這座一線城市，誰在“爆買”？

2026年已經(jīng)過去四分之一，內(nèi)地樓市充滿著止跌回穩(wěn)的空氣，特別是具有風向標意義的一線樓市，更是“暖風勁吹”！

房產(chǎn)業(yè)向來有“金三銀四”的說法：據(jù)搜狐城市整理，整個陽春三月，上海二手房成交量突破3萬套，創(chuàng)下近5年新高；北京二手房成交量近2萬套，創(chuàng)近15個月新高；廣州成交量超1.26萬套，創(chuàng)近4年新高；深圳一二手住宅網(wǎng)簽總量7898套，創(chuàng)下近11個月以來最高值。

三月結束了，四月行情如何？目前有代表性的是清明小長假期間的行情。

根據(jù)安居客研究院，清明小長假上海新房成交203套，比去年同期增長12.8%。二手房成交1224套，同比增長17.7%。而深圳樓市，似乎更為亮眼！

據(jù)上海證券報，深圳樂有家門店一手房、二手房簽約量，均創(chuàng)下2021年以來的6年同期峰值。其中，一手房簽約量同比2025年清明假期上漲55%，二手房簽約量同比上漲28%。

量起來了，價怎么樣呢？雖然完整的信息很難有統(tǒng)計，但我們還是可以從一些細節(jié)中“見微知著”！

據(jù)解放日報旗下“懂經(jīng)”，有人盯了一套房快一年，總價700多萬元。本想趁著清明假期去看房，結果打開APP一看：直接跳漲50萬元。也有人清明假期去看房，“房東先跳漲15萬元”。

內(nèi)地房產(chǎn)市場走勢暫且不論，但有這樣一座一線城市，房價上漲已經(jīng)“明牌”到毫無爭議，這就是——香港！

內(nèi)地核心城市資產(chǎn)價格的修復，正在激活高凈值人群跨市場配置的需求，而香港樓市的估值吸引力恰好承接了這股外溢力量。

香港樓市，已悄悄漲了一年

和內(nèi)地一線城市類似，香港樓市的回暖，其實早已經(jīng)悄悄開始！

據(jù)香港中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，今年一季度香港新房市場累計錄得5373宗買賣登記，涉及總金額達628億港元，該兩項數(shù)據(jù)同比分別上漲38%及94%。其中僅僅是3月，新盤成交錄約2480宗創(chuàng)17個月來新高。

新房火爆，二手房怎么樣呢？一季度香港二手住宅共錄得12449宗及949.1億港元，環(huán)比上升13.6%及12.4%。成交宗數(shù)為2021年第三季以來18個季度新高，成交金額為2022年第二季以來15個季度新高。

進入4月，香港樓市并沒有停下擴張的腳步：據(jù)香港商報，全月預計有9個新房項目可供銷售，合共提供逾3600伙（相當于內(nèi)地說的套）。

“量在價前”常常被用來作為指標，衡量內(nèi)地樓市的回暖程度，這個指標對于香港是否適用呢？多方信息表明，香港的房價回暖，早在半年前就開始了——幾乎是和成交量同步發(fā)生，誰先誰后還真很難判別！

價格方面，美聯(lián)樓價指數(shù)自從2025年5月觸底以來，已歷經(jīng)了近一年的顯著上漲。摩根大通的研報同樣顯示，截至2026年3月，自2021年房價下跌近30%以來，住宅物業(yè)價格在2025年同比反彈4.7%，并憑借4.3%的增幅繼續(xù)保持增長勢頭。這種增長勢頭，毫無疑問早于內(nèi)地四大一線城市。

香港房價距離低點已經(jīng)顯著反彈

圖片來源：摩根大通

正如前文所言，本輪香港樓市體現(xiàn)出“量價齊升”的特點：戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，香港樓市成交量從2025年3月開始顯著增長，而根據(jù)香港差餉物業(yè)估價署的數(shù)據(jù)，私人住宅售價指數(shù)也在同期見底（284.9點），觸底反彈的時間點高度重合，似乎并未顯現(xiàn)內(nèi)地樓市近年來常見的“以價換量”！

