東城一小區(qū)890個(gè)車位只出租80個(gè)，其余賣40萬元一個(gè)！合理嗎？

“890個(gè)車位，只有80個(gè)車位出租，剩下的必須買，這讓我們難以接受！”

近日，多位家住東城區(qū)永定門外街道望壇新苑17號(hào)院的業(yè)主反映，今年3月小區(qū)物業(yè)發(fā)布車位租賃搖號(hào)通知，搖號(hào)順序前80位的業(yè)主將獲得租賃人防車位的資格，地庫中剩下的800多個(gè)開發(fā)商產(chǎn)權(quán)車位，在2029年前面向小區(qū)業(yè)主銷售，每個(gè)車位售價(jià)40萬元左右。如果業(yè)主既沒搖到號(hào)租車位又不愿花高價(jià)購買車位，其車輛將無法進(jìn)入小區(qū)停放。

有業(yè)主認(rèn)為，17號(hào)院有900余套回遷房，如果按照開發(fā)商的要求，大部分業(yè)主需要花幾十萬元購買車位，價(jià)格過高。為此，北京晚報(bào)記者展開調(diào)查。

400余戶業(yè)主搶租80個(gè)車位

望壇新苑17號(hào)院于2024年交付回遷業(yè)主入住，入住當(dāng)年，有不少業(yè)主向開發(fā)商北京城建興瑞置業(yè)開發(fā)有限公司交了購買和租賃車位的意向金。2025年底地下車庫通過驗(yàn)收，交了意向金的業(yè)主陸續(xù)將車停入地庫，并等待車位租售的相關(guān)通知。

3月23日一則車位租賃搖號(hào)通知讓業(yè)主發(fā)現(xiàn)17號(hào)院只有80個(gè)車位可供出租。

然而今年3月23日，一則車位租賃搖號(hào)通知卻讓大家對(duì)車位的期盼轉(zhuǎn)變?yōu)榱藫?dān)憂。通知稱，搖號(hào)活動(dòng)定于4月8日舉行，只有搖到前80號(hào)的業(yè)主才能獲得租賃人防車位的資格。直到此時(shí)，業(yè)主才了解到：地下車庫總計(jì)890個(gè)車位，但只有81個(gè)是人防車位（含一個(gè)殘次車位）。開發(fā)商為其余的809個(gè)產(chǎn)權(quán)車位設(shè)置了近3年的銷售期，車位售價(jià)在40萬元上下，在2029年銷售期截止前，這些位于開發(fā)商名下的產(chǎn)權(quán)車位將只售不租。

居民王女士告訴記者，向物業(yè)詢問后大家還得知，從今年6月1日起，未購買產(chǎn)權(quán)車位或未租到人防車位的業(yè)主，其車輛將無法停入小區(qū)。“我們明明是小區(qū)的業(yè)主，為什么連開車進(jìn)小區(qū)的資格都沒有了？而且一個(gè)車位要40萬元實(shí)在太貴了。”王女士給記者算了一筆賬，琉璃井路3號(hào)院是整個(gè)望壇區(qū)域回遷相對(duì)較早的一個(gè)小區(qū)，該小區(qū)最貴的停車位每年租金加管理費(fèi)總計(jì)7200元，40萬元夠租55年的車位。聽到產(chǎn)權(quán)車位只售不租的消息，不少業(yè)主感到疑惑。業(yè)主張先生說，“產(chǎn)權(quán)車位不租給業(yè)主，是不是在搞饑餓營(yíng)銷那一套，逼著我們花高價(jià)買車位？”

據(jù)了解，早在2024年望壇新苑17號(hào)院回遷之初，小區(qū)開發(fā)商曾就地下車庫車位租售意向面向業(yè)主進(jìn)行過登記。當(dāng)時(shí)有購買車位意向的業(yè)主需向開發(fā)商交2萬元意向金，而有租賃意向的業(yè)主則需交2000元意向金。17號(hào)院共有業(yè)主908戶，有400余戶業(yè)主曾向開發(fā)商交過2000元的租賃意向金。也就是說未來如果這些業(yè)主仍堅(jiān)持租賃意向，將有300余戶業(yè)主無法在本小區(qū)停車。

