從萬博到馬場，越秀如何以一己之力改寫CBD格局？

昨天（2月25日），越秀以約236億元拿下馬場1期地塊，創(chuàng)下了廣州2010年以來拍地成交總額最高記錄！

這場史詩級拍地，讓全世界的目光都落在了越秀身上。

越秀能拿到馬場，資金和決心很關(guān)鍵，但前期深度參與也至關(guān)重要。

馬場位置是好，但土地權(quán)屬復(fù)雜，牽涉多方利益主體，導(dǎo)致閑置了20多年，一直到越秀介入，成為舊改做地主體，局面才打開。

很多人把馬場視為越秀在舊改項(xiàng)目的高光時刻，但如果把時間線拉長，就會發(fā)現(xiàn)這并非第一次。實(shí)際上，馬場只能算越秀的第二個舊改里程碑。

越秀在舊改領(lǐng)域執(zhí)筆操刀的第一個巨作，是長隆萬博CBD的里仁洞改造項(xiàng)目。

一次亮眼成績，可能是偶然，但舊改雙子的交相輝映，就說明這是越秀的匠心獨(dú)具。

梳理兩個舊改項(xiàng)目，你會發(fā)現(xiàn)不少共通性。

其一，都位于CBD當(dāng)中，更占位CBD當(dāng)中的絕對核心。

其二，被各種高濃度、高含金量的城市資源，哪怕躺著也是天選流量。

其三，都是大體量舊改項(xiàng)目，疊加新模式，直接刺激城市迭代增長。

可以這么說，里仁洞之于萬博，就像馬場之于珠城。

越秀的邏輯，就是在CBD里做舊改，從優(yōu)質(zhì)地塊再迭代，借勢而為，做出撬動廣州發(fā)展的一個個支點(diǎn)。

長隆萬博CBD的下半場，要看里仁洞

很多人可能會說，萬博，怎么能跟早已步入世界核心商務(wù)區(qū)殿堂的珠江新城比肩？至少也應(yīng)該歸類到金融城這類后起之秀吧。

但如果截取各類數(shù)據(jù)對比，那就會發(fā)現(xiàn)，至少這幾年，長隆萬博早已不是吳下阿蒙，而是那個助推更快更高更強(qiáng)的城市新引擎。

且看四個典型維度：產(chǎn)業(yè)密度、商業(yè)能級、世界級資源、人口基礎(chǔ)：

還有一個更直觀的榜單，去年，長隆萬博CBD進(jìn)入“中國商務(wù)區(qū)總部經(jīng)濟(jì)競爭力20強(qiáng)”，同時躋身這個榜單的，是天河CBD。

長隆萬博CBD，已經(jīng)和珠江新城形成事實(shí)上的南北呼應(yīng)，雙星閃耀。

但這些，還只是長隆-萬博CBD的上半場；而下半場的高光，則在里仁洞項(xiàng)目中醞釀。

大家都知道，萬博從1.5平方公里擴(kuò)容到了7.2平方公里，現(xiàn)在的體量已經(jīng)超過珠江新城。

計算增量部分，達(dá)到約5.7平方公里。

其中，里仁洞項(xiàng)目的占比，接近70%！

更關(guān)鍵的是，里仁洞項(xiàng)目攻勢很猛，發(fā)展阻力更小。

相比于長隆三期，從曝光到現(xiàn)在3年時間，還沒出讓。

再看珠城東員村舊改呢，哪怕是市里牽頭，也只能先動局部，避開員村舊改，才能爭取花城大道東先通出來。

里仁洞項(xiàng)目，超大體量，但是從實(shí)施方案批復(fù)到首批復(fù)建房回遷才用了3年時間。

其實(shí)，并不是里仁洞難度低，而是事在人為，越秀親手打造出的廣州又一個城市奇跡。

在里仁洞項(xiàng)目，越秀做出了“全域土地綜合整治+城市更新”雙軌并行模式創(chuàng)新，一次性整體改造，還保留了內(nèi)生產(chǎn)業(yè)，極大地提高了前期進(jìn)度。

復(fù)建房的標(biāo)準(zhǔn)，是完全按照國家倡導(dǎo)的“好房子”標(biāo)準(zhǔn)去建造的，社區(qū)配套、一磚一瓦都征求村民意見，獲得村民超高認(rèn)同度。

| 里仁洞項(xiàng)目復(fù)建房實(shí)拍

正因如此，里仁洞項(xiàng)目才能快馬加鞭，并且為后續(xù)快速兌現(xiàn)打好了充分基礎(chǔ)。

一個城市要長足發(fā)展，更需要的就是越秀這種造蛋糕的角色，只有把自身發(fā)展深度嵌入城市骨血，走長期主義，才能與城共生。

里仁洞，長隆萬博CBD的超級增量

現(xiàn)在再來看里仁洞，未來定位就很清晰了，它就是長隆萬博的主要增量所在。

一方面，里仁洞項(xiàng)目體量約392萬平。

什么概念？相當(dāng)于是馬場的5倍。

這其中，包括了約100萬平產(chǎn)業(yè)、115萬平商業(yè)、10.25萬平公配，還有住宅等，無論哪一個業(yè)態(tài)都可以用“超級”來形容。

里仁洞總投資高達(dá)500億，是番禺區(qū)歷史上投資規(guī)模最大的舊村更新改造項(xiàng)目。（來源：廣州市規(guī)劃和自然資源局番禺區(qū)分局）

