抄底老破小，房地產周期見底了嗎？

民眾對房地產市場的態度，正在悄悄發生變化。

最近，一篇《我一年抄底了8套老破小》的文章在網絡上刷屏，引發了廣泛的討論。據這位來自成都的博主“圓子”自述，她在短短一年多時間里，果斷投資了8套成都二環內的“老破小”。她堅信，這些“老破小”的租金已經比貸款利息高了，不僅能完全覆蓋房貸，還有結余。如果運氣好，還能碰上拆遷或拆除重建。

“老破小”的抄底熱潮，究竟是個別投資者的精準布局，還是市場觸底復蘇的信號？

在房地產市場尚未完全走出調整期的當下，這位“逆行者”的故事，為我們觀察市場底部的微觀變化，提供了一個生動的切口。

“老破小”的生意經

圓子抄底“老破小”的故事比較傳奇。

40多歲的成都女性圓子，曾做過7年家庭主婦，后重返職場。她的投資行為源于深刻的個人焦慮，既有自己對職業和價值的焦慮，也有對兩個孩子的未來籌劃。在她看來，購買這些房產，是為了給家庭提供一個“兜底”方案——孩子發展不順，租金是基本保障；孩子發展順利，房產則成為自己的養老金。

她的投資邏輯清晰而果斷，將目標鎖定在成都二環內，總價30~40萬、租售比（年租金/房價）大于5%的“老破小”。她利用低首付政策，將杠桿最大化。8套老破小，總價330萬，貸款220萬。在她的賬本上，這8套房子的月租金收入約21000元，而月供約為14000元。租金不僅能覆蓋貸款，還能提供穩定的正向現金流，她算過，年化收益率接近10%。她的策略是“拿銀行的錢在賺錢”，只要租金能覆蓋月供且有結余，就是可行的投資。

圓子的故事并非孤例。小紅書上，有不少的志同道合者曬出抄底經歷，在上海，有買家曬出連抄四套的戰績；在南京，一批總價100萬以內的“老破小”成交迅速，有的掛牌1天就被秒殺。

這些投資者的選擇并非盲目投機，他們有自己對市場基本面的判斷，比如，核心城市老破小單價回落至低位，部分城市甚至回到2016年水平，且占據不可復制的核心地段，享有成熟的醫療、商業、交通配套，出租需求穩定，爛尾風險為零。

以南京秦淮區劉公巷小區48.92㎡老破小為例，成交總價86萬，月租金3200元，年回報率達4.5%，成為遠超銀行儲蓄、國債的穩健投資選擇。在存款利率跌破1%、貸款利率降至2%的時代，“老破小”因其穩定的租金回報率，正重新獲得部分投資者的青睞。

某種意義上說，搶購這些“老破小”已經不再是單純的投機，更像是核心城市里一種收益相對穩定的另類理財產品。而房地產作為居住產品與投資產品的兩種屬性同時被重視，可以視為行業回暖的一個重要標志。

房價降幅收窄，一線城市初現企穩

微觀個體的選擇，往往能在宏觀數據中找到依據。

3月16日，國家統計局發布的最新數據顯示，2月份，70個大中城市房價環比降幅繼續收窄，新房價格環比上漲城市的個數增加，一線城市新房價格環比由上月下降0.3%轉為持平。這一數據，為市場的暖意提供了最直接的證據。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，當前房價指數跌幅已連續4個月收窄，一線城市在過去9個月下跌后率先止跌，企穩信號顯著增強。中原地產首席分析師張大偉也指出，2月新房價格環比降幅持續收窄，一線城市率先實現止跌回穩，其中北京和上海分別上漲0.2%，成為帶動市場企穩的核心力量。

值得注意的是，北京和上海的新房、二手房價格環比均有所上漲。北京鏈家研究院院長高原分析，北京新房價格上漲源于市場需求旺盛、供應階段性減少及開發商折扣取消。而二手房方面，去年底新政利好首置家庭，市場交易熱度較高，業主預期有所提升。上海鏈家研究院負責人李根則認為，上海的人口持續流入和政策支撐（如新“滬七條”），為房價穩定提供了堅實基礎。

二手房市場的表現同樣積極。2月份，一線城市二手房價格環比僅下降0.1%，降幅大幅收窄0.4個百分點。其中，北京和上海更是分別上漲0.3%和0.2%。嚴躍進認為，這充分說明超大城市房價調整充分，已率先迎來價格的拐點。

盡管同比數據仍處于下降區間，一線城市新房、二手房價格同比分別下降2.2%和7.6%，二三線城市同比降幅也有所擴大，但業內普遍認為，同比數據的低迷更多受基期值影響，2024年第三季度各地利好政策推動的交易高峰，使得2025年一季度數據基數較高，而環比數據的持續改善，才是市場真實走勢的體現。