那么2025年香港樓市的轉(zhuǎn)暖，是不是因為出臺了什么“救市”措施——正如內(nèi)地近兩年一輪又一輪的刺激政策一般？

應該說香港在2025年確實有一些政策動作，比如400萬港元以下住宅印花稅大幅降至100港元、金管局取消按揭壓力測試、按揭成數(shù)上限放寬等，但這些都屬于溫和的“小修小補”和信貸松綁。用香港樓市的語言說，市場對2025年政策的普遍評價是“無糖”，外界預期的進一步“加甜”措施悉數(shù)落空。

真正重磅的刺激政策，仍然要追溯到2024年的全面“撤辣”，在該政策實行后，無論本地還是外地人、無論買第幾套房，一視同仁，都只需繳納基本從價印花稅。這相當于香港樓市時隔14年重回“零辣招”時代，被公認為一輪最重磅的刺激政策。計算表明，一套1000萬港元的房子，“撤辣”后可能省下100萬港元左右的印花稅！

單說概念可能沒感覺，我們不妨把話說得直白些：如果內(nèi)地突然取消所有城市的限購、限貸、二手房買賣的增值稅和個稅減免門檻，那就是“撤辣”。所謂辣，就是讓人不舒服的“辣招”。

2024年就“撤辣”了，但香港樓市到2025年才開始火起來，中間橫亙的，就是經(jīng)濟的周期性波動。這些波動，不僅有超跌回調(diào)、經(jīng)濟回暖、2025 年美聯(lián)儲降息、香港按揭利率下行這些宏觀因素，人口的大量涌入，可能撐起了本輪香港樓市的天空！

爆火的香港樓市，是誰在買？

近年的香港售樓處，熙熙攘攘的人群中，出現(xiàn)了越來越多說普通話的身影。而這背后，是內(nèi)地買家越來越多撐起香港樓市的天空！數(shù)據(jù)顯示，2025年全年已錄得超過13500宗普通話拼音買家入市個案，連續(xù)兩年突破萬宗大關。

進入2026年，情況怎么樣了呢？據(jù)美聯(lián)物業(yè)最新數(shù)據(jù)，2026年2月內(nèi)地買家（以買家姓名的英文拼音鑒別）于香港一二手住宅市場的注冊量共錄得1365宗，金額約155.8億港元，宗數(shù)按月環(huán)比上升約10.4%，金額更上升約23.1%。

內(nèi)地買家赴香港“掃樓”，不僅表現(xiàn)在總額上，更表現(xiàn)在兩個維度的“豪橫”上：一是單套的價格，二是動不動就“大手客”（指同一買家在同一小區(qū)購入多套房源）——香港的樓市，從來就沒有什么限購，只要你有錢，把整個小區(qū)買下來都OK，只不過以前要交足印花稅！

先看單套：據(jù)香港大公報數(shù)據(jù)，整個2025年，5,000萬港元以上單套住宅中，內(nèi)地買家占比約69.7%；2,000萬至5,000萬港元約 64.3%，1,000萬至2,000萬港元約57.3%，而在2024年，內(nèi)地買家在頂豪市場的占比甚至更高——不得不讓人佩服有錢人的眼光！

再來看大手客：截至3月20日，2026年一季度香港新房市場共記錄265宗“大手客”入市案例，創(chuàng)下2008年以來同期新高。其中，最引人注目的兩宗交易，涉及兩名以公司名義入市的“大手客”，分別一口氣購入9套房源。

近年來，內(nèi)地“大手客”雖然在香港尚未成為主導力量，但其出手之大方，增速之迅猛同樣震撼了香港樓市！

美聯(lián)數(shù)據(jù)為證：2026年首兩個月與2025年同期相比，宗數(shù)按年大升約3.8倍，伙數(shù)升約4.8倍，金額升約3.2倍。雖然在總量上仍是少數(shù)，但增速表明內(nèi)地買家在大手客中的占比正在快速提升。

美聯(lián)數(shù)據(jù)還顯示，內(nèi)地買家大手客更傾向于中細價物業(yè)——今年首兩個月內(nèi)地買家大手客購入最多的為600萬港元或以下單位，共錄112伙，占同期內(nèi)地買家大手客購入單位伙數(shù)的約56.6%。香港的“老破小”，同樣受內(nèi)地買家青睞！

