上海
新政滿月，上海樓市小陽春分化加劇。曾經憑“降價出圈”的桃浦，如今再度打響中環價格戰：75折工抵房突襲、準現房悄悄清盤、頭部國企硬扛不降價……一邊是斷臂求生，一邊是穩價去化，普陀桃浦五盤混戰，徹底撕開上海新房市場最真實的生存現狀。
新政滿月，桃浦成外環內流量王
卻藏著去化難題
2月26日“滬七條”落地，外環內置業門檻大幅放寬，坐擁中環地段、百萬方中央公園、11/15/20號線三軌規劃的桃浦智創城，一躍成為新政最大贏家之一。
2025年桃浦新房成交近1400套，穩居中心城區第一；新政后看房量暴漲，非滬籍、年輕家庭成為主力。但熱鬧之下，板塊5大樓盤陷入嚴重分化：有人靠打折搶跑，有人靠品質穩走，有人被價格戰逼到進退兩難。
桃浦早已不是單純拼產品，而是進入價格+產品的雙重淘汰賽。
五盤混戰！折扣殺瘋
75折/8折/85折輪番上陣
桃浦核心區均價約8.1-8.6萬/㎡，實際成交價因折扣天差地別，寶華率先掀桌，徹底點燃價格戰火。
寶華：從85折→8折→75折，降價清盤斷臂求生
2025年10月：85折開盤，引爆桃浦首輪降價潮
新政后：部分工抵房8折甩賣
2026年清明后：直接祭出75折王炸，周末狂賣30+套
以780萬房源為例：
85折：663萬
75折：585萬，直降近200萬
同一板塊的寶華紫薇之星則走品質路線，折扣克制，靠品牌與老帶新穩定去化。
金隅?公園東序：國企硬扛，被打折逼到“被動應戰”
作為2026桃浦主力新盤，金隅拿地到開盤耗時兩年，上市即遇競品降價圍剿：
二批次加推前，遭遇寶華75折突襲
堅持備案價+小幅折扣，不跟風大降價
官宣銷售額3.7億（約50套），認籌轉化率80%，但網簽數據滯后，客戶決策周期明顯拉長
即便降價千元/㎡、總價降百萬，在“75折”面前，依舊壓力拉滿。
準現房陣營：不打價格戰，悄悄清盤收尾
中環桃源里：去化近80%，僅小戶型95折，不跟風大降
建發海閱首府：簽約率近9成，大戶型售罄，剩余少量小戶型，無大幅折扣
普陀金茂府：去化超8成，靠科技住宅+老帶新高傭金清尾，大戶型去化偏慢
中環?云悅府：近15號線地鐵，剛需三房走量快，新政后訪客漲3倍
價格戰背后：供應扎堆
同質化嚴重，不降價就沒客流
桃浦之所以殺到75折，核心原因很現實：
供應天量：板塊住宅供應近6000套，新盤扎堆上市
產品同質化：戶型、定位、客群高度重疊
配套未完全落地：產業、生態仍在建設，缺乏強價值支撐
去化周期拉長：部分樓盤賣滿3年仍有庫存，資金壓力倒逼降價
寶華此輪瘋狂打折，本質是清庫存、回資金，剩余房源多為低樓層、臨高架等瑕疵戶型，但200萬差價面前，缺點直接被忽略。
后續供應再來
桃浦價格戰，大概率還要打
桃浦的供應潮遠未結束：
西片區正式進入開發期
桃源?錦里（6疊墅+4高層）預計2026下半年入市，板塊首個高低配產品
下半年預計再添近千套新房
新盤入市+老盤尾貨雙重擠壓，若去化跟不上供應，價格戰仍將是常態。
桃浦的性價比，還能買嗎？
桃浦的爭議，從來不是“好不好”，而是“值不值”：
優勢：中環旁、三軌交匯、中央公園、中心城區高性價比
風險：供應量大、短期價格波動、配套待成熟
75折撿漏的是瑕疵房源，早年買入的業主買的是樓層、品質與圈層，不必被中介煽動對立。
對剛需、剛改而言，桃浦依舊是中環沿線為數不多的上車窗口；但對投資者來說，短期價格戰之下，務必謹慎選擇樓棟、樓層與產品。
滬七條小陽春里，沒有永遠的紅盤，只有適配自己的選擇。
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