前兩月全國發布100多條調控政策

盡管當前民眾對政策調控已基本脫敏，但一個沒法回避的現實仍是，政策端仍在積極為市場企穩托底。

數據顯示，2026年開年至今，各地政策以“精準滴灌”的方式為市場復蘇鋪墊，上海“新七條”力度最大，放寬限購、提高公積金貸款額度；北京、廣州、杭州等核心城市同步推出安居補貼、限購松綁等舉措，前兩月全國已發布100多條地產調控政策。

在剛閉幕的全國兩會上，政府工作報告中對房地產的表述從“止跌回穩”轉向“著力穩定”，政策重心更聚焦于民生保障、去庫存和構建發展新模式。

政策的效果正在市場端顯現，上海二手房成交攀升，有望突破月度1.5萬套的市場“枯榮線”；土拍市場局部升溫，廣州珠江新城馬場地塊拍出236億元天價地王，成都、杭州核心地塊也獲得高溢價。當然，行業整體仍處于調整周期，土拍呈顯著結構性分化，全國土地成交規模仍在回落。

值得注意的是，2月末的金融數據也釋放出積極信號。M2與M1的剪刀差再度回落，顯示出實體經濟發展進一步加快。同時，居民中長期貸款規模延續回升，前兩個月累計增加額同比2025年2月增長約1.06萬億元。央行行長也表示，1月新發放個人住房貸款的加權平均利率為3.1%，處于歷史低位。這些數據表明，寬松的融資環境和需求側的政策調整，正逐步穩定市場預期。

結構性復蘇是主旋律

成都老破小的抄底熱潮、房價數據的企穩向好、政策與金融的雙重托底，讓市場看到了房地產周期觸底的跡象，但多位業內人士和專家表示，房地產市場的復蘇并非“普漲式反彈”，而是結構性復蘇，周期見底更是一個漸進的過程，“政策底”已明確，而“市場底”的形成仍需多重因素協同發力。

全國人大代表、58同城董事長姚勁波在兩會專訪中表示，2026年房地產市場整體將呈現結構性復蘇的走勢，普漲并不會出現，核心城市已率先企穩，而中小城市仍將面臨一定壓力，以去庫存為主。

他認為，市場重心正在向二手房轉移，2025年核心24城二手房成交占比已超64%，2026年預計突破68%，城市更新帶動存量住房“品質溢價”凸顯，改善型需求占比預計突破40%，成為拉動市場的核心動力。

這也解釋了為何核心城市的老破小成為投資熱點——其作為存量資產，占據核心地段且具備租金收益支撐，契合了市場“存量優化”的趨勢。

申萬宏源證券固定收益融資總部總經理范為表示，當前房地產市場正處于“政策底”向“市場底”傳導的關鍵階段，“止跌回穩”并非快速反轉，而是政策托底、需求修復與市場調節共同作用的漸進式軟著陸。核心城市憑借堅實的產業基礎和持續的人口流入，將在未來1到2個季度內率先顯現企穩跡象，而能級較低的城市則需要更長時間化解庫存壓力。

同時，范為認為，當前市場仍面臨兩大挑戰：一是供給端房企債務重組仍在推進，部分企業流動性壓力尚未緩解，期房交付信任機制尚未完全修復；二是需求端居民收入預期仍偏謹慎，加杠桿意愿和能力有所減弱，政策刺激的邊際效應遞減。這兩重挑戰不緩解，市場的反彈也缺乏動力。

總的來看，成都博主圓子抄底老破小的案例，并非房地產市場重回普漲時代的標志，而是行業進入新周期后，結構性機會的具體體現。

種種信號表明，房地產市場的下行周期已接近尾聲，“底部企穩”成為共識，而核心城市、優質存量資產、改善型需求，將成為市場復蘇的主線。

因此，對于投資者而言，圓子的經驗值得參考，但并非可簡單復制的模板，我一直強調，核心城市核心地段、租售比合理的優質存量資產，仍具備投資價值，而三四線城市的非核心資產，則需保持謹慎。

No.6814原創首發文章｜作者 梁云風

參考資料：谷雨實驗室《我一年抄底了8套老破小》；孟祥遠《真敢！她一年買下8套老破小》；21世紀經濟報道《專訪全國人大代表姚勁波：今年樓市不會普漲，而是結構性復蘇》；經濟觀察網《范為：房地產“止跌回穩”是漸進式復蘇》；財經雜志《地產驚蟄：乍暖還寒，局部萌動》；證券時報《積極信號！一線城市新房價格率先止跌》。