碧桂園高周轉(zhuǎn)狂飆后的帝國(guó)崩塌

編輯 | 虞爾湖

出品 | 潮起網(wǎng)「于見(jiàn)專欄」

2023年10月，碧桂園正式宣告美元債違約，這家曾連續(xù)六年蟬聯(lián)國(guó)內(nèi)房企"銷冠"的"宇宙第一房企"，終究沒(méi)有逃過(guò)暴雷的命運(yùn)。

從巔峰時(shí)期7588億元的年銷售額，到2025年僅剩330億元的慘淡業(yè)績(jī)；從曾經(jīng)引以為傲的13萬(wàn)員工大軍，到如今不足1.5萬(wàn)人的精瘦身軀；從三四線城市"拿地即開(kāi)工"的高周轉(zhuǎn)神話，到全國(guó)各地此起彼伏的維權(quán)潮。

碧桂園的墜落，不僅是一家企業(yè)從云端跌落泥潭的故事，更是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)狂飆突進(jìn)二十年后集體沉疴的縮影。當(dāng)"高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債"的三駕馬車同時(shí)熄火，當(dāng)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)財(cái)報(bào)"無(wú)法表示意見(jiàn)"，當(dāng)家族分紅與債務(wù)黑洞形成刺目反差，碧桂園留給社會(huì)的，絕不只是一堆爛尾樓和數(shù)不清的維權(quán)業(yè)主，更是一個(gè)關(guān)于資本貪婪、監(jiān)管缺失與行業(yè)畸形的深刻警示。

速度崇拜下的質(zhì)量災(zāi)難

碧桂園內(nèi)部有一個(gè)聞名業(yè)界的"456"法則，拿地4個(gè)月開(kāi)盤、5個(gè)月資金回正、6個(gè)月資金再周轉(zhuǎn)。為配合這一速度崇拜，公司甚至制定了嚴(yán)苛的獎(jiǎng)懲制度：摘牌即開(kāi)工獎(jiǎng)勵(lì)20萬(wàn)元，推遲一天遞減1萬(wàn)元，超過(guò)40天直接撤職，3個(gè)月內(nèi)開(kāi)盤再獎(jiǎng)20萬(wàn)元，超過(guò)7個(gè)月同樣撤職。

這套制度確實(shí)創(chuàng)造了驚人的速度，2017年碧桂園合同銷售突破5508億元躍居行業(yè)第一，2018年上半年銷售額同比增長(zhǎng)42.8%，存貨周轉(zhuǎn)率高達(dá)0.36，遠(yuǎn)超同行水平。

但速度是有代價(jià)的，而且這個(gè)代價(jià)最終由普通購(gòu)房者承擔(dān)。近年來(lái)，碧桂園在全國(guó)6個(gè)省13個(gè)地市的樓盤均出現(xiàn)工程質(zhì)量問(wèn)題和集體維權(quán)，涵蓋安徽安慶、巢湖、蕪湖，江蘇如東、靖江、無(wú)錫，廣東臺(tái)山等地。

業(yè)主投訴的問(wèn)題觸目驚心，墻體裂縫、屋頂漏水、瓷磚空鼓、樓梯酥松掉塊、衛(wèi)生間滲水、地板鼓包生蟲(chóng)。有業(yè)主憤怒地表示："瓷磚是最便宜劣質(zhì)的小廠磚，平整度不好，鋪貼更是不平整，室內(nèi)門是最便宜的PVC門，說(shuō)白了就是塑鋼門，乳膠漆底層處理不扎實(shí)，鼓包脫落，這連廉租房都不如！"沈陽(yáng)碧桂園云麓的業(yè)主更為悲慘，合同約定2023年12月交房，但房屋質(zhì)量問(wèn)題眾多，屋內(nèi)多處漏雨，空調(diào)間嚴(yán)重積水，下水管高于平面5厘米且管口封閉導(dǎo)致雨水無(wú)法排出，墻體修了3次依然裂縫，精裝柜子全部翹曲變形。

比質(zhì)量問(wèn)題更可怕的是安全事故。2023年僅上半年，碧桂園在建項(xiàng)目就發(fā)生了多起安全事故，安徽六安金安城市之光的傷亡事故已是當(dāng)年第五起。短短40天內(nèi)，江蘇啟東碧桂園工地發(fā)生火災(zāi)，這已是40天內(nèi)的第四起安全事故。

