物業大變局，業主即將當家作主

兄弟姐妹們，這是一個天大的好消息！

物業橫行霸道亂收費的時代可能真的要結束了，國家要正式出手整治物業行業的亂象了！

就在最近，全國人大代表樊蕓提出了一個建議，她說：應該在官方文件表述中，將“物業管理”統一改為“物業服務”，因為物業公司不是小區的管理者更不是小區的主人，他們的工作是為小區的業主服務，可現在的很多物業公司，他們以主人翁的姿態自居，不僅亂收費、不作為，甚至還公然侵占業主的權益，很多朋友敢怒不敢言，維權也沒有門路，像這種亂象我們必須要進行整治！

消息傳出，全網支持，大量的老百姓給她的建議點贊，并稱樊蕓為人民的好代表！

更有意思的是，只過了短短兩天時間，在3月9日當天，住建部就親自給樊蕓打了電話，說她的建議已經被采納，以后《物業管理條例》將正式改名為《物業服務條例》，這意味著中國的物業行業將迎來一場歷史級的大變局！

你不要以為改動的只是兩個字，這其實顛覆的是整個物業行業基本的商業邏輯！

為什么現在很多物業公司無法無天？

因為在物業服務這個領域，一直都存在著非常嚴重的“權責混亂”的現象。

上世紀80年代深圳第一批商品房出現的時候，當時的人們發現了一個嚴重的問題，那就是小區的垃圾沒人清理、綠化沒人維護，小區的大門也沒有人值守，存在明顯的安全漏洞。

為了解決這些問題，深圳政府就派人去隔壁香港進行實地考察學習，最后把香港的物業服務經驗引入了內地，當時的物業服務有三個典型的特征：

1

非常專業，不管是保潔、保安還是維修師傅，都受過專業的培訓。

2

有償服務，業主每年一起出錢，然后公示開支，讓物業給業主解決問題。

3

秉承業主至上的理念，那時候的物業服務人員，他們非常清楚自己就是為業主解決問題的服務人員，他們的態度非常好，對業主也非常客氣，因為這是他們的衣食父母！

可不知道從什么時候開始，中國內地的物業服務市場就徹底變味了。

首先是物業服務突然變成了物業管理，物業公司從服務者一夜之間轉變成了管理者，仿佛小區所有的業主都是寄人籬下的租客，他們才是小區真正的主人。

當出現這種心態轉變時，很多問題就接連出現了：第一個是不作為。

小區的道路破了、綠化死了、樹木過于茂盛、蚊蟲大量繁殖，這些事情物業視若無睹，還有地下室車庫滲水、消防通道堵塞、衛生服務不達標等現象也頻繁的出現，業主無比氣憤，就找物業去理論，結果物業態度傲慢、百般推諉，甚至是直接與業主發生沖突。

比如說2023年西安媒體就報道過一個新聞，當地一個有2800多戶人的中型小區，業主向物業反饋地下車庫長期滲水，結果物業拖了1年都沒有處理，積水最深的時候，水位直接淹到了業主的小腿那里，出門開個車簡直就像是劃船一樣，像這種嚴重的問題，物業竟然視若無睹，最后沒辦法，業主集體抗議，大量的人開始拒絕繳納物業費，引發了小區內部的大混亂！

第二個是物業公司收費不合理，支出不透明。

在武漢有個三環外的偏遠小區，物業費用每平米竟然高達3.6元人民幣，直逼很多市中心的收費標準，只要業主追問為什么這么高，物業的統一回復就是，因為我們是五星服務標準。

更魔幻的是，業主在繳納了高額的物業費之后，竟然還有額外的維修費、保潔費、車位管理費、車位清潔費等等，一個月加起來，光交給物業的錢，都頂得上某些低收入群體十來天的工資了。

而且貴就算了，你好歹應該公示收入開支明細吧，結果有的物業公司不僅說不清楚資金的具體用途，甚至還將公共區域的收益，比如說廣告位、停車位收入全部據為己有。

最讓人難以理解的是，有些物業竟然可以公然侵犯業主的權益，比如說把小區的公攤區域出租出去賺取額外的收入，業主明明在承擔公攤的費用，買房和繳納物業費的時候都在計算公攤面積，結果到了分錢的時候卻完全沒有業主啥事，等于說業主只有出錢的權利，完全沒有享受權益的權利！

還有前些年頻繁傳出的，物業挪用維修基金的事情，幾百萬上千萬的維修資金，平時大家沒有關注，可等到小區電梯要維修，水電要改造的時候，物業卻突然說沒錢，那這筆錢到底去了哪里？物業也說不清楚！

你說這種權責混亂，不作為、亂收費、公然侵占業主權益的物業公司，哪個老百姓會喜歡？

為什么這兩年取消物業公司的呼聲此起彼伏？為什么物業費斷交潮成了一個席卷全國的社會現象？因為中國很多物業公司，他們提供的服務真的匹配不上他們收的物業費用，大家覺得不公平，不合理，所以才會用拒絕繳費來進行抗議！

我知道有人要說了，你不滿意可以更換物業公司啊，可問題是，更換物業公司需要成立業主委員會，而成立業主委員會又需要小區大多數人達成共識，還有流程也十分繁瑣，再加上業主本就是一盤散沙，所以導致很多小區交房十余年，依然沒辦法成立業主委員會，當業主只能單打獨斗的和物業去博弈的時候，結局我們也可想而知！

而且物業他也想得很清楚，你看我再不爽，對我再不滿意，你也沒有換掉我的權力，甚至如果業主長期拒絕繳納物業費用，物業公司還可以去法院告業主，在這樣的情況下，業主就完全處于極端被動的位置！

即便我們退一萬步說，就算業委會能夠順利成立，也成功更換了物業公司，可熟悉社會的都清楚，業委會那些人，搞不好比物業公司還要貪，幾個五六十歲的退休人員，一旦他們掌握了業委會的權利，那用不了幾年，小區的維修基金可能就會被掏空！

所以對于現在的很多業主來說，物業服務這個問題，真的已經成了他們難以解決的心頭之痛！

看到這里，我們再來討論下開頭那個問題，將“物業管理”統一改為“物業服務”，到底有什么意義？你不要以為只是改了兩個字，這是國家重新定義了物業公司的位置，相當于住建部在告訴所有的物業公司——你不是小區的主人，也不是小區的管理者，你存在的意義是要為業主提供服務！

當有了官方層面的定義之后，物業行業的亂象整治就有了法律依據，到時候很多系統性的變革就會跟著出現：比如說可以引入物業競爭機制，三個月物業服務不達標，將直接更換更合格的服務公司。

再比如說強制公示物業收入和開支，由相關部門進行監督管理，避免出現物業貪污腐敗，侵占業主權益的現象。

甚至我們還可以引入公平合理的服務評價系統，每隔半個月就由專業人員對小區的整體服務進行打分，避免物業出現躺平不作為的現象！

總而言之，這次物業管理變更為物業服務，這是中國物業行業一次歷史性的大變局，它首先激發的是我們的主人翁意識，然后也是給物業公司發出的最后警示，如果你們不能做好服務，那你們就只能卷鋪蓋走人，在這兩個核心思想的指導之下，未來中國小區一系列的問題都會找到新的解決思路，這真的是一個利國利民的大好事！

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