上海別墅區(qū)的格局，是怎么煉成的？

上海房地產(chǎn)行業(yè)里有一個(gè)特殊現(xiàn)象：

因?yàn)閯e墅板塊的地緣封閉屬性，大部分媒體對(duì)于別墅板塊的分析都語焉不詳，甚至連一篇匯總性的分析都沒有。

因此，作為專業(yè)媒體，我們系統(tǒng)性地對(duì)別墅做一個(gè)匯總性的梳理。

今天是別墅專題的第一篇：

上海別墅的開發(fā)歷史，到底是怎么一個(gè)過程？

對(duì)于上海別墅的開發(fā)歷史進(jìn)行綜述，最直接的辦法就是用時(shí)間軸進(jìn)行分段。

整個(gè)上海的別墅開發(fā)歷史大概可以分為四個(gè)階段：

1、2000年之前，市區(qū)及市區(qū)外溢板塊別墅的啟動(dòng)期。

2、2000-2003年，郊區(qū)別墅格局的奠定期。

3、2003-2020年，別墅格局發(fā)展和洗牌周期。

4、風(fēng)貌別墅開發(fā)周期。

其中，第一二個(gè)時(shí)間周期，可以統(tǒng)稱為上海別墅的格局奠基期：

2003年限墅令出臺(tái)之前，上海的眾多別墅區(qū)地塊已經(jīng)基本完成了土地出讓。

而進(jìn)了2003年之后的第三周期，上海別墅區(qū)格局基本上框架已定，可以稱之為發(fā)展成熟期，這個(gè)階段各大別墅區(qū)逐漸開發(fā)成熟，并經(jīng)歷了全市別墅格局的洗牌。

上海別墅開發(fā)的第一周期，就是市區(qū)核心區(qū)的別墅板塊，以及其外溢板塊的崛起周期。

上海核心區(qū)的別墅區(qū)崛起，其實(shí)和“洋人”的到來關(guān)系很大。

上海最早的別墅自然是100年前的老洋房，本身就是舶來品。

而改革開放后，現(xiàn)代別墅的起源，也是響應(yīng)了時(shí)代需求：

上海第一個(gè)涉外經(jīng)開區(qū)虹橋經(jīng)開區(qū)成立后，大量外企大規(guī)模的進(jìn)入上海。

為了迎合外籍友人的生活習(xí)慣、順便賺賺外匯，上海開始建設(shè)完全區(qū)別于本土老公房的高級(jí)公寓和別墅社區(qū)。

當(dāng)然，買家中，也有部分因?yàn)橥赓Q(mào)行業(yè)蓬勃發(fā)展而賺到大量外匯的本地富商群體，還有一部分就是歸國(guó)華僑。

像建成于1988代初期的永嘉路386弄的永嘉公館，只有甲、乙、丙、丁四幢聯(lián)排別墅，其買家就是愛國(guó)華僑，當(dāng)年以40萬美金一套的價(jià)格買入。

當(dāng)然梧桐區(qū)內(nèi)部的外銷房別墅其實(shí)體量不大，真正成片、成規(guī)模開發(fā)的，還是90年代開發(fā)的古北國(guó)際社區(qū)，以及古北的“外溢”地段。

當(dāng)然，古北一期的規(guī)劃和今天的規(guī)劃也類似，板塊核心區(qū)大面積開發(fā)建設(shè)的還是洋房類型產(chǎn)品。

而低密度別墅住區(qū)，自然還是逃不開“建在郊區(qū)”的命運(yùn)，主要分布在古北外圍區(qū)域。

金虹橋板塊、金匯板塊、西郊板塊，在這一時(shí)期都出讓了別墅地塊，興起了別墅開發(fā)。

比較知名的有建成于1993年古北一期的西郊花園別墅，就是網(wǎng)上流傳很廣的古北國(guó)際社區(qū)照片里的那些別墅。

這個(gè)時(shí)期開發(fā)商主要還是港資開發(fā)商為主，或者披著港資外衣的一些早期本土開發(fā)商。

比如后續(xù)開發(fā)了湯臣一品、湯臣高爾夫的湯臣集團(tuán)進(jìn)入上海的第一個(gè)項(xiàng)目，就是位于金虹橋板塊建設(shè)于1998年的嘉年別墅（下圖源自網(wǎng)絡(luò)）。