居民向記者展示了意向金交納通知。該通知僅對(duì)辦理時(shí)間、地點(diǎn)及流程進(jìn)行了告知，并未對(duì)交錢后是否一定能租賃或購買到車位作出承諾。此外，在望壇棚戶區(qū)改造項(xiàng)目選房手冊(cè)及北京市定向安置房銷售合同中，雖然有提到小區(qū)的車位總數(shù)，但并未明確產(chǎn)權(quán)車位與人防車位的數(shù)量各是多少。有業(yè)主說：“當(dāng)時(shí)我們得知小區(qū)的車位配比大約是1∶1，還覺得停車位肯定夠用，誰能想到其中有九成的車位只能購買。”

周邊停車亂象或?qū)⒅噩F(xiàn)

望壇新苑17號(hào)院地下車庫共有B2、B3、B4三層，其中B4車輛出入口暫未開放。4月2日記者來到車庫，盡管當(dāng)時(shí)是工作日中午，但B2、B3兩層仍有近六成車位內(nèi)有機(jī)動(dòng)車停放。

6月1日起，未購買產(chǎn)權(quán)車位或未租到人防車位的業(yè)主車輛或?qū)o法停入望壇新苑17號(hào)院。

同為望壇棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的琉璃井中街4號(hào)院，開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)車位同樣只售不租，兩個(gè)小區(qū)相距不遠(yuǎn)。據(jù)琉璃井中街4號(hào)院的業(yè)主介紹，小區(qū)共有700余名業(yè)主曾向開發(fā)商交了租賃意向金，該小區(qū)地下車庫內(nèi)僅有300個(gè)人防車位，同樣面臨“僧多粥少”的情況。

在2025年底地下車庫通過驗(yàn)收前，望壇新苑17號(hào)院周邊的停車秩序一度非常混亂。據(jù)業(yè)主回憶，當(dāng)時(shí)17號(hào)院南側(cè)的桃楊路每天都會(huì)停滿機(jī)動(dòng)車，就連一旁的人行便道上都停著兩排車。后來交管部門對(duì)違停進(jìn)行了治理，增設(shè)了護(hù)欄、阻車樁等設(shè)備，大量機(jī)動(dòng)車便停到了小區(qū)內(nèi)居民樓北側(cè)的道路上。張先生告訴記者：“雖然我們知道這種做法可能會(huì)堵塞消防通道，還有可能影響周邊學(xué)校的學(xué)生通行，但確實(shí)是無奈之舉。”

此前曾有業(yè)主簽字反對(duì)開發(fā)商對(duì)全部產(chǎn)權(quán)車位設(shè)置3年銷售期而不面向業(yè)主出租。

記者了解到，上述兩個(gè)小區(qū)有不少業(yè)主對(duì)開發(fā)商產(chǎn)權(quán)車位只售不租的規(guī)定持強(qiáng)烈反對(duì)態(tài)度。業(yè)主擔(dān)心，這么多車面臨無處可停的情況，小區(qū)周邊的交通秩序可能會(huì)惡化，亂停車問題必然反彈。

雙方分歧大未能達(dá)成一致

針對(duì)居民的投訴，4月9日永定門外街道協(xié)調(diào)各方召開見面會(huì)，就開發(fā)商對(duì)產(chǎn)權(quán)車位設(shè)置銷售期和銷售價(jià)格是否合理等問題進(jìn)行了溝通。然而由于分歧較大，雙方未能達(dá)成任何一致意見。永定門外街道工作人員表示，后續(xù)將繼續(xù)與開發(fā)商保持溝通，避免在問題得到徹底解決前業(yè)主車輛無法進(jìn)入小區(qū)情況的發(fā)生。目前人防車位搖號(hào)已被暫緩進(jìn)行。

爭(zhēng)議一：產(chǎn)權(quán)車位只售不租是否合規(guī)?

