湖南
大膽猜一下2026年年底房價
大膽猜，猜不對……那就不對吧。反正我也沒打算負責。
我猜到2026年年底，十月開始，房價會大跳水。成交會比往年更悲慘，甚至整個市場陷入停滯。注意這是指二手房，新房市場不評價，他們該貴繼續貴，政策撐腰不是市場能決定的。
最近，就過了年之后，房地產市場整體看還是不錯的。一月份是學區房，二月過年，三四月一貫都稱為房地產市場的小陽春。今年這個小陽春情況尤其樂觀，比去年同期成交量翻倍。也正因為如此，很多人都覺得這是房地產市場蘇醒的新起點。
甚至又開始有大批量的稿子出現，說投資房產然后出租，同樣也是帶來額外收入的一個重點，也會有一些網友和我說見證了有人購買老破小出租。
這等于在說，房屋又恢復了投資價值。在國家已經把房屋列為一般消費品的時候，有人告訴你房屋又恢復了投資價值。當然不能否認，在某些特殊情況下這種情況是有可能發生的，但是對于大部分地區來說，投資價值恐怕是輕易恢復不了。
前面的稿子其實說過今年這個小陽春的成交特征，比去年翻倍的成交額下面，是一群之前其實并沒有買房的人開始行動。成交的房產全部都是用來自己住的，全部！起碼在石家莊某個中介這里，毫無例外。成交的全部都是兩室或者三室的房子，并不確定有沒有一室的，或者有，但肯定很少很少。全部都是適合一個家庭住的，也都是次新房。不像新房那么貴，并且還帶著一點裝修的房子。價格一百萬左右，貸款一半以內。不過增加一個新消息，就是改善型二百萬多點的其實也成交了不少。但整體看，成交的是剛需里面的便宜貨，和改善型里面的便宜貨。并且剛需仍然是成交主力。
所以，我想這樣的房子應該更多是買了自己住的。
也有更直接的市場反饋表示，雖然那不確定未來價格會不會繼續掉，但掉應該也掉不了太多，虧也就虧不了太多，現在買，可以接受了。
這讓我感覺，這是當前這個市場上，最后的需求。
當然事情不能說的那么絕對，畢竟我還沒開始看房子，還有一些像我這樣的人還沒動手。雖然如此，我也仍然感覺，這個市場上對于房屋的需求，已經接近枯竭。
所以現在市場給人的感覺是兩個，第一，需求旺盛，第二，房價上升。
剛才已經解釋過需求旺盛的具體情況，至于房價上升，應該說便宜的房子成交了一批，剩下的自然是貴的。所以你要從這個角度看，房價上升也確實沒毛病。不過這并不能說是真實市場情況，之前另一個被極度扭曲的數據就是成交價格，因為成交價格總是偏高，所以就會帶給人錯誤判斷。尤其是在學區房成交季節，學區房價格普遍比較高，所以就出現了年初成交價格偏高的情況，但并不能代表房地產市場的復蘇。
今天又問了中介，兩個中介的反饋就一句話，便宜房子賣完了，沒房了。
這個回復挺有意思，沒房了。就是那些開價貴的房子，根本就沒有被中介當做正兒八經的房源對待。當然略微貴一點的也不是絕對不成交，裝修好一點，或者帶著好點的家具的，也成交。總體來說就是，價格低的，劃算的成交。
如果我們把買房的人分為三類，剛需、改善和投資，那么現在剛需占據主流，其次是少部分的改善，最后是投資，投資需求現在幾乎不存在。這一批剛需過去之后，2026年隨后的日子里，房價會發生什么呢？
最大的可能性就是流動性的進一步枯竭，比現在還要慘，因為剛需沒有了，改善存在但是很少。應該說，改善的需求在現在和將來都存在，但是不會太多。即便是有改善，也不會改變市場存量。一個家庭買入一套改善，大概率就會賣掉一套之前住的房子。
所以當剛需在今年春天這個季節進一步削弱以后，未來的需求下降，流動性下降，下半年成交可能會比去年同期更悲慘。跟著房價會迎來進一步的下跌。至于能跌多少，不好說，有可能跌個大的。比如石家莊，往常每年跌幅在一千多點，那么今年跌幅大概率會比這個更大。
而且如果剛需都已經上車，那么房產稅會不會出來呢。按照以前我們的思維方式，房產稅應該在價格橫盤的時候出現，但如果市場上想要買房的人都買了，剩下的人買不買都可以，那么這個時候就算房價還在掉，房產稅也大概率會出臺。因為房價就算掉，也不會對市場有太大影響了。
當然，我自己也沒買房，我還希望他掉的再多一點。所以我也就是猜，至于未來如何，只能等等看。
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