高周轉(zhuǎn)模式下，施工方被迫采用最低標(biāo)準(zhǔn)趕工，安全管理流于形式，"蘿卜快了不洗泥"成為常態(tài)。當(dāng)企業(yè)在內(nèi)部文件中堂而皇之地寫下"高周轉(zhuǎn)是我們戰(zhàn)無(wú)不勝的法寶"時(shí)，他們顯然忘記了：樓塌了，賬可以重組，人沒(méi)了，命不能重來(lái)。

債務(wù)重組外衣下的家族利益博弈

2025年3月30日，碧桂園發(fā)布了2025年年報(bào)。這份被外界稱為"近四年最好成績(jī)單"的財(cái)報(bào)顯示：全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約1549億元，凈利潤(rùn)16.2億元，歸屬股東應(yīng)占凈利潤(rùn)32.6億元，成功實(shí)現(xiàn)賬面扭虧為盈。有息負(fù)債從2535億元降至1480億元，降幅高達(dá)42%；總負(fù)債從9846億元縮減至7679億元；總資產(chǎn)約8121億元，凈資產(chǎn)約443億元。表面看，這是一份漂亮的"翻身仗"答卷。

但剝開(kāi)這層光鮮的外衣，真相令人警醒。碧桂園在財(cái)報(bào)中坦承，821.3億元的"其他收入及收益凈額"主要來(lái)自債務(wù)重組收益。

這是會(huì)計(jì)層面的技術(shù)性處理，而非經(jīng)營(yíng)狀況的根本改善。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水一針見(jiàn)血地指出："這更多是會(huì)計(jì)層面的調(diào)整。債務(wù)人在債務(wù)重組中，因重組債務(wù)賬面價(jià)值超過(guò)清償價(jià)值的差額一次性計(jì)入當(dāng)期利潤(rùn)，形成債務(wù)重組收益。"若剔除這筆非經(jīng)常性收益，碧桂園的經(jīng)營(yíng)層面仍處于階段性虧損狀態(tài)。為了對(duì)沖債務(wù)重組的賬面游戲，公司對(duì)存貨計(jì)提了高達(dá)445億元的減值準(zhǔn)備，對(duì)金融資產(chǎn)及財(cái)務(wù)擔(dān)保又計(jì)提了105億元的減值損失，兩項(xiàng)合計(jì)550億元的資產(chǎn)減值，恰恰暴露了underlying項(xiàng)目的真實(shí)價(jià)值早已大幅縮水。

這份"盈利"財(cái)報(bào)背后，碧桂園的經(jīng)營(yíng)造血能力已近乎枯竭。2025年權(quán)益合同銷售金額僅330.1億元，權(quán)益銷售面積約402萬(wàn)平方米——與曾經(jīng)7588億元的銷售巔峰相比，不足當(dāng)年的5%。一家年銷售330億的房企，要支撐8121億元的總資產(chǎn)和7679億元的總負(fù)債，其可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力不能不令人質(zhì)疑。

而就在債務(wù)重組取得"決定性成果"的同時(shí)，楊氏家族的利益輸送從未停止。據(jù)公開(kāi)資料統(tǒng)計(jì)，由于楊氏家族持有碧桂園超過(guò)40%的股份，這些年間僅分紅收益就超過(guò)420億元。2023年7月，就在違約前夕，楊惠妍宣布將碧桂園服務(wù)20%股權(quán)（價(jià)值64億港元）"捐贈(zèng)"給國(guó)強(qiáng)公益基金會(huì)，而該基金的創(chuàng)始成員正是楊惠妍的妹妹楊子瑩。更蹊蹺的是，碧桂園服務(wù)總裁李長(zhǎng)江及其妻子在同一時(shí)期突然減持套現(xiàn)離場(chǎng)。

