11年過去，拆了1800萬套房，庫存反而多了

住建部最新數據表明，2026年初，全國商品房待售面積超過7.5億平方米。

那這個數字到底有多嚇人？回顧11年之前，2015年, 也就是棚改貨幣化開始的那一年，當時的庫存是7.1億平方米。

在11年的時間里，我們拆除了1800萬套房子，把無數城中村給弄成了平地。可最后，庫存不但沒有減少, 反而比2015年還多了4000萬平方米。

是不是覺得很奇怪，明明是為了“去庫存”，怎么庫存反倒越去越多了？

說到2015年的政策出發(fā)點，其實還挺好的。

貨幣化安置，讓老百姓從“等安置房”變成“拿錢買房”，安置周期能縮短個一兩年；還能幫開發(fā)商把壓得喘不過氣來的7億平方米庫存給消化掉；給拆遷戶選擇權，不用再住沒電梯的老破小, 而是去買帶物業(yè)的商品房。

理論上，這是個完美的閉環(huán)：政府能省錢，開發(fā)商能收回款項，百姓能住新房，實現三贏。

所有人都沒有想到，“錢”的力量可大極了。

國開行的資金好像洪水一樣往三四線城市涌過去。拆遷戶拿著幾百萬的補償款就沖進售樓處, 一夜之間，房子就從用來住的變成了用來炒的。

原本是要去庫存的，結果卻變成了資金游戲：拆遷戶拿錢去買房子，開發(fā)商拿地去蓋樓房，地方賣地去還債務, 然后再接著拆遷。這已經不算是房地產了，而是全民參與的杠桿游戲了。

有學者研究發(fā)現, 2013年到2020年，棚改貨幣化明顯地把房價給推高了，還刺激房企一個勁兒地擴張，特別是在三四線城市，開發(fā)商的負債率一個勁兒地往上漲。錢來得太容易，誰都覺得自己能撈到一把。

賬面數字一度還算是挺好看的。

2015年到2018年，棚改拆除了大約14億到18億平方米的房子, 庫存從7.1億降低到了5.2億，庫存壓力就變小了。

可是到了2026年，庫存又達到了7.5億，創(chuàng)下了新高。

為什么會出現反彈？

就是因為房價上漲了。開發(fā)商看到“地王”頻出，信心非常充足，于是就使勁地開工、使勁地蓋樓，越漲越有人買，越買就越蓋，庫存在這樣的狂歡中反而增加了。

房價的暴力拉升，讓無數年輕人絕望。

深圳均價從2015年的3.2萬漲到2018年的5.4萬，再到2026年的8.5萬，上海從3.1萬漲到4.5萬再到7.2萬，廣州從2.0萬到3.2萬再到4.8萬。

這不單單是漲價而已，這就是階層固化。2015到2018年的這一波漲幅，是中國房地產史上第二大的猛漲。

回過頭去看，在這場狂歡之中，三類人的命運可大不一樣。

2016年之前買房子的人，是最后一批能享受到紅利的人。只要房子沒爛尾，身價就會翻倍。可是2017年之后上車的人，尤其是買在三四線城市的，就成了真正的“接盤俠”。不少人連首付都沒了，還要還30年的高利貸。

開發(fā)商那一邊。那幾年流行這么一句話，“清華北大，比不上膽子大。”某大、某創(chuàng)這類巨頭，明明知道資金鏈緊張，還在三四線城市瘋狂占地。為什么？就因為他們肯定“房價永遠漲”.結果咋樣?弄得一團糟，很多爛尾樓。

其實最讓人難過的，不只是房價。

居民杠桿率從2015年的30%左右，一直漲到2026年的72%。這就意味著，你未來30年的收入，已經被提前用掉了。除了房貸，你還有多少資金可以用來消費、旅游、生孩子？

那出生率的情況又是怎么樣的？

2015年，最年長的80后35歲，最年幼的90后25歲，正好是生育的主要人群。可是這一波房價的快速上漲，直接打破了年輕人的心理防線。結婚率從2015年的9‰降到2026年的6.8‰, 出生率也減少了一半。

00后為什么不買房、不結婚、不生娃？因為他們看到父母為了房子累得不行，他們明白過來：既然買不起，那我就不參與此里面了。

當然, 也得承認，在這30年里，房地產完成了它的歷史任務：改善居住條件、優(yōu)化城市面貌、進行財富再分配。

但使命結束了。

2025年的時候，有一些城市又重新啟動了“房票”安置。

打個比方，湖南祁陽, 在兩年多的時間里發(fā)放了721張房票，消化了6.85億元的商品房庫存。

從效果來看，確實在短時間內對市場起到了一定的推動作用。

有券商研究表明，2024年推進的100萬套城中村改造，每套補償可能在200萬元左右，100萬套那就是2萬億的規(guī)模。

聽起來挺讓人驚訝的, 但是可別忘記2015年的教訓：錢太多了，房價就漲上去了，開發(fā)商又活躍起來了，庫存又增多起來了。

隨著人口老齡化, 房價最終會回歸理性。不是暴跌，而是慢慢往下降，回歸居住的本質。房地產將從“金融行業(yè)”變回普通的“建筑業(yè)”。

那場全民狂歡，已經慢慢消逝。留給我們的，是到處有的爛尾樓，還有一代人被透支掉了青春。