上海商鋪拆遷，經(jīng)營(yíng)權(quán)人能否主張預(yù)公告階段的停產(chǎn)損失補(bǔ)償？

導(dǎo)讀：在土地征收程序中，征收預(yù)公告的發(fā)布標(biāo)志著征收工作的正式啟動(dòng)。對(duì)于沿線商鋪經(jīng)營(yíng)者而言，預(yù)公告發(fā)布后，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)往往受到不同程度的影響——客流量減少、經(jīng)營(yíng)預(yù)期不穩(wěn)定、甚至被迫提前停業(yè)。然而，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償通常在正式征收決定作出、簽訂補(bǔ)償協(xié)議后才能落實(shí)。那么，在預(yù)公告階段，商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)人能否主張停產(chǎn)損失補(bǔ)償？

1、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)姆ǘㄐ再|(zhì)

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條，因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，屬于法定補(bǔ)償項(xiàng)目?！秶?guó)有土地上非居住房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償辦法》第三條進(jìn)一步明確，因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，一般按照被征收房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的8%確定。這一規(guī)定確立了停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)姆ǘǖ匚弧?/p>

針對(duì)征收集體土地非居住房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，制定了更為具體的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)文件，經(jīng)批準(zhǔn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的非居住房屋，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為被拆除房屋建筑面積每平方米100-350元。房屋所有人認(rèn)為其停產(chǎn)停業(yè)損失超過(guò)該標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)提供實(shí)施房屋補(bǔ)償前三年的經(jīng)營(yíng)狀況、停產(chǎn)停業(yè)期限以及其他實(shí)際損失等相關(guān)證明材料，由區(qū)征地事務(wù)機(jī)構(gòu)委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

從法律性質(zhì)上看，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償是對(duì)因征收導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)中斷所造成實(shí)際損失的彌補(bǔ)，其產(chǎn)生的前提是征收行為對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)造成了實(shí)際影響。這一影響可能始于征收預(yù)公告階段，也可能始于正式征收決定作出之后。

2、預(yù)公告階段停產(chǎn)損失的法律定性

征收土地預(yù)公告是征收程序的法定起點(diǎn)。根據(jù)《土地管理法》第四十七條，征收土地預(yù)公告應(yīng)當(dāng)明確征收范圍、征收目的、開(kāi)展土地現(xiàn)狀調(diào)查的安排等內(nèi)容，預(yù)公告時(shí)間不少于十個(gè)工作日。預(yù)公告一經(jīng)發(fā)布，擬征收范圍內(nèi)的土地和房屋進(jìn)入凍結(jié)狀態(tài)，被征收人不得進(jìn)行新建、改建、擴(kuò)建等行為。

對(duì)于商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)人而言，預(yù)公告階段的影響是多方面的：一是經(jīng)營(yíng)預(yù)期的不確定性，商鋪經(jīng)營(yíng)者無(wú)法確定繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的時(shí)間，難以進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃；二是客流量減少，部分顧客可能因預(yù)期征收而減少光顧；三是融資困難，銀行等金融機(jī)構(gòu)可能因征收風(fēng)險(xiǎn)而收緊信貸。這些影響雖然尚未達(dá)到“完全停業(yè)”的程度，但已經(jīng)對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)造成了實(shí)際損害。

從司法實(shí)踐看，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)钠鹚銜r(shí)點(diǎn)并非一概以正式征收決定作出為準(zhǔn)。在山西省某商鋪征收案中，山西省高級(jí)人民法院明確指出，合法的占有使用權(quán)應(yīng)得到獨(dú)立的補(bǔ)償利益，停產(chǎn)停業(yè)損失屬于核心權(quán)益，不能因補(bǔ)償項(xiàng)目遺漏而被忽略。這一裁判邏輯表明，只要征收行為對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)造成了實(shí)際影響，補(bǔ)償義務(wù)即應(yīng)產(chǎn)生，而非等待正式征收決定作出之后。

3、預(yù)公告階段停產(chǎn)損失補(bǔ)償?shù)恼?qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)

商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)人主張預(yù)公告階段的停產(chǎn)損失補(bǔ)償，其請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)主要在于：

實(shí)際損失原則。根據(jù)《民法典》第一千一百八十四條，侵害他人財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)損失按照損失發(fā)生時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格或者其他合理方式計(jì)算。征收預(yù)公告發(fā)布后，征收部門(mén)已對(duì)擬征收區(qū)域?qū)嵤┕芸?，?duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的實(shí)際影響已經(jīng)發(fā)生，此時(shí)產(chǎn)生的損失屬于因征收行為造成的實(shí)際損失，應(yīng)當(dāng)納入補(bǔ)償范圍。

合理預(yù)期保護(hù)原則。商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)人基于合法經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的合理預(yù)期應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。預(yù)公告階段的經(jīng)營(yíng)損失，是經(jīng)營(yíng)者基于對(duì)征收進(jìn)程的合理預(yù)期而實(shí)際承受的損失，不應(yīng)因補(bǔ)償程序尚未啟動(dòng)而被排除在補(bǔ)償范圍之外。

公平補(bǔ)償原則?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條確立的公平補(bǔ)償原則，要求補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)與損失相當(dāng)。若將補(bǔ)償義務(wù)的起算時(shí)點(diǎn)推遲至正式征收決定作出之后，將導(dǎo)致預(yù)公告階段的實(shí)際損失無(wú)法彌補(bǔ)，違背公平補(bǔ)償原則。

4、實(shí)踐中的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

在征收實(shí)踐中，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)拇_定通常以征收決定公告之日為評(píng)估時(shí)點(diǎn)。但對(duì)于預(yù)公告階段較長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)影響明顯的情形，被征收人可主張實(shí)際損失評(píng)估。根據(jù)規(guī)定，房屋所有人認(rèn)為其停產(chǎn)停業(yè)損失超過(guò)法定標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)提供實(shí)施房屋補(bǔ)償前三年的經(jīng)營(yíng)狀況、停產(chǎn)停業(yè)期限以及其他實(shí)際損失等相關(guān)證明材料。這一規(guī)定為預(yù)公告階段損失的證明提供了制度通道。

在廣東某臨街酒店征收案中，征收方在預(yù)公告發(fā)布后未將停產(chǎn)停業(yè)損失納入補(bǔ)償范圍，律師指出，承租人對(duì)承租房屋的裝修投入及因征收造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，均應(yīng)納入補(bǔ)償范圍。這一觀點(diǎn)在司法實(shí)踐中得到支持，表明預(yù)公告階段的經(jīng)營(yíng)損失不應(yīng)被忽略。

結(jié)語(yǔ)：沿線商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)人主張預(yù)公告階段的停產(chǎn)損失補(bǔ)償，具有充分的法律依據(jù)和現(xiàn)實(shí)合理性。征收預(yù)公告作為征收程序的法定起點(diǎn)，其發(fā)布即意味著征收行為對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生實(shí)際影響。停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)钠鹚銜r(shí)點(diǎn)，不應(yīng)機(jī)械地以正式征收決定作出為準(zhǔn)，而應(yīng)以實(shí)際損失發(fā)生為據(jù)。商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)人應(yīng)當(dāng)積極收集經(jīng)營(yíng)證明材料，包括預(yù)公告期間的經(jīng)營(yíng)流水、客流量變化記錄、銀行流水等，在補(bǔ)償程序中據(jù)實(shí)主張損失。