上海動遷征收高頻問題100問（1.0版）-第五篇：補償與安置篇

第五篇：補償與安置篇

51. 問：征收補償方式有哪些？可以自己選嗎？
答：征收補償方式主要有兩種：貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人通常有權(quán)選擇其中一種。如果選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，征收部門提供安置房；如果選擇貨幣補償，則按評估價拿錢。部分項目會推出“貨幣化安置”獎勵。

52. 問：安置房不滿意，比如質(zhì)量差、位置偏、房型差，怎么辦？
答：如果安置房存在質(zhì)量瑕疵，可以依據(jù)《民法典》主張開發(fā)商承擔違約責任。如果安置房選址明顯違反規(guī)劃或補償方案，可以申請行政復(fù)議或提起行政訴訟，要求撤銷安置方案，責令重新選址。訴訟中需注意收集宣傳資料與實際交付不符的證據(jù)。

53. 問：征收補償款包括哪些項目？
答：主要包括：
（1）被征收房屋價值的補償；
（2）搬遷費；
（3）臨時安置費（過渡費）；
（4）停產(chǎn)停業(yè)損失補償（如適用）；
（5）搬遷獎勵費；
（6）設(shè)施移裝費等。

54. 問：什么是“居住困難戶”保障？如何申請？
答：如果被征收人及其同住人的人均建筑面積低于一定標準（如22平方米），可以申請認定為居住困難戶。一旦認定，會按人均標準面積補足。認定需要提交他處無房證明、身份證、戶口本等材料。

55. 問：搬遷獎勵費一般有多少？怎樣才能拿到？
答：搬遷獎勵費的金額由征收方案確定，通常根據(jù)簽約和搬遷時間分檔：在簽約期內(nèi)簽約的有一筆簽約獎勵，在搬遷期內(nèi)搬遷的有一筆搬遷獎勵。獎勵費旨在鼓勵早簽約、早搬遷。

56. 問：征收補償款是否需要繳稅？
答：根據(jù)國家稅收政策，被征收人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。購買的安置房，如面積未超原房屋面積，通常免征契稅；超面積部分需按規(guī)定繳納。

57. 問：如果房屋用于經(jīng)營，停產(chǎn)停業(yè)損失怎么計算？
答：通常按被征收房屋價值的一定比例（如3%-5%）計算，或者按建筑面積計算。如果能夠提供上年度平均利潤證明，也可以按利潤的70%-90%計算，補償期限一般為6至12個月。

58. 問：征收過程中的“簽約率”達到多少，協(xié)議才生效？
答：在舊改項目中，通常設(shè)定的生效條件為簽約比例（如85%、90%）。如果在簽約期限內(nèi)，該地塊的簽約比例達到生效比例，則所有已簽訂的協(xié)議生效；如果未達到，項目終止，已簽協(xié)議作廢。

59. 問：家庭內(nèi)部對補償款分割達不成一致，錢拿不到怎么辦？
答：這種情況下，征收部門通常不會強行發(fā)放款項，以免引發(fā)后續(xù)糾紛。家庭內(nèi)部成員需要向人民法院提起共有物分割糾紛訴訟，由法院判決確定每個人的份額后，憑判決書去領(lǐng)取補償款。

60. 問：已經(jīng)簽約了，但發(fā)現(xiàn)補償比鄰居少很多，可以反悔嗎？
答：如果協(xié)議存在重大誤解、顯失公平，或者征收方存在欺詐、脅迫的情形，可以在知道撤銷事由之日起一年內(nèi)向人民法院或仲裁機構(gòu)請求撤銷協(xié)議。如果僅是后悔，沒有法定理由，通常不能隨意反悔。

61. 問：安置房交付時，面積與協(xié)議約定不符怎么辦？
答：如果面積誤差在3%以內(nèi)，據(jù)實結(jié)算；如果誤差超過3%，買方有權(quán)退房，或者要求開發(fā)商承擔相應(yīng)的違約責任，補足差價。

62. 問：貨幣補償款通常多久能到賬？
答：通常在搬遷交房后，征收部門會在約定的工作日內(nèi)（如30日內(nèi)）將補償款劃入被征收人指定賬戶。

63. 問：被征收房屋的裝修費怎么算？
答：裝修補償通常是按照建筑面積乘以一定的裝修補貼標準（如每平方米幾百元至上千元）。如果房屋是豪華裝修，可以要求評估公司對裝修殘值進行單獨評估，以評估價進行補償。

64. 問：違章建筑被強拆，有賠償嗎？
答：如果違法建筑被行政機關(guān)認定為違章建筑后依法強拆，對于建筑材料本身（磚瓦、鋼筋）的殘值，行政機關(guān)應(yīng)當予以返還或賠償。如果強拆程序違法，造成了建筑材料以外的合法財產(chǎn)損失，也需要賠償。

65. 問：征收補償中，戶口本上的人越多，補償越多嗎？
答：對于公房私房，補償主要看“磚頭”（面積），戶口數(shù)量影響較小。但對于居住困難戶的認定，戶口在冊且他處無房的人越多，托底保障的面積就越大。此外，戶口人數(shù)有時會影響搬家費、過渡費等的總額。