境外債務(wù)重組方案中，普通債權(quán)人的轉(zhuǎn)股價(jià)為2.6港元/股或10港元/股，而楊惠妍家族的轉(zhuǎn)股價(jià)格卻低至0.6港元/股——碧桂園股價(jià)已跌至0.315港元/股，債權(quán)人轉(zhuǎn)股溢價(jià)超5倍，而家族的價(jià)格卻低于市價(jià)。與此同時(shí)，楊氏家族以5000萬(wàn)美元的低價(jià)獲得了馬來(lái)西亞"森林城市"項(xiàng)目60%的股權(quán)，這個(gè)原總投資額高達(dá)2500億人民幣的項(xiàng)目，正在被從上市公司體系中剝離至家族私人名下。

一邊是普通債權(quán)人血本無(wú)歸、業(yè)主房屋爛尾維權(quán)無(wú)門，一邊是創(chuàng)始家族數(shù)百億分紅落袋為安、核心資產(chǎn)左手倒右手，這種"公司虧損、家族暴富"的劇本，與恒大的故事何其相似。

從萬(wàn)人大廠到信任廢墟

碧桂園的人員收縮堪稱中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)志性事件。

2018年末，公司員工總數(shù)達(dá)到13.14萬(wàn)人的歷史峰值，2023年末降至約4.31萬(wàn)人，2024年末銳減至約2.28萬(wàn)人，單年裁員幅度高達(dá)47%，到2025年末，僅余約1.41萬(wàn)人。

七年時(shí)間里，碧桂園裁員超過(guò)11.7萬(wàn)人，裁員比例高達(dá)89%。2025年財(cái)報(bào)中，營(yíng)銷及行政費(fèi)用同比下降15.7%被作為"運(yùn)營(yíng)效率提升"的亮點(diǎn)宣傳，但這背后是多少員工被掃地出門的辛酸。

裁員的方式同樣缺乏基本的企業(yè)良知。

據(jù)離職員工反饋，僅一部分人拿到N+1補(bǔ)償，多數(shù)人被迫簽署"自愿離職協(xié)議"，拖欠工資普遍在3-6個(gè)月。留下的員工面臨極高的工作強(qiáng)度，"一個(gè)項(xiàng)目總管五六個(gè)項(xiàng)目"成為常態(tài)。2023年以來(lái)，設(shè)計(jì)院、機(jī)器人板塊減員比例超60%。區(qū)域公司數(shù)量從高峰期的106個(gè)合并精簡(jiǎn)至僅剩10個(gè)左右。

2025年5月，楊惠妍、莫斌等高管因未及時(shí)披露財(cái)報(bào)被上海證券交易所譴責(zé)，這是繼2024年后的再次違規(guī)。一邊要求員工"不躺平"，一邊將自己的股權(quán)悄悄轉(zhuǎn)移；一邊高喊"保交樓是第一要?jiǎng)?wù)"，一邊讓數(shù)萬(wàn)名員工在沒(méi)有任何保障的情況下失去生計(jì)。

而那些買到碧桂園房子的業(yè)主，處境同樣艱難。2025年，碧桂園累計(jì)交付房屋約17萬(wàn)套，自2023年至2025年三年間累計(jì)交付近115萬(wàn)套——數(shù)字看似可觀，但財(cái)報(bào)背后并未提及的是，這些"交付"中有多少是縮水減配后的"驚裝房"，有多少業(yè)主在收房時(shí)面對(duì)墻體裂縫、屋頂漏水、瓷磚空鼓等問(wèn)題欲哭無(wú)淚。

鳳凰縣碧桂園業(yè)主房屋從2024年開(kāi)始出現(xiàn)墻體開(kāi)裂、陽(yáng)臺(tái)漏水，向物業(yè)反映后得到的答復(fù)是"開(kāi)發(fā)商已撤出，不予理會(huì)"；住建局回復(fù)稱"開(kāi)發(fā)商短期現(xiàn)金流緊張回款困難，正在積極籌措資金"，一句"資金困難"，就把老百姓的安居樂(lè)業(yè)打發(fā)了。

2025年全年僅330億元的銷售金額，意味著碧桂園幾乎已經(jīng)失去了市場(chǎng)信任，老業(yè)主的推薦成為"重要支撐"，這與其說(shuō)是口碑，不如說(shuō)是無(wú)奈。

更深層的傷害在于對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的波及。碧桂園的債務(wù)危機(jī)直接拖累了無(wú)數(shù)供應(yīng)商、承包商和建筑工人。一家曾經(jīng)總資產(chǎn)近萬(wàn)億的房企巨頭，在2025年財(cái)報(bào)中凈資產(chǎn)僅剩443億元——這個(gè)數(shù)字甚至不及楊氏家族歷年分紅的總額。