當(dāng)然，這個(gè)時(shí)期作為重磅的就是如今浦西第一別墅區(qū)——西郊，在這個(gè)周期整體規(guī)劃并啟動(dòng)了開發(fā)建設(shè)。

像比較早期的西郊溫莎豪園、綠谷別墅就是90年代初期就建起來租賃給外籍人士的租賃別墅社區(qū)；

而后到了1997年左右開發(fā)文華別墅、2000年開發(fā)滿庭芳花園都是當(dāng)年的外銷房別墅社區(qū)。

當(dāng)然，這個(gè)外溢效應(yīng)不僅僅只是古北周圍，因?yàn)楫?dāng)時(shí)受到外資影響的板塊不僅僅這一圈。

當(dāng)時(shí)的外企總部主要位于長(zhǎng)寧、部分位于徐匯，而大量的外企工廠分布于下游的閔行、青浦、松江，這也直接帶動(dòng)了對(duì)應(yīng)區(qū)域的別墅開發(fā)。

徐匯，也在康健板塊開發(fā)了玫瑰園、牡丹園等純獨(dú)棟外銷房社區(qū)，只不過規(guī)模比不了成片開發(fā)的長(zhǎng)寧。

比如今天的大虹橋別墅區(qū)，就是因?yàn)槌薪送馄蠊S，而奠定了別墅區(qū)的開發(fā)基礎(chǔ)，像華漕別墅區(qū)早年更響亮的名字金豐國(guó)際社區(qū)。

當(dāng)然，郊區(qū)的部分我們后面再聊，因?yàn)樵?000年以前，大部分郊區(qū)別墅區(qū)板塊都只是啟動(dòng)規(guī)劃，極少有別墅上市。

浦西市區(qū)的別墅奠基由古北開始，而浦東別墅的奠基則由金橋引領(lǐng)。

碧云、聯(lián)洋最初的定位就是為了迎接美國(guó)通用汽車等公司落戶金橋而規(guī)劃的國(guó)際社區(qū)，其中碧云以別墅為主，聯(lián)洋以高層為主。

碧云別墅區(qū)還有非常明顯的外銷別墅氣質(zhì)，各社區(qū)建筑風(fēng)格非常有外國(guó)風(fēng)情，像出租的碧云別墅、后面開盤的維詩凱亞、云間綠大地等社區(qū)都是非常典型的外國(guó)風(fēng)格別墅。

這個(gè)區(qū)域當(dāng)年非常輝煌，1999-2000年，碧云別墅一期二期剛?cè)胧芯鸵l(fā)了樓市轟動(dòng)。

出租率100%不說，巔峰時(shí)期每月10萬/套的租金直接創(chuàng)下上海別墅租賃市場(chǎng)的紀(jì)錄，秒殺一眾老牌富人區(qū)。

相比于碧云的成片別墅開發(fā)，聯(lián)洋當(dāng)時(shí)其實(shí)還是弱一檔次的地段，而且開發(fā)的也相對(duì)更晚，在這個(gè)周期內(nèi)。

聯(lián)洋和花木的交界處的三大別墅區(qū)，李嘉誠開發(fā)四季雅苑、御翠園；以及證大的中式別墅九間堂在這個(gè)周期還是規(guī)劃期，2000年之后才開始真正建設(shè)銷售。

而當(dāng)下浦東真正的第一梯隊(duì)別墅板塊東郊，在當(dāng)年只不過是在碧云外溢區(qū)、借著東郊國(guó)賓館名號(hào)出道的外溢別墅區(qū)

——本質(zhì)上在當(dāng)年屬于郊區(qū)地段，要不然也不會(huì)出現(xiàn)主打高爾夫球場(chǎng)概念的別墅區(qū)湯臣高爾夫。

只不過在今天這個(gè)板塊可以視為市區(qū)別墅區(qū)，就歸類在了這個(gè)周期內(nèi)，且開發(fā)的時(shí)間段確實(shí)也是90年代（湯臣一期98年竣工）。