66. 問：安置房有沒有“小產(chǎn)證”？可以自由買賣嗎？
答：安置房在交付后，經(jīng)過一段時間（通常幾年），是可以辦理不動產(chǎn)權(quán)證的。但部分安置房在取得產(chǎn)證后的一定年限內(nèi)（如5年）限制上市交易。具體限制要看征收補償方案的約定。

67. 問：對于老年人、殘疾人等特殊群體，有沒有額外照顧？
答：有的。部分征收方案中，對高齡老人、大齡未婚青年（如28歲以上）、殘疾人等，在安置房面積上會給予適當傾斜，例如大齡青年可按兩人計算，殘疾人增加一定的安置面積。

68. 問：企業(yè)廠房拆遷和住宅拆遷補償標準一樣嗎？
答：不一樣。企業(yè)廠房拆遷主要補償：土地使用權(quán)價值、房屋重置成本、設(shè)備搬遷費（大型設(shè)備需專業(yè)評估）、停產(chǎn)停業(yè)損失（往往是大頭）以及員工安置補償等。

69. 問：如果在簽約期內(nèi)未簽約，獎勵費是不是就沒了？
答：是的。征收方案中設(shè)定的簽約獎勵費、搬遷獎勵費通常有嚴格的時限要求。超過簽約期，獎勵費可能會減少，甚至歸零。因此，除非補償確實極不合理，否則盡量不要拖過簽約期。

70. 問：如何查詢征收項目的合法性和補償標準？
答：可以登錄區(qū)政府官網(wǎng)查看征收公告、補償方案；也可以到房屋征收事務(wù)所現(xiàn)場查詢；還可以申請政府信息公開，獲取征收決定、社會穩(wěn)定風險評估報告、分戶補償情況等關(guān)鍵文件。

71. 問：安置房的選房順序如何確定？
答：通常按照“先簽約、先搬遷、先選房”的原則。簽約越早，選房號越靠前，越有可能選到心儀的房源。選房方案會在簽約前公布。

72. 問：征收決定作出后，房子是不是就歸征收部門了？
答：是的。補償協(xié)議簽訂并生效，或者補償決定生效后，被征收人獲得補償款，房屋所有權(quán)即轉(zhuǎn)移給征收部門。被征收人應(yīng)當在約定期限內(nèi)搬遷，騰空房屋。

73. 問：安置房的物業(yè)費、維修基金由誰承擔？
答：通常由被安置人承擔。如果安置房價格顯著低于市場價，部分項目可能會對維修基金給予一定的減免。

74. 問：如果選擇貨幣補償，再去買商品房，有稅收優(yōu)惠嗎？
答：有的。被拆遷人用拆遷補償款重新購置住房的，契稅可以享受減免：購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，超出部分按規(guī)定征收。

75. 問：共有產(chǎn)權(quán)人之一下落不明，如何領(lǐng)取補償款？
答：下落不明的情況，需要先由利害關(guān)系人向法院申請宣告失蹤，指定財產(chǎn)代管人。由代管人代為領(lǐng)取補償款。如果無法宣告失蹤，征收部門通常會將屬于該產(chǎn)權(quán)人的份額提存至公證處，待其出現(xiàn)后再行發(fā)放。

76. 問：征收過程中，承租人（公房）去世，但同住人未推舉新的承租人，如何簽約？
答：這種情況比較棘手。通常征收部門會要求所有同住人協(xié)商一致推舉簽約代表，或者通過訴訟確定補償款的分割方案。如果長時間無法確定，征收部門可以作出補償決定，將款項提存。

77. 問：安置房的樓層、朝向差價如何計算？
答：安置房的分配會根據(jù)樓層、朝向等因素進行系數(shù)調(diào)整。通?？倶菍又虚g的樓層系數(shù)最高，頂層和底層系數(shù)較低。具體系數(shù)表會在選房時公示。

78. 問：搬遷過渡費發(fā)放多久？如果安置房逾期交付怎么辦？
答：過渡費通常發(fā)放至安置房交付之月。如果安置房逾期交付，征收部門應(yīng)當雙倍支付臨時安置費，直至實際交付為止。

79. 問：簽約時，征收工作人員口頭承諾的獎勵，最后協(xié)議里沒有，算數(shù)嗎？
答：口頭承諾如果沒有寫入書面協(xié)議，維權(quán)難度很大。所有補償、獎勵、補貼均以書面補償協(xié)議或結(jié)算單為準。簽約時一定要仔細核對協(xié)議內(nèi)容，確保所有承諾都已落實為白紙黑字。

80. 問：上海目前舊改征收的政策趨勢是什么？
答：目前的趨勢是更加透明化和法治化。政府鼓勵采用電子簽約、區(qū)塊鏈存證等技術(shù)手段確保公平。同時，對于家庭內(nèi)部糾紛，法院和政府部門加強多元化調(diào)解機制，減少訴訟成本，但“同住人”認定等核心爭議依然激烈。