在協(xié)調(diào)會(huì)上，小區(qū)開發(fā)商表示：產(chǎn)權(quán)車位出售與租賃安排屬于企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)策略。現(xiàn)階段產(chǎn)權(quán)車位面向項(xiàng)目業(yè)主出售的策略，不違反《中華人民共和國(guó)民法典》及《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定。之所以設(shè)置3年銷售期，是要通過車位銷售對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行資金平衡。待銷售期滿可能會(huì)面向業(yè)主開放產(chǎn)權(quán)車位的租賃。

業(yè)主則認(rèn)為，開發(fā)商在車位租售這一問題上一味追求利益最大化，沒有考慮業(yè)主的實(shí)際承受能力，既影響業(yè)主正常停車的權(quán)益，也未必能取得滿意的銷售業(yè)績(jī)。

就相關(guān)問題，記者采訪了北京市京師律師事務(wù)所律師孫曉東。他認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合民法典第二百七十六條有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。因此僅從這一層面來看，開發(fā)商出售車位的行為并不違反相關(guān)規(guī)定。

但孫曉東也同時(shí)表示，民法典第一百三十二條規(guī)定：民事主體不得濫用民事權(quán)利損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益或者他人合法權(quán)益。“如果開發(fā)商明知產(chǎn)權(quán)車位銷售情況不佳，且小區(qū)業(yè)主確有大量租用車位的需求，在這種情況下還制定長(zhǎng)期銷售方案，那么這種行為就有影響業(yè)主正常合理使用車位需求之嫌，同時(shí)也在一定程度上侵犯了業(yè)主的選擇權(quán)。”

爭(zhēng)議二：租用附近小區(qū)的車位合適嗎？

協(xié)調(diào)會(huì)上，開發(fā)商方面負(fù)責(zé)人表示，他們并非沒有考慮業(yè)主租賃車位的需求。琉璃井路3號(hào)院與望壇新苑17號(hào)院、琉璃井中街4號(hào)院同屬望壇棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，目前琉璃井路3號(hào)院地下車庫還剩500余個(gè)空閑的人防車位，可以面向17號(hào)院、4號(hào)院的業(yè)主出租使用。

但這一方案遭到兩個(gè)小區(qū)居民的反對(duì)。有業(yè)主反映，自己經(jīng)常需要開車接送年邁的父母前往醫(yī)院，如果車位在小區(qū)地庫里，自己就能扶著父母到車庫坐車。如果把車位租在其他小區(qū)，接送老人便成了難題。還有居民表示：“我們只想把車停在自家樓下，為什么非要舍近求遠(yuǎn)讓我們?nèi)e的小區(qū)租車位？趕上天氣不好，自己還得頂風(fēng)冒雨往返兩個(gè)小區(qū)。這種解決方案既不合情也不合理。”此外也有業(yè)主擔(dān)心，前往其他小區(qū)車庫停車，勢(shì)必要增加早晚高峰期間車庫流量，加大交通壓力，其他小區(qū)的居民是否會(huì)有反對(duì)意見也很難說。

孫曉東律師認(rèn)為，無論是哪個(gè)小區(qū)的業(yè)主都有權(quán)拒絕開發(fā)商提出的所謂不同小區(qū)間租用車位的解決方案，并要求其面向業(yè)主優(yōu)先開放本小區(qū)車位的租賃服務(wù)。

爭(zhēng)議三：產(chǎn)權(quán)車位如何避免外流？

在協(xié)調(diào)會(huì)上開發(fā)商方面負(fù)責(zé)人曾表示，望壇棚戶區(qū)改造項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)車位批復(fù)價(jià)格為每個(gè)40萬元。考慮到回遷業(yè)主的實(shí)際承受能力及周邊市場(chǎng)情況，實(shí)際銷售價(jià)格可以優(yōu)惠到30萬元左右。

對(duì)此，不少與會(huì)業(yè)主認(rèn)為，即使降到30萬元，對(duì)于回遷居民來說仍然難以承受。望壇新苑地處南二環(huán)附近，周邊老舊小區(qū)較多，停車資源較為稀缺。盡管開發(fā)商再三保證不會(huì)將本小區(qū)車位對(duì)外出售，將首先滿足本小區(qū)業(yè)主的需要，但如何防止車位被違規(guī)售賣造成小區(qū)公共資源外流也是業(yè)主關(guān)注的焦點(diǎn)。

對(duì)此孫曉東律師認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定：業(yè)主請(qǐng)求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持。其中就包括建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況。如果業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商存在違規(guī)對(duì)外出售和出租車位的情況，則有權(quán)要求開發(fā)商對(duì)相關(guān)信息進(jìn)行公開。

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