綜合來看，上海市中心別墅區(qū)的奠基都在2000年前就已經(jīng)完成，后續(xù)基本沒有誕生新的別墅區(qū)。

只不過，受限于時(shí)代條件，開發(fā)于這個(gè)時(shí)代的別墅社區(qū)大多都設(shè)計(jì)的農(nóng)村自建房差不多，外立面是涂料或者馬賽克磚，小區(qū)內(nèi)的公共配套破舊，路網(wǎng)很窄。

尤其是古北-西郊的別墅，大部分都非常老。

僅有部分社區(qū)類似于長(zhǎng)寧的西郊名苑可以整體推掉翻新重建，大部分社區(qū)至今都顯得很破舊。

但是也還是有很多社區(qū)如今都已經(jīng)十分陳舊，且設(shè)計(jì)理念過時(shí)，跟不上如今購買力的需求。

而真正至今還占領(lǐng)上海頂豪市場(chǎng)的別墅社區(qū)，比如檀宮、東郊壹號(hào)，華州君庭，大部分都是在這個(gè)周期拿地、建設(shè)于03年以后的蓬勃發(fā)展區(qū)，這個(gè)我們后續(xù)會(huì)講。

而進(jìn)入2000年，上海郊區(qū)的別墅區(qū)就進(jìn)入了主力的崛起周期。

郊區(qū)別墅區(qū)的崛起原因，大概有三類。

第一大類，就是第一部分提到的，外企工廠落地帶來的外溢需求，直接促成了郊區(qū)別墅區(qū)的誕生。

除了第一部分提到的徐涇華漕，像是松江近郊的九亭、閔行近郊的七寶、梅隴、顓橋等區(qū)域也有一些當(dāng)年就啟動(dòng)開發(fā)的別墅片區(qū)。

這其中，規(guī)模最為宏大的無疑就是新閔別墅區(qū)。

這個(gè)板塊也是因?yàn)楫?dāng)年徐匯外溢莘莊崛起，松江想借著靠近莘莊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，主動(dòng)規(guī)劃出來一整片地方，官方叫“新閔經(jīng)濟(jì)區(qū)”，旨在打造亞洲最大的別墅區(qū)。

而早期這里吸引了一批韓國(guó)開發(fā)商集中囤地，也是意在賣給周邊工業(yè)區(qū)里的外籍高管。

只不過這個(gè)區(qū)域開發(fā)得太晚，主力產(chǎn)品都開發(fā)在2000年之后，大部分買家都已經(jīng)是本地人。

第二大類崛起的郊區(qū)別墅區(qū)，主要源自于當(dāng)時(shí)富人群體誕生的一個(gè)購房需求。

國(guó)內(nèi)九十年代后本土富人逐漸崛起，對(duì)香港電影里的莊園別墅有了追求，對(duì)市區(qū)相對(duì)密度較高的外銷別墅逐漸嫌棄。

而彼時(shí)又有一批來自江浙的富商來滬買房，大家對(duì)是否距離市區(qū)很近不太在意，反而更加在意回江浙是否方便。

因此，在郊區(qū)買個(gè)莊園別墅成了當(dāng)年的一個(gè)富豪圈潮流，開發(fā)商也是在有意迎合這個(gè)需求。

因此，一批上海郊區(qū)遠(yuǎn)郊、有自然景觀或者旅游、休閑資源的板塊開始逐漸開發(fā)崛起。

最典型的就是佘山別墅區(qū)，作為上海唯一一個(gè)99米高山，天生就是打造別墅區(qū)的材料。

這里規(guī)劃的都是莊園級(jí)別的別墅，上海紫園2003年就已經(jīng)有了上億豪宅，幾乎是全國(guó)獨(dú)一份。

另一個(gè)就是馬橋的旗忠別墅區(qū)，也是類似的情況，只不過基于高爾夫球和網(wǎng)球場(chǎng)館出圈；

1999年旗忠高爾夫俱樂部開業(yè)后，讓區(qū)域有了富人區(qū)的氣質(zhì)，后續(xù)就基于此規(guī)劃開發(fā)了綠城玫瑰園等超級(jí)大的莊園別墅，也成為了當(dāng)時(shí)的亞洲十大豪宅。