正如一位業(yè)內(nèi)人士所言：碧桂園的"高周轉(zhuǎn)"本質(zhì)上是將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給產(chǎn)業(yè)鏈上的每一個(gè)參與者，銀行承擔(dān)信貸風(fēng)險(xiǎn)，供應(yīng)商承擔(dān)賬款拖欠風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者承擔(dān)爛尾和質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，員工承擔(dān)失業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而最終的紅利，卻流向了極少數(shù)人的口袋。

結(jié)語(yǔ)

碧桂園的故事，遠(yuǎn)未結(jié)束。2025年年報(bào)發(fā)布當(dāng)天，碧桂園股價(jià)僅收?qǐng)?bào)0.315港元/股，市值134.4億港元，這與它"宇宙第一房企"的名號(hào)形成了荒誕的對(duì)比。

16.2億元的凈利潤(rùn)、42%的有息負(fù)債降幅，這些數(shù)字在債務(wù)重組的會(huì)計(jì)魔法下看似亮眼，但330億元的年銷售額、1549億元且仍在下滑的營(yíng)業(yè)收入、445億元的存貨減值計(jì)提，無(wú)一不在訴說(shuō)著同一件事：這家企業(yè)已經(jīng)失去了造血能力，所謂的"扭虧為盈"不過(guò)是一場(chǎng)精心設(shè)計(jì)的賬面游戲。

碧桂園的興衰，給整個(gè)行業(yè)留下了太多值得深思的命題：當(dāng)"456"高周轉(zhuǎn)模式成為行業(yè)標(biāo)桿，質(zhì)量與安全被拋諸腦后，誰(shuí)來(lái)守護(hù)購(gòu)房者的基本權(quán)益？當(dāng)企業(yè)以萬(wàn)億規(guī)模瘋狂擴(kuò)張，創(chuàng)始家族卻將數(shù)百億分紅收入囊中，這種"利益私有化、風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)化"的游戲規(guī)則，還要持續(xù)多久？當(dāng)一家房企的年報(bào)需要靠債務(wù)重組收益才能"扭虧"，而實(shí)際經(jīng)營(yíng)仍在虧損，這樣的"盈利"又有多少意義？

從恒大到碧桂園，從融創(chuàng)到世茂，房地產(chǎn)行業(yè)的暴雷名單越拉越長(zhǎng)。這些企業(yè)曾是地方政府土地財(cái)政的"金主"、是銀行信貸的"優(yōu)質(zhì)客戶"、是資本市場(chǎng)的"明星標(biāo)的"——但當(dāng)潮水退去，人們才發(fā)現(xiàn)，那些光鮮亮麗的財(cái)報(bào)數(shù)字背后，是無(wú)數(shù)家庭的積蓄化為烏有，是無(wú)數(shù)工人的汗水付諸東流，是無(wú)數(shù)購(gòu)房者用畢生積蓄換來(lái)的"驚裝房"和爛尾樓。

楊惠妍在2025年初提出了"二次創(chuàng)業(yè)"的口號(hào)。但對(duì)于一家負(fù)債近八千億、年銷售僅剩三百億、信用破產(chǎn)、人才盡失的企業(yè)而言，"二次創(chuàng)業(yè)"更像是一個(gè)美好的修辭。真正的創(chuàng)業(yè)，不是債務(wù)重組后的賬面騰挪，不是對(duì)離職員工的"返聘"傳聞，更不是把核心資產(chǎn)低價(jià)裝入家族口袋的資本操作——而是對(duì)那些被裂縫墻體嚇醒的業(yè)主、對(duì)被拖欠工資的員工、對(duì)被賴賬的供應(yīng)商，有一個(gè)最起碼的交代。

碧桂園的警鐘，應(yīng)該長(zhǎng)鳴。不僅長(zhǎng)鳴于地產(chǎn)行業(yè)的董事會(huì)，更應(yīng)長(zhǎng)鳴于每一個(gè)監(jiān)管者的案頭、每一家金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)控室、每一位購(gòu)房者的選房路上。因?yàn)橄乱粋€(gè)"碧桂園"