北京
文/債市邦
昨天，上海樓市扔下了一顆“王炸”——“滬七條”。
外環外購房社保3年變1年；公積金貸款額度最高直接拉滿到324萬；置換唯一住房免征房產稅。
從降門檻、加杠桿到減稅負，能給的政策幾乎全給了。
跟著李蓓做多房地產的朋友們，可能昨天晚上已經yy招商蛇口這些龍頭開盤就漲停的劇情了。
結果今天一開盤，全傻眼了。
股市不僅沒信，反而是一瀉千里，房地產指數大跌2.32%。
華聯控股、城投控股、京投發展，更是直接被按在了地上，跌幅都在5%到6%。
但隔壁的債市，卻“信”了。
今天長債收益率出現了明顯的上行。30年期國債期貨主力合約大跌0.53%。
一個重大利好出來，股市趁機出貨，債市卻如臨大敵。
這種“冰火兩重天”的撕裂感，到底是怎么回事？
阿邦今天給大家盤一盤這背后的底層邏輯。
一是，股市的“利好出盡”，本質上是對購買力的不自信。
A股向來是一個炒預期的市場。
關于一線城市繼續松綁的傳聞，早就滿天飛了。聰明的資金提前埋伏，等的就是政策落地的這一聲發令槍，然后反手把籌碼倒給今天沖進來的散戶。
但這只是表象。更深層的原因是，大家對“放開限購”的實際療效存疑。
政策確實把門檻降了，外地人交1年社保就能買。
但在當前的宏觀環境下，“有資格買”和“有錢敢買”，完全是兩碼事。
股市的資金最聰明，他們看透了現在的核心矛盾不是“房票”不夠，而是大家對未來收入的預期還在修復中。
沒有收入預期的反轉，再低的門檻也難以瞬間轉化為暴漲的成交量。
二是，債市的“驚弓之鳥”，是對寬信用和供給洪峰的敬畏。
為什么今天長債收益率會上行？因為債市交易員嗅到了危險的味道。
對于天天盯著發債指標和宏觀數據的老兵來說，里面的門道其實很清晰。
上海作為排頭兵，拋出這么大級別的救市政策，傳遞出的核心信號是：高層穩增長、穩地產的決心極其堅決。
對于債市來說，最大的邏輯殺手就是“寬信用”。
只要實體經濟的融資需求真被刺激起來了，流向債市的錢就會變少。
更要命的是，配合穩增長，接下來勢必會有巨量的地方債和特別國債砸向市場。
債市不是信了房價會暴漲，而是“信”了接下來信貸擴張和債券供給的雙重夾擊。所以長端資金選擇提前搶跑，落袋為安。
冷思考：資產負債表的修復仍需時間。
如果站在一線信貸的視角來看這次新政，結論可能非常扎心：
現在的信貸痛點，早就不是額度給不夠，而是老百姓不敢借了。
這次的公積金政策，多子女家庭加上綠色建筑，最高能貸到324萬。
這額度確實誘人。但回到實際業務場景中，現在愿意背上300多萬房貸、鎖定未來30年現金流的家庭，需要極大的底氣和極其穩定的現金流預期。
過去二十年，大家都在加杠桿買房；但在過去3年的下跌后，居民端正在經歷痛苦的資產負債表修復過程。
政策可以給足杠桿的空間，但加不加杠桿，最終取決于老百姓兜里有沒有實打實的閑錢，以及對未來收入的確定性。
今天的盤面，其實是一次非常理性的定價。
股市的大跌，是對前期博弈資金的清洗，也是對樓市基本面復蘇的“不見兔子不撒鷹”。
債市的調整，則是對宏觀政策發力和潛在資金面收緊的提前防御。
接下來的劇本怎么走？
關鍵要看接下來的3月份。
3月是傳統的樓市“小陽春”。上海的這波王炸，到底能炸出多少真實的網簽數據？
如果銷售數據真的止跌回升，股市的地產鏈自然會迎來戴維斯雙擊；
如果數據依然疲軟，那債市長端下行的空間，就還會再次打開。
所有的政策預期都已經打滿了。
接下來，就是刺刀見紅、拼真實數據的時候了。
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