香港樓市，猛踩油門(mén)

　　香港密集的高層住宅，圖源：視覺(jué)中國(guó)

　　撰文丨梁爭(zhēng)譽(yù)

　　編輯丨黎倩

　　香港樓市仍在強(qiáng)勢(shì)回暖。

　　去年年中，在香港工作的劉洋下定決心買(mǎi)房時(shí)，中介手里還握著大量房源。在一個(gè)交易活躍的小區(qū)里，對(duì)方可以一棟樓一棟樓帶她上去看。

　　“至少有十一二套待售的空置單位可以看?！眲⒀蠡貞浾f(shuō)，戶型差別不大，裝修也大同小異，看得多了甚至有些乏味，而價(jià)格始終“還有一點(diǎn)貴”。

　　彼時(shí)，市場(chǎng)情緒仍然謹(jǐn)慎。身邊不時(shí)有人提起2021年高位買(mǎi)房的虧損案例，也有人篤定房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)下跌，“再跌50萬(wàn)甚至100萬(wàn)”的論斷并不少見(jiàn)。劉洋形容，當(dāng)時(shí)的行情是“事實(shí)在升溫，但情緒滯后”。

　　不到一年，市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生變化。

　　最近，當(dāng)劉洋陪朋友再去那個(gè)小區(qū)看房時(shí)， 待售房源已明顯減少，想了解戶型，只能通過(guò)出租單位“看看格局、看看景觀”。真正掛牌出售的單位流轉(zhuǎn)極快，“兩三天就賣(mài)掉了”，甚至出現(xiàn)賣(mài)家臨時(shí)提價(jià)的情況——前一天談好的價(jià)格，第二天業(yè)主臨時(shí)“反價(jià)”，要求再加一點(diǎn)。

　　“香港的市場(chǎng)太小了，一點(diǎn)點(diǎn)資金就可以把盤(pán)子炒熱。”她說(shuō)。

　　隨著香港特區(qū)政府“撤辣”政策落地、租金持續(xù)上漲，以及部分需求回流，買(mǎi)家的態(tài)度正從普遍觀望逐漸轉(zhuǎn)向試探性入市。

　　香港特區(qū)政府土地注冊(cè)處數(shù)據(jù)顯示，2025年香港整體樓宇買(mǎi)賣(mài)合約達(dá)80702宗，同比增長(zhǎng)18.72%，創(chuàng)近四年新高。

　　在這種變化中，一些原本只是租房觀望的人，也開(kāi)始重新評(píng)估買(mǎi)房的可能性。劉洋正是其中之一。

　　過(guò)去兩年，她在租賃市場(chǎng)看過(guò)近百套房源，也親身經(jīng)歷了近20%的租金漲幅?？捶?jī)蓚€(gè)月后，她最終選擇了港島港大附近的一個(gè)新盤(pán)。“簽約的時(shí)候其實(shí)蠻忐忑的，不過(guò)即便房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，風(fēng)險(xiǎn)也在我能承受的范圍內(nèi)，不至于把首付賠光?！?/p>

　　在劉洋看來(lái)，好資產(chǎn)永遠(yuǎn)是當(dāng)下看上去可能是貴的，在較長(zhǎng)周期中才會(huì)顯得相對(duì)便宜。香港特區(qū)政府差餉物業(yè)估價(jià)署數(shù)據(jù)顯示，2026年1月香港私人住宅售價(jià)指數(shù)報(bào)301.4，創(chuàng)2024年6月以來(lái)新高，并已連續(xù)8個(gè)月上漲。

　　港島，圖源：pexels

　　租金暴漲20%

　　內(nèi)地專才選擇買(mǎi)房

　　劉洋最初并沒(méi)有在香港買(mǎi)房的打算。幾年前，她作為通過(guò)專才計(jì)劃入境的金融科技從業(yè)者，從上海來(lái)到香港工作。

　　“香港的房子很貴，而且當(dāng)時(shí)‘全辣’階段非永居還要額外繳30%的印花稅。‘撤辣’之后，我感覺(jué)這更像是給全球高凈值人群準(zhǔn)備的投資渠道，而我顯然不是這一類人?！睂?duì)數(shù)字頗為敏感的劉洋在朋友間又被叫做“匯智湖畔數(shù)學(xué)家”——在上海張江匯智湖畔買(mǎi)房、算房?jī)r(jià)、算投資的人。

　　然而，兩年的租房經(jīng)歷改變了她的想法。

　　“從第一次看房到兩年租約到期，租金起碼漲了20%?！眲⒀笳f(shuō)，她身邊不少同事在續(xù)約時(shí)都被房東要求加租。

　　在香港，住宅租約通常為兩年，俗稱“一年死約+一年生約”?！坝行┓繓|會(huì)等整個(gè)租約期結(jié)束再調(diào)租，也有房東在固定租期一結(jié)束就提出加租?！?/p>