超級體量，意味著超級增量，不僅僅資金投入，配套建設(shè)、可導(dǎo)入的產(chǎn)業(yè)、人口都可能會是馬場的N倍，帶來的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出更加不可估量。

另一方面，里仁洞城市更新項(xiàng)目有著更新的造城模式，打造一座產(chǎn)商住文旅教于一體的超級新城。

我們看過里仁洞城市更新項(xiàng)目的規(guī)劃方案，非常有特色。

產(chǎn)業(yè)上，“先有產(chǎn)業(yè)→再升級”，依托原有服裝和電商等產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，進(jìn)一步迭代升級為時尚科技、文化教育、人工智能、潮玩生活等新業(yè)態(tài)延伸。

商業(yè)上，打造城市活力街區(qū)、星級酒店、復(fù)合型商業(yè)體，定位更新穎的商業(yè)形態(tài)。

這樣的組合，既能和長隆-萬博商圈融合，也更能發(fā)展出新一代商業(yè)模式。

公配上，直接按區(qū)級標(biāo)準(zhǔn)，包括區(qū)級綜合醫(yī)院、文化藝術(shù)中心和青少年活動中心等公共服務(wù)設(shè)施10.25萬㎡，公服配套比例高達(dá)16.6%。

| 規(guī)劃過程稿，僅供參考

交通上，通過軌道交通、高速、主干道路、慢行廊橋共同織就萬博-長隆-里仁洞的黃金三角，并且每條道路都接入主干道。

目的，既是緩解長隆萬博一帶的交通堵車痛點(diǎn)，又增加人行尺度的可通達(dá)性。

相信大家都會有共鳴，現(xiàn)在的長隆萬博也許不缺商場或者游樂園，但絕對在期待一個高規(guī)格的圖書館或能讓撒開腿奔跑的中央公園。

這一系列規(guī)劃，針對性非常強(qiáng)，要解決長隆-萬博的短板，要讓CBD發(fā)展上到一個新臺階，更要讓在這里生活的人更幸福。

長隆萬博CBD結(jié)構(gòu)重寫，

誰在提前吃透紅利

當(dāng)里仁洞項(xiàng)目進(jìn)入加速發(fā)展期，整個長隆-萬博板塊都會圍繞這里發(fā)生變化。

里仁洞就像一個富沃的礦藏，讓周邊的城市界面、人口、商業(yè)、公共資源與居住價值被重新排序。

在世面上，有些項(xiàng)目只是等待紅利；有些項(xiàng)目，則已經(jīng)提前完成站位。

萬博和臻，能做到兩者兼得，既有當(dāng)下的優(yōu)質(zhì)資源，更有未來的豐厚預(yù)期。因?yàn)檫@是里仁洞項(xiàng)目中，位置最好的一塊。

萬博和臻的區(qū)位非常特殊，既位于長隆萬博CBD，又被墅海和湖景包圍。

長隆萬博CBD從來不缺繁華，商業(yè)密度、總部集群、人流強(qiáng)度，都處于高位運(yùn)行狀態(tài)。

哪怕是豪宅盤，也是正對主干道甚至十字路口，熱鬧是有了，但是卻少了一份居住應(yīng)有的安靜和舒適。

這反而更加凸顯出萬博和臻的稀缺性，在CBD獨(dú)辟一片生活緩沖帶，咫尺繁華，咫尺靜謐。

| 越秀·萬博和臻

而圍繞著萬博和臻周邊，一套超高品質(zhì)的大城生活體系，正在逐步呈現(xiàn)。

番廣附萬博學(xué)校、悅教萬博幼兒園去年9月已經(jīng)開學(xué)，孩子從3-15歲都能在家門口上學(xué)。

| 九年制番廣附實(shí)拍圖

萬博和臻社區(qū)內(nèi)，商業(yè)街區(qū)，泛會所、板房都是實(shí)景。和臻一期的1-3號樓還將在今年迎來交付，一座高品質(zhì)改善社區(qū)圖景逐步勾勒成型。

7.2萬方中央園林，相當(dāng)于在CBD里裝下了10座足球場大小的公園；再到歸家之際，12米高的雙層巨幅照壁，排面拉滿。

至于戶型，辨識度也很高，主打一個“生長力”拉滿。

萬博和臻建面約105平四房，使用率高達(dá)130%，實(shí)際使用體驗(yàn)相當(dāng)于以往的130平產(chǎn)品，空間更可以柔性定制。

它既可以是四房，也可以把客廳和次臥的墻壁打通，打通為一個約6.1米寬的超級會客廳。

建面約128平四房，更是南北對流，5.2米寬的客廳搭配約8.65米陽臺，把空間變成了巨幅觀景艙，將室外墅海盡收眼底。

同時，主臥也配備270°飄窗，雙向采光，墅區(qū)和CBD天際線被同時納入視野，空間的邊界被拉開。

當(dāng)然，相比文字描述產(chǎn)品力，還是圖片來得更加直觀：

丨項(xiàng)目約128平樣板間

| 約128平新品樣板板

更關(guān)鍵的是，當(dāng)區(qū)域進(jìn)入升級周期，產(chǎn)品力影響就不再只是“好不好住”，而是決定一個項(xiàng)目在板塊抬升過程中，能被帶到什么高度。

而和普通項(xiàng)目相比，萬博和臻還有個本質(zhì)的區(qū)別，為它賦能的不只有產(chǎn)品力，更有里仁洞超級城市更新，和持續(xù)生長的長隆萬博CBD。

到這里，故事又形成了完整閉環(huán)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品、地段和城市的相互成就。