去化艱難？福田羅湖今年再增7大新盤(pán)，容積率最高超10！

在少人關(guān)注的角落，深圳“老城區(qū)”已經(jīng)快半年沒(méi)新盤(pán)了。

福田上一個(gè)入市項(xiàng)目是去年10月拿證的卓越縵悅；羅湖是去年9月拿證的蓮塘金岸里。

長(zhǎng)期供應(yīng)墊底，導(dǎo)致兩大區(qū)4年來(lái)的供應(yīng)量都沒(méi)5000套。

如今庫(kù)存更是都低于1000套——但微妙的是，去化周期卻都超過(guò)了20個(gè)月、差點(diǎn)全市墊底。

難道市場(chǎng)拋棄“老城區(qū)”了？

答案是否定的。

正是因?yàn)樾卤P(pán)少、去化相對(duì)快，反而讓3年以上的尾盤(pán)成了庫(kù)存的“主力”，但它們往往價(jià)格高、戶(hù)型差，越賣(mài)越難賣(mài)，也拖累了全區(qū)去化周期。

▲數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)、深圳樂(lè)有家研究中心等

不過(guò)，今年的新增項(xiàng)目或能讓市場(chǎng)眼前一亮。

@深圳買(mǎi)房計(jì)劃 統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)：

福田+羅湖今年或?qū)⒐?yīng)7大項(xiàng)目、合計(jì)超3000套房。

供應(yīng)特點(diǎn)如下：

1、福田以豪宅+改善為主，羅湖市場(chǎng)逐漸剛需化；

2、配套成熟，不少位于香蜜湖/福田CBD/梅林/筍崗等宜居片區(qū)；

3、首次出現(xiàn)真正新規(guī)項(xiàng)目，容積率低至3+，但有的舊改項(xiàng)目容積率高達(dá)10，對(duì)比強(qiáng)烈；

4、招拍掛項(xiàng)目體量小，舊改還是供應(yīng)主力，但隨著舊改變難，預(yù)計(jì)兩大區(qū)未來(lái)供應(yīng)持續(xù)低迷。

▲僅供參考，請(qǐng)以項(xiàng)目公布為主

順帶附上在售項(xiàng)目表，有興趣的朋友可以綜合看看

▲上下滑動(dòng)查看 | 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳中原研究中心

接下來(lái)，我們通過(guò)實(shí)探，為大家介紹待入市的7大項(xiàng)目情況。

福田

福田文化創(chuàng)意園舊改（中建壹品） ?價(jià)格：預(yù)計(jì)8-10萬(wàn)/㎡區(qū)位：上下沙

特點(diǎn)：大型綜合體、800+套可售、容積率7.7

項(xiàng)目在上下沙片區(qū)，沙尾地鐵站旁，前身是深圳文化創(chuàng)意園，2003年列入舊改計(jì)劃。

去年11月，項(xiàng)目已由中建壹品中標(biāo)，中標(biāo)金額24.52億，預(yù)計(jì)總投資高達(dá)90億。這也是中建在深圳市區(qū)的首個(gè)項(xiàng)目。

目前，項(xiàng)目已全面動(dòng)工，正在土地平整中。

▲項(xiàng)目在土地平整及基坑中 | @深圳買(mǎi)房計(jì)劃拍攝（如無(wú)標(biāo)注，下同）

項(xiàng)目總建面29.35萬(wàn)㎡，總占地2.57萬(wàn)㎡，容積率7.7，包含回遷住宅、保障房及商業(yè)辦公業(yè)態(tài)。是繼環(huán)灣城之后，又一大體量的綜合體項(xiàng)目。

其中，住宅建面15.4萬(wàn)㎡，可售住宅約820套、約49層，保障性住房5.37萬(wàn)㎡。

▲項(xiàng)目效果圖

項(xiàng)目鄰近7號(hào)線(xiàn)沙尾站，出行便捷，學(xué)區(qū)預(yù)計(jì)為紅嶺教育集團(tuán)紅樹(shù)林實(shí)驗(yàn)學(xué)校，是非常不錯(cuò)的教育集團(tuán)。

