為啥，這次有開發商敢拿了？
因為黃莊村地塊做了場 “大手術”，迎來了史詩級的“大瘦身”。
本次返場，地塊總用地面積保持不變，仍為3.66公頃，但在建筑規模、容積率等多項關鍵指標上都有較大調整。
起拍總價，相較當年的42.43億元，大幅縮水，幾近腰斬。
主要有以下調整：
1、成本大幅降低。起拍總價降幅接近一半，樓面價則從5萬/㎡降到3萬/㎡出頭，大大降低了開發商的拿地門檻和資金壓力。
2、開發強度減弱。地上建筑規模減少約1.26萬㎡，容積率從2.55降至2.15。同時，建筑高度從60米上限放開到局部80米，這讓小區的樓棟排布更加從容，居住舒適度大幅提升。
3、限價取消。最核心的變化是取消了8.2萬元/㎡的銷售指導價，未來房屋售價將由市場決定，給予了開發商更大的定價自主權。
02
最新出讓文件顯示，項目總用地面積3.66公頃，規劃地上建面7.23萬㎡。
其中，1622-002住宅地塊占地3.15公頃，地上建筑規模約6.77萬，容積率2.15，限高60米（局部80米），綠地率30%。
但bug是，住宅地塊長得不方正，開發商不太好排樓，邊角料面積容易浪費，得花心思摳細節了。
加上，地塊北側為京九鐵路線，盡管規劃中設置了大面積綠地作為緩沖，但未來小區北側房源可能仍會面臨一定的噪音影響。
地上還得硬塞一個1000㎡社區養老服務驛站和300㎡溫馨家園，這可是實打實的“無償奉獻”。
向北隔著蓮石東路，是2501-002地塊，規劃為一所12班幼兒園，也得由住宅地塊競得人建設后無償移交相關部門，又是一筆顯性成本。
但是，黃莊村地塊的位置真的挺“香”。
位于石景山區八寶山街道，四環至五環之間。
鄰近地鐵1號線八寶山站、玉泉路站，但是距離這兩個地鐵站都在1.5公里以上，不算臨鐵盤。
玉泉路是比較特殊的一座地鐵站，跨海淀與石景山兩區，A、B出入口在海淀區永定路街道，而西側的D口則位于石景山區八寶山街道。
這也意味著，黃莊村地塊的物理位置，距離海淀非常近，不到2公里。
日常購物到五棵松商圈也就兩三公里，未來這個項目的賣點非常清晰：石景山的價格，海淀的配套，能有效對沖“非臨鐵”的短板。
對于在海淀，尤其是五棵松、萬壽路、金融街工作的客群來說，這里是一個極具性價比的上車盤。
雖然地鐵站需要騎行或公交接駁，但相比海淀區內的高房價，這個“最后一公里”的妥協是值得的。
步行范圍內，有永輝廣場、萬達廣場、清華大學玉泉醫院、調色板公園、旺景公園、北京國際雕塑公園等生活配套，日常也是非常夠用的。
周邊附近小區眾多，包括遠洋山水、國風長安等，屬于高度成熟的居住板塊。
稍遠一點有兩個新盤，西北5公里外，石景山西黃莊板塊的中海瑞文里；東北方向4公里左右，是海淀半壁店的豪宅項目保利熙瑞。
目前瑞文里的成交均價在6.2/㎡，綜合地段和配套優勢來看，黃莊村項目大概率能賣好價。
當然，最終定價還得看5月28日的土拍結果。但北京城建已經提前搶跑，這塊“回鍋肉”，怕是要變成香餑餑了。
相關公司：北京城建sh600266
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