這一類型的別墅很長(zhǎng)一段時(shí)間都是上海改善鏈條的天花板，在2015年之前相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，樓市地位并不遜色于市區(qū)別墅。

直到2020年之后，才隨著全市豪宅格局的重塑以及富人共識(shí)的改變，逐漸成為樓市的非主流產(chǎn)品。

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而真正讓郊區(qū)別墅區(qū)大批量建設(shè)的原因，是來自于上海當(dāng)時(shí)一個(gè)重大的城市規(guī)劃，也就是2000年代初期提出的一城九鎮(zhèn)。

這個(gè)規(guī)劃很宏大、很重要，因此我單獨(dú)開了一段來聊聊。

2001年，上海提出了“一城九鎮(zhèn)”的規(guī)劃，對(duì)上海郊區(qū)開始大力發(fā)展。

這一城九鎮(zhèn)分別是：松江新城、朱家角、安亭、高橋、浦江鎮(zhèn)、羅店、楓涇、周浦、奉城、堡鎮(zhèn)（2003年陳家鎮(zhèn)）

這個(gè)規(guī)劃則奠定了上海郊區(qū)別墅區(qū)的另外半壁江山。

客觀來講，一城九鎮(zhèn)這個(gè)規(guī)劃如今看是有時(shí)代局限性的：

當(dāng)時(shí)的規(guī)劃者認(rèn)為上海市區(qū)很難繼續(xù)擴(kuò)大到把這些地方融入市區(qū)，因此直接把這些遠(yuǎn)郊板塊獨(dú)立按照特色小鎮(zhèn)規(guī)劃，本質(zhì)上還是明顯低估了上海市區(qū)的攤大餅?zāi)芰Α?/p>

但是這也讓上海因此多了一批有低密度住宅存在的近郊別墅社區(qū)，豐富了上海樓市別墅市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

最典型的就是松江新城的泰晤士小鎮(zhèn)。

很多朋友都以為是拍婚紗照的地方，但實(shí)際上這個(gè)別墅區(qū)里部分別墅組團(tuán)定位很高。

松江本地很多大佬都住在溫莎半島里面，在本地認(rèn)可度和知名度相當(dāng)不錯(cuò)。

像朱家角別墅區(qū)的中式別墅，也是結(jié)合了古鎮(zhèn)的定位，后續(xù)開發(fā)了綠洲江南園這種莊園型的類中式風(fēng)格別墅。

安亭半島自然不用多說，相信很多朋友都看過那個(gè)非常有海外風(fēng)情的安亭新鎮(zhèn)，安亭周圍也開發(fā)了一些以高爾夫?yàn)橹鞔虻膭e墅項(xiàng)目。

浦江，本身規(guī)劃了意大利風(fēng)格，后續(xù)在逐步建設(shè)過程中也建成了成片開發(fā)的低密度住區(qū)。

包括鵬欣一品漫城系列、萬科翡翠別墅、華僑城十號(hào)院等品質(zhì)別墅社區(qū)，都在后續(xù)逐漸開發(fā)入市。

而羅店新鎮(zhèn)就是后續(xù)美蘭湖別墅區(qū)的原型——只是很可惜后續(xù)沒有實(shí)現(xiàn)當(dāng)年“國(guó)際社區(qū)”的規(guī)劃愿望。

當(dāng)然這類別墅區(qū)，實(shí)際別墅的建設(shè)都比較晚。

大部分是規(guī)劃、土地出讓在2000-2003年，實(shí)際別墅的入市時(shí)間都在2005年之后。

比如美蘭湖2005年才推動(dòng)大規(guī)劃啟動(dòng)，實(shí)際上主力開發(fā)起集中在2005-2015。

當(dāng)然，除了以上提到的三類主流郊區(qū)別墅區(qū)，還有一些開發(fā)了別墅的板塊，也是在這個(gè)周期啟動(dòng)了規(guī)劃，而原因其實(shí)只有一個(gè)：