周邊還有福田婦幼、綠景佐阾新邑，更大型的需要去到下沙的中洲灣、KKONE，或2公里外的COCO Park。

抗性或?yàn)榭拷澄泊澹鞘薪缑姹容^雜亂，但視野開(kāi)闊。

價(jià)格方面，參考新盤(pán)金地環(huán)灣城、中洲迎海等約8-10萬(wàn)/㎡，周邊次新房成交價(jià)大概在7-8萬(wàn)/㎡。

中鐵B405-0308?價(jià)格：預(yù)計(jì)8萬(wàn)+/㎡區(qū)位：梅林

特點(diǎn)：稀缺新盤(pán)、迷你地塊、現(xiàn)房銷(xiāo)售、樓面價(jià)4萬(wàn)+/㎡

項(xiàng)目是梅林近16年來(lái)，首宗招拍掛的純住宅用地。

但項(xiàng)目體量稱(chēng)得上“迷你”，占地僅4994㎡，總建面約1.86萬(wàn)㎡，其中住宅約1.54萬(wàn)㎡，是純粹的居住項(xiàng)目，預(yù)計(jì)可售住宅僅100多套。

▲項(xiàng)目正在基坑中，南面是福田CBD北部景觀

不過(guò)，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)也比較明顯，整體容積率≤3.72，建筑高度不超過(guò)100米、約33層，是真正的新規(guī)產(chǎn)品。

甚至，宗地出讓要求是全部實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，也是深圳公開(kāi)出讓的第二宗全現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)項(xiàng)目。

現(xiàn)房銷(xiāo)售，加上是中 鐵置業(yè)高溢價(jià)拿下——樓面價(jià)約4.27萬(wàn)/㎡，預(yù)計(jì)項(xiàng)目售價(jià)會(huì)超過(guò)8萬(wàn)/㎡。

目前，周邊二手房比較老舊，可參考的次新房 綠景虹灣成交價(jià)大概8萬(wàn)/㎡ 。

配套方面，項(xiàng)目距離9/10號(hào)線(xiàn)孖嶺站約300米，周邊有卓悅匯商圈、深業(yè)上城等商業(yè)。

卓越京基南天電力舊改?價(jià)格：預(yù)計(jì)超12萬(wàn)/㎡區(qū)位：安托山

特點(diǎn)：大型綜合體、名校學(xué)區(qū)、容積率9+

作為安托山最大的綜合體，項(xiàng)目總體量約21.2萬(wàn)㎡，涵蓋超高層辦公樓、公寓、住宅、9班幼兒園及體育公園。

其中，住宅建面4.2萬(wàn)㎡（含7600㎡保障房），網(wǎng)傳將建1棟300㎡大平層的純住宅樓、1棟180㎡的住宅+保障房、1棟公寓。

這樣算下來(lái)，可售住宅或僅有100多套。

▲項(xiàng)目效果圖

舊改由卓越與京基聯(lián)合操刀， 雖然關(guān)注度很高，但停滯數(shù)年，直到2024年11月才正式獲得用地批復(fù)，后續(xù)施工進(jìn)度依然較慢。

而且，因?yàn)槭桥f改而來(lái)，整體容積率高達(dá)9.19、樓高約200米。

但毫無(wú)疑問(wèn)，安托山的地段還是很有吸引力的。

片區(qū)基本是次新房、配套完善，尤其是在紅嶺實(shí)驗(yàn)小學(xué)+深高南學(xué)區(qū)內(nèi)，屬于福田第一梯隊(duì)學(xué)區(qū)，周邊還計(jì)劃建新學(xué)校。

項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)可以參考海德園約12.6萬(wàn)/㎡，周邊次新房?jī)r(jià)格都在13-18萬(wàn)/㎡區(qū)間，預(yù)計(jì)項(xiàng)目吸引力不小。