這么多房子買過來，不是為了享受一天住一間，的“皇宮”感覺的，而是為了將其作為資產(chǎn)“錢生錢”的，否則對不起香港全球金融中心的名頭！

眾所周知，房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融。而近年來，香港頻頻推出的各類人才計劃，在為香江兩岸注入活力的同時，也為香港的樓市注入春水——這可都是高學歷，高智商的年輕人，租房需求簡直爆棚了！

據(jù)媒體報道，截至過去三年，各項人才入境計劃共收到近60萬宗申請，逾41萬宗獲批，當中，內(nèi)地人才約30萬宗。而高端人才通行證計劃過去三年共收到逾15萬宗申請，當中逾12萬宗獲批。

平均每位高才通持有人攜帶0.9名受養(yǎng)人（配偶或子女），意味著每個獲批人才背后，幾乎都跟著一個完整的家庭。這批人一旦定居，不僅自身產(chǎn)生居住需求，整個家庭也帶來長期、剛性的住房需求。而“高才通”的過硬底色，則為這種需求提供了托底。

人才帶來的不僅是租房需求，更改變了香港樓市的投資回報邏輯。國盛證券2026年1月的研究報告指出，截至2025年11月，香港40平方米以下私人住宅單位租金回報率已達到3.6%，40至69.9平方米單位回報率約3.1%。對比下來，北上廣深的租金回報率只有2%左右。

中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)也顯示，2026年1月整體租金回報率報3.38%，且已有66.4%的屋苑實現(xiàn)“供平過租”（租金回報高于月供）。說白了就是“以租養(yǎng)貸”！當一套中小戶型的租金收入足以覆蓋月供，甚至還能每個月帶來幾千港元正收益時，市場自然會被激活。

有賣必有買，香港樓市的火爆，被撩動“芳心”的不只有這些“大手筆”，還有已經(jīng)在香港站穩(wěn)腳跟的這些“高才”們！

現(xiàn)在租售比這么劃算，與其交租幫房東供樓，不如索性幫自己供樓，進可攻退可守，萬一哪天離開香港回老家了，買的房子還能每月幫自己來點零花錢，甚至“躺平”也沒問題——相信高才們的金融知識那么豐富，足以算清這筆賬！

不過，人才“引進來”只是第一步，“留下來”才是關鍵。2025年底披露的數(shù)據(jù)，首批簽證到期的約3.3萬名高才中，僅有約53%提交了續(xù)簽申請。近半數(shù)人未申請續(xù)簽，背后是香港高企的生活成本和續(xù)簽門檻在發(fā)揮作用。

但硬幣的另一面同樣值得關注：在已提交的續(xù)簽申請中，獲批率高達約94%，且獲批續(xù)簽的高才月薪中位數(shù)約4萬港元，A類高才續(xù)簽率更是達到77%。

換言之，香港并非來者不拒，而是在通過續(xù)簽環(huán)節(jié)進行一場精準的“價值篩選”。而那些成功續(xù)簽的人才，正是樓市最值得期待的長期增量。從這個意義上說，人才續(xù)簽留存率，或許比單純的獲批人數(shù)更能反映香港樓市的底色。

作為國際金融中心，香港吸引的是來自全世界的資金，樓市自然也不例外。特別是不少此前“重倉”迪拜房產(chǎn)的客戶，現(xiàn)在轉(zhuǎn)回香港尋找機會！

就在今年3月，香港官方證實，已有部分中東家族辦公室抵達香港避險；市場信息顯示，近期中東地區(qū)客戶對港股投資、債券配置以及在香港設立家族辦公室的咨詢明顯增多，甚至有聲音計劃將15%到20%的資產(chǎn)重新配置回香港——歷史和現(xiàn)實都表明，在回報率方面，香港或許低一些，但至少沒有戰(zhàn)火紛飛！

尾聲

香港樓市的底氣，從來不只靠一時的政策或情緒。自由港的資本通道、普通法的法治根基、與國際接軌的金融體系，才是它穿越周期的硬核資產(chǎn)。短期或有顛簸，但全球資本與人才的“用腳投票”，已為這座城市的長期價值寫下了最堅實的注腳。

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