郊區(qū)地價(jià)便宜，被開發(fā)商批量拿地，規(guī)劃成了別墅區(qū)。

比如康橋半島別墅、南翔的金地別墅區(qū)、唐鎮(zhèn)的四大別墅，基本都是如此。

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而2003年發(fā)布了限墅令之后，上海幾乎就不再有新增的別墅區(qū)。

這一時(shí)期，上海的別墅區(qū)基本框架就確定了，后面十幾年基本就進(jìn)入蓬勃的開發(fā)周期。

隨著各大別墅區(qū)蓬勃發(fā)展，也逐漸誕生出了一些在今天比較主流甚至可以說封頂?shù)漠a(chǎn)品。

比如西郊的檀宮就是這個(gè)時(shí)代誕生的產(chǎn)品，2003-2005年銷售，每棟都是莊園級(jí)別的產(chǎn)品，至今仍是全國(guó)頂級(jí)豪宅一梯隊(duì)。

而東郊區(qū)域后續(xù)也誕生華州君庭、東郊壹號(hào)這種莊園型產(chǎn)品，站在泉溝豪宅圈的頂峰。

設(shè)計(jì)風(fēng)格上，這一周期的別墅也是百花齊放。

檀宮就是多種國(guó)家的設(shè)計(jì)風(fēng)格，每戶幾乎都不一樣；

像是聯(lián)洋的三兄弟中，九間堂就是全國(guó)中式別墅的鼻祖級(jí)產(chǎn)品，四季雅苑和御翠園就是典型的港風(fēng)別墅，各不相同。

當(dāng)然，這個(gè)周期真正的主角還是浦東的東郊以及大部分的郊區(qū)別墅區(qū)，因?yàn)檫@些區(qū)域大部分都是2000年之后規(guī)劃的，相對(duì)開售開發(fā)的晚、產(chǎn)品更新、設(shè)計(jì)更漂亮；

而90年代率先崛起的別墅片區(qū)古北-西郊別墅區(qū)，在這個(gè)周期內(nèi)其實(shí)可開發(fā)的空間已經(jīng)比較有限。

因此真正看過一圈別墅的客戶，經(jīng)常會(huì)吐槽西郊的別墅怎么都這么老，原因就在于開發(fā)的節(jié)奏不同。

只不過這也造成了一個(gè)新的問題，主力開發(fā)于2003年后的這些板塊，大多都有一個(gè)同樣的缺點(diǎn)：

板塊早年規(guī)劃并未完全完畢就趕上了限墅令，后續(xù)幾乎都沒有辦法持續(xù)進(jìn)行別墅開發(fā)；

板塊內(nèi)新出讓的地塊大多都是高層地塊，降低了板塊的圈層。

像徐涇、南翔、唐鎮(zhèn)這些地方由于離市區(qū)近，隨著市區(qū)擴(kuò)大，在2010年之后，逐漸開發(fā)成了了近郊的剛需商品房片區(qū)；

而像佘山、美蘭湖等遠(yuǎn)郊區(qū)域，由于市區(qū)攤大餅根本攤不過去，因此周邊不少土地甚至規(guī)劃成了動(dòng)遷房，大大拉低了板塊的圈層。

唯有東郊因?yàn)榘鍓K能級(jí)大幅度提升，后續(xù)張家浜的開發(fā)還是盡可能在能力范圍內(nèi)保證了新地塊的密度盡量比較低。

除了中環(huán)外的浦開云璟搞成了高層，中環(huán)內(nèi)的部分，基本都還是建成了洋房大平層、疊加別墅、聯(lián)排別墅類型的產(chǎn)品。