▲周邊房?jī)r(jià) | 圖源：貝殼找房

卓越縵悅?價(jià)格：在售9.6萬(wàn)/㎡起區(qū)位：福田CBD

特點(diǎn)：大型綜合體、自帶7萬(wàn)㎡商業(yè)、飄窗可敲

項(xiàng)目是皇崗村改造項(xiàng)目的一部分，位于福田CBD南側(cè)，是福田中心區(qū)周邊少見(jiàn)的大型綜合體。

目前，項(xiàng)目已出地面數(shù)十層。

▲項(xiàng)目已出地面數(shù)十層

項(xiàng)目體量約27.3萬(wàn)㎡，容積率約5.1，總戶(hù)數(shù)2151戶(hù)（含回遷房），可售商品房732套，樓高45F/47F。

去年10月，項(xiàng)目一期1棟5單元、231套房源拿證入市，折后單價(jià)約9.6萬(wàn)/㎡起、總價(jià)約856萬(wàn)起，目前已去化過(guò)半。

▲項(xiàng)目此前備案情況 | 圖源：行舟深房

接下來(lái)還有二期2棟1-3單元、共約501套待售，估計(jì)會(huì)分兩次推售。

▲項(xiàng)目效果圖

戶(hù)型可參考此前推出的約92-173㎡的3-4房，最大亮點(diǎn)是實(shí)用率90%以上、飄窗可砸，能有效增加室內(nèi)空間。

項(xiàng)目樓下就是7號(hào)線(xiàn)皇崗村站，加上自帶7萬(wàn)㎡商業(yè)，估計(jì)會(huì)打造為卓越系商業(yè)，直連地鐵。

新世界香蜜四季?價(jià)格：在售均價(jià)約12.6萬(wàn)/㎡區(qū)位：香蜜湖

特點(diǎn)：香蜜湖金融中心旁、自帶5萬(wàn)㎡商業(yè)、部分戶(hù)型實(shí)用率100%

項(xiàng)目位于福田香梅路與新聞路交匯處，緊鄰香蜜湖金融中心，地段優(yōu)勢(shì)強(qiáng)，從舊改開(kāi)始就廣受市場(chǎng)關(guān)注，是深圳熱門(mén)豪宅項(xiàng)目。

去年9月，項(xiàng)目推售2棟二單元152套住宅，折后均價(jià)約12.6萬(wàn)/㎡，目前已去化約79%。

▲項(xiàng)目去化情況 | 圖源：行舟深房

項(xiàng)目總建面46.68萬(wàn)㎡，容積率約7.6，涵蓋住宅、商業(yè)、公寓及9班公辦幼兒園，是周邊較為稀缺的新規(guī)住宅。

目前，待入市的還有約770套，戶(hù)型可以參考之前的105-279㎡3-5房。

▲上下滑動(dòng)查看所有戶(hù)型

戶(hù)型有兩大亮點(diǎn)，一是實(shí)用率較高，部分戶(hù)型可超100%；二是層高3.15米，空間感更強(qiáng)。

另外，項(xiàng)目的配套非常不錯(cuò)：

周邊有1號(hào)線(xiàn)香蜜湖站/9號(hào)線(xiàn)香梅站，一站到COCO Park、兩站皇庭廣場(chǎng)+領(lǐng)展中心，且自帶5萬(wàn)㎡商業(yè)，日常出行及購(gòu)物較為便捷。

羅湖

信悅映翠府（金鉆豪園舊改） ?價(jià)格：周邊約8萬(wàn)/㎡區(qū)位：水貝

特點(diǎn)：地鐵口、翠北實(shí)驗(yàn)小學(xué)旁、樓高60層、戶(hù)戶(hù)朝南

項(xiàng)目位于水貝片區(qū)、3號(hào)線(xiàn)/7號(hào)線(xiàn)田貝站旁。

前身是金鉆豪園舊改項(xiàng)目，早在2010年成為深圳首批城市更新項(xiàng)目，但到2015年因資金鏈斷裂停滯。直到2025年底，由中信城開(kāi)聯(lián)合體接手紓困。