　　租金上漲之外，一次不太愉快的找房經(jīng)歷也讓她對(duì)租房市場(chǎng)產(chǎn)生了不安。

　　在尋找合租搭子時(shí)，她曾遇到“支票騙局”。詐騙者冒充租客，以支票支付押金或租金并故意開(kāi)出高于應(yīng)付金額的支票，隨后以金額寫(xiě)錯(cuò)或財(cái)務(wù)多付為由要求退回差額，利用支票清算存在時(shí)間差，在銀行確認(rèn)支票無(wú)效并退票前騙走現(xiàn)金。

　　“雖然沒(méi)被騙錢(qián)，但糟糕的找房體驗(yàn)和攀升的房租，是促使我考慮買(mǎi)房的一大誘因?！?/p>

　　2025年6月底，劉洋開(kāi)始看房。她的需求很明確，短期自住，未來(lái)離港后出租或出售。兩個(gè)月后，她選擇了港島港大附近的一個(gè)新盤(pán)?！拔覐臎](méi)住過(guò)港島，但租房時(shí)就知道這一片的租金很堅(jiān)挺，而且港大在附近，大量?jī)?nèi)地學(xué)生來(lái)讀書(shū)，租房需求一直很穩(wěn)定，支付能力也比較強(qiáng)?！?/p>

　　地段、配套和價(jià)格都相對(duì)確定，從看樓盤(pán)到簽合同，劉洋只用了5個(gè)小時(shí)。

　　簽約時(shí)，她仍然有些忐忑。一方面，到訪售樓處時(shí)現(xiàn)場(chǎng)只有她們一組買(mǎi)家，市場(chǎng)看起來(lái)并沒(méi)有想象中火熱；另一方面，她買(mǎi)入的樓盤(pán)比同區(qū)域一個(gè)超額認(rèn)購(gòu)的樓盤(pán)溢價(jià)約5%-10%。

　　不過(guò)，她選擇的是小戶型、總價(jià)較低的單位，租金可以完全覆蓋月供，這讓她覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)仍然可控。

　　中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰指出，受惠于2025年下半年香港進(jìn)入減息周期，加上住宅租金回報(bào)普遍超過(guò)3.5厘（即年化3.5%），使得“供樓比租樓更劃算”，吸引了自住和投資需求入市。

　　高盛的報(bào)告亦指出，2023年至2025年間，香港住宅租金累計(jì)漲幅約兩成，配合按揭利率回落，或?qū)⒋偈垢嗍忻褶D(zhuǎn)租為買(mǎi)，為住宅市場(chǎng)帶來(lái)結(jié)構(gòu)性支持。

　　另?yè)?jù)香港立法會(huì)秘書(shū)處數(shù)據(jù)顯示，香港置業(yè)負(fù)擔(dān)指數(shù)已從2023年年中的75%回落至2025年第三季的56%，降至近十年低位，接近過(guò)去二十年的平均水平。

　　在一些案例中，月供甚至已經(jīng)低于租金。

　　中原地產(chǎn)官網(wǎng)的“供平過(guò)租”房源專欄中，有101個(gè)單位在售，覆蓋港島、九龍、新界東、新界西等區(qū)域。其中，港島御景軒一套在售的368平方呎一房單位，月供約1.9萬(wàn)港元，而租金約2萬(wàn)港元；九龍海天園一套三房單位，月供約2.53萬(wàn)港元，租金約2.6萬(wàn)港元。

　　中原地產(chǎn)在售的“供平過(guò)租”單位

　　有業(yè)主持有10個(gè)月增值超百萬(wàn)

　　事實(shí)上，在劉洋真正下定決心之前，香港樓市已經(jīng)出現(xiàn)一些積極信號(hào)。

　　2024年9月，新鴻基地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的啟德新盤(pán)天璽·天一期入市，折實(shí)平均呎價(jià)約19668港元，較片區(qū)新盤(pán)低6.7%至30%，也是近七年來(lái)的最低水平。

　　低價(jià)策略迅速點(diǎn)燃市場(chǎng)。首張價(jià)單公布后，項(xiàng)目收到超過(guò)2.9萬(wàn)張入票，超額認(rèn)購(gòu)逾141倍，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日即售罄。天璽·天一期入市三個(gè)月銷(xiāo)售額突破110億港元，成為香港當(dāng)年單一期數(shù)銷(xiāo)售額最高的新盤(pán)。隨后推出的二期銷(xiāo)售同樣火爆，2025年底入市的首輪房源錄得超過(guò)33倍認(rèn)購(gòu)。

　　隨著市場(chǎng)回暖，天璽·天的二手價(jià)格也開(kāi)始上行。今年1月，一套兩房單位以1350萬(wàn)港元成交，較上一手成交價(jià)上漲約34%。

　　天璽·天的價(jià)格變化，被不少業(yè)內(nèi)人士視為觀察香港樓市走勢(shì)的一個(gè)窗口。

　　圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

　　陳永杰指出，自2025年底以來(lái)，香港二手樓價(jià)已止跌回升。中原城市指數(shù)（CCL）由2025年3月的低位134.89上升至今年2月的149.41，累計(jì)上漲約11%。