當(dāng)然，如果直接說這個(gè)大周期完全沒有誕生別墅區(qū)也不客觀，實(shí)際上還是零星誕生了一些“含別墅”的片區(qū)。

比如新江灣，借著低密度規(guī)劃建設(shè)了一些疊墅產(chǎn)品和合院產(chǎn)品，相對(duì)來說比較成片勉強(qiáng)算半個(gè)別墅區(qū)。

此外，就是一些市區(qū)項(xiàng)目通過高低配規(guī)劃出來的聯(lián)排產(chǎn)品，比如中海紫御豪庭的聯(lián)排別墅、濱江凱旋門的濱江別墅，都是這個(gè)時(shí)代的特殊產(chǎn)品。

但是因?yàn)檎w不成氣候，也就不單獨(dú)作為一個(gè)別墅區(qū)的分類了。

而后就是2020年之后的風(fēng)貌別墅時(shí)代，這類產(chǎn)品和主流別墅區(qū)其實(shí)差別很大，我后面單獨(dú)寫一篇專題單獨(dú)分析。

綜述

如果按照今天的市場(chǎng)格局給上海別墅區(qū)排個(gè)序列：

大概可以分為四大梯隊(duì)。

最頂端的就是頂級(jí)豪宅梯隊(duì)，主力成交總價(jià)在5000萬以上，和都心豪宅競(jìng)爭(zhēng)。

其定位可以兼顧自住和保值增值，甚至可以作為家族傳世資產(chǎn)進(jìn)行傳承。

主要的板塊其實(shí)就三個(gè)，是長(zhǎng)寧西郊，大花木（聯(lián)洋+碧云），以及東郊。

三者之間的區(qū)別在于，西郊更加有煙火氣但是房子特別老，很多老別墅到今天有些過時(shí)了；

聯(lián)洋和碧云板塊成熟，別墅區(qū)想對(duì)新也能一定程度兼顧煙火氣。

而東郊就是房子新、品質(zhì)好，有不少莊園類型產(chǎn)品，但是周圍郊區(qū)感很重，步行基本沒什么配套。

實(shí)際上，一般到了5000萬以上預(yù)算。基本東郊西郊都會(huì)去看看，最后結(jié)合自己的實(shí)際喜好做選擇。

第二梯隊(duì)獨(dú)一檔是大虹橋別墅區(qū)，包括徐涇、華漕在內(nèi)。

作為西郊的外溢板塊，本身就有豐富的客源基礎(chǔ)，很多家庭因?yàn)槲鹘挤孔犹隙鰜磉x擇徐涇。

且由于離虹橋很近，非常適合江浙家庭通勤，成交量是斷崖式領(lǐng)先的第二檔，2000-4000萬總價(jià)中最主流的選擇。

其中有不少近些年開發(fā)的別墅產(chǎn)品，在全上海都是比較優(yōu)秀的產(chǎn)品。

這個(gè)區(qū)域也因?yàn)閹讉€(gè)標(biāo)桿社區(qū)如西郊安瀾、金臣別墅、西郊莊園，板塊也能承受部分5000-1.5億的購買力。

第三梯隊(duì)是其他地緣性質(zhì)的別墅區(qū)。

包括滿足浦東人民改善需求的浦錦別墅區(qū)、康橋別墅區(qū)、唐鎮(zhèn)別墅區(qū)，滿足嘉定人民居住需求的南翔別墅區(qū)，這種整體的市場(chǎng)認(rèn)可度比較局限于區(qū)域內(nèi)。

包括市區(qū)的一些聯(lián)排別墅，其實(shí)也是這個(gè)體系——整體受眾有限，價(jià)格太高還會(huì)錯(cuò)配。

第四梯隊(duì)，就是遠(yuǎn)郊度假型別墅，包括馬橋、佘山等區(qū)域別墅，曾經(jīng)也是頂級(jí)富豪的選擇；

如今在高總價(jià)回歸核心區(qū)的共識(shí)下，基本淪為了度假住宅，很難作為第一居所，市場(chǎng)上的價(jià)格甚至比不過10年前的水平。

后續(xù)我會(huì)基于板塊特點(diǎn)，繼續(xù)推文分析別墅板塊內(nèi)部的情況，大家可以保持關(guān)注。

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