而后僅僅三個(gè)月，就完成資金投放，目前已出地面數(shù)層。

▲圖源：四十不惑看生活

項(xiàng)目占地約1.9萬(wàn)㎡，總建面約20.78萬(wàn)㎡，整體容積率約10.68。

其中，住宅建面約18.52萬(wàn)㎡（含4.41萬(wàn)㎡安居房），總戶(hù)數(shù)約1720戶(hù)，但可售商品房?jī)H440套，占比不足30%。

因?yàn)槭桥f改而來(lái)，項(xiàng)目規(guī)劃了4棟超高層住宅，其中商品房約60層、回遷房66層、安居房73層，應(yīng)該是繼綠景白石洲之后，深圳第二高的住宅樓。

據(jù)悉，商品房為3梯4戶(hù)設(shè)計(jì)，戶(hù)戶(hù)南向，網(wǎng)傳戶(hù)型約117-125㎡。

▲項(xiàng)目效果圖

項(xiàng)目除了在地鐵口外，一路之隔就是翠北實(shí)驗(yàn)小學(xué)、也在東湖中學(xué)學(xué)區(qū)內(nèi)，都是羅湖第二梯隊(duì)的學(xué)校。

近年，周邊新盤(pán)如益田御龍?zhí)斓亍⒋鋱@華府售價(jià)都是8萬(wàn)+/㎡，預(yù)計(jì)項(xiàng)目未來(lái)售價(jià)或差不多。

深鐵閱湖境家園（H302-0107地塊）
?價(jià)格：周邊約7萬(wàn)+/㎡區(qū)位：水貝

特點(diǎn)：雙地鐵、容積率3.2、樓面價(jià)2.24萬(wàn)/㎡

作為羅湖近十年首個(gè)招拍掛的住宅項(xiàng)目，因?yàn)槔壾壍烙玫亻_(kāi)發(fā)，要求開(kāi)發(fā)商有相關(guān)開(kāi)發(fā)資質(zhì)與經(jīng)驗(yàn)，所以只能由深鐵以底價(jià)拿下，樓面價(jià)只有2.24萬(wàn)/㎡，遠(yuǎn)低于羅湖的平均房?jī)r(jià)。

項(xiàng)目在7號(hào)線(xiàn)/17號(hào)線(xiàn)筍崗站旁，目前未見(jiàn)明顯動(dòng)工跡象，隔壁是17號(hào)線(xiàn)工地，已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)工。

按以往的情況來(lái)看，深鐵居住項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏較慢，今年能不能入市還不太好說(shuō)。

▲未見(jiàn)明顯動(dòng)工跡象

總建面約4.54萬(wàn)㎡（含軌道部分約6643㎡），住宅建面約3.75萬(wàn)㎡，可售住宅約310套，另配建幼兒園、社區(qū)體育活動(dòng)場(chǎng)地、兒童游戲場(chǎng)地等公共配套。

因?yàn)槭切乱?guī)產(chǎn)品，容積率今3.2，建筑限高100米、預(yù)計(jì)不超過(guò)33層。

配套上有三大亮點(diǎn)：

一是雙地鐵上蓋，二是緊鄰成熟商業(yè)萬(wàn)象食家，生活氛圍成熟，三是周邊筍崗CBD氛圍加持，是羅湖為數(shù)不多面貌嶄新的片區(qū)。

▲項(xiàng)目周邊面貌嶄新，有CBD的氛圍

雖然拿地價(jià)低，但考慮周邊次新房萬(wàn)象華府成交價(jià)7萬(wàn)+/㎡，項(xiàng)目又是低密度新規(guī)產(chǎn)品，售價(jià)可能8萬(wàn)/㎡左右。

你最好看哪個(gè)項(xiàng)目？