　　其他新盤(pán)和二手市場(chǎng)的表現(xiàn)也印證了這一趨勢(shì)。

　　今年3月初，港鐵與會(huì)德豐合作開(kāi)發(fā)的港島南岸項(xiàng)目DEEP WATER SOUTH初開(kāi)放展覽廳時(shí)，吸引超過(guò)2000人參觀，不乏金融、醫(yī)護(hù)等專業(yè)人士及本地老牌家族。

　　長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)旗下Blue Coast3月1日推出25套三房單位，折實(shí)平均呎價(jià)約26339港元。盡管發(fā)展商上調(diào)定價(jià)、削減最高折扣率，房源整體提價(jià)5%，項(xiàng)目仍在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天售罄，收金約5億港元。

　　二手市場(chǎng)同樣活躍。馬鞍山迎海御峰一套531平方呎三房單位，近日以820萬(wàn)港元成交。中原地產(chǎn)區(qū)域經(jīng)理胡耀祖介紹，原業(yè)主于2025年5月以639萬(wàn)港元購(gòu)入，持有僅10個(gè)月，賬面獲利181萬(wàn)港元，增值28%。

　　回頭看，劉洋發(fā)現(xiàn)自己買(mǎi)入的價(jià)格同樣處在市場(chǎng)的相對(duì)低位，“當(dāng)時(shí)大家情緒上還是很悲觀，但現(xiàn)在回頭看，其實(shí)已經(jīng)開(kāi)始升溫了?！?/p>

　　“踏入2026年，樓價(jià)升勢(shì)之快有如脫韁之馬。”陳永杰判斷，今年樓價(jià)升幅有望達(dá)15%，“若利好因素持續(xù)釋放，甚至存在‘超標(biāo)’的可能。”

　　樓價(jià)仍較高位低約20%

　　盡管市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象，陳永杰表示，目前整體樓價(jià)仍較2021年的高點(diǎn)低約22%。

　　與此同時(shí)，市場(chǎng)分化仍然明顯，部分高價(jià)物業(yè)價(jià)格尚未完全恢復(fù)。

　　例如，新界火炭一套625平方呎三房單位近期以1120萬(wàn)港元成交，原業(yè)主2022年購(gòu)入價(jià)為1288萬(wàn)港元，持有約四年后轉(zhuǎn)手，賬面虧損168萬(wàn)港元。九龍何文田豪宅天鑄一套1479平方呎單位以4400萬(wàn)港元成交，原業(yè)主持有6年后虧損約922萬(wàn)港元離場(chǎng)。

　　相比之下，新盤(pán)市場(chǎng)表現(xiàn)更為活躍。

　　今年前兩個(gè)月，香港一手住宅成交約3880宗，同比大幅增長(zhǎng)逾九成。自2025年2月以來(lái)，每月成交量已連續(xù)13個(gè)月超過(guò)1000宗。

　　陳永杰預(yù)計(jì)，3月至少有5至6個(gè)新盤(pán)同步推售，涉及約3000個(gè)單位，一手成交量有望重返2000宗水平，并延續(xù)第14個(gè)月“千宗成交”的紀(jì)錄。

　　在供應(yīng)方面，目前香港一手庫(kù)存已降至約1.65萬(wàn)套，較高峰期減少近四成。庫(kù)存壓力減輕后，發(fā)展商在不同區(qū)域采取的策略也有所不同。供應(yīng)稀缺的區(qū)域開(kāi)始減少優(yōu)惠甚至提價(jià)，而供應(yīng)較多的區(qū)域仍以“低開(kāi)價(jià)”吸引買(mǎi)家。

　　新世界發(fā)展旗下尖沙咀項(xiàng)目瑧玥和永泰地產(chǎn)的北區(qū)新盤(pán)云向3月初相繼公布首張價(jià)單，前者折實(shí)平均呎價(jià)約21008港元，定價(jià)略高于附近新盤(pán)，但整體仍低于市區(qū)庫(kù)存單位水平；后者則以較低入場(chǎng)價(jià)推出，折實(shí)平均呎價(jià)約13974港元，被開(kāi)發(fā)商形容為“水位價(jià)”，即通過(guò)壓低首批價(jià)格，為后續(xù)加推留下上漲空間。

　　業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，今年香港樓市將延續(xù)反彈走勢(shì)。

　　長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)營(yíng)業(yè)部首席經(jīng)理郭子威預(yù)計(jì)，馬年將迎來(lái)量?jī)r(jià)齊升的上行周期，全年樓價(jià)升幅有望達(dá)10%。

　　中原集團(tuán)創(chuàng)始人施永青則認(rèn)為，今年香港樓價(jià)升勢(shì)可能進(jìn)一步加快，全年漲幅或接近20%。僅在今年頭兩個(gè)月，一些熱門(mén)屋苑的樓價(jià)已反彈10%至15%，漲幅明顯快于此前預(yù)期。

　　不過(guò)，在劉洋看來(lái)，香港樓市的未來(lái)仍存在不確定性。“這個(gè)市場(chǎng)其實(shí)很大程度取決于一小部分購(gòu)買(mǎi)力很強(qiáng)的人，他們有沒(méi)有更好的資金去向。如果資金流向其他資產(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)也可能再次發(fā)生變化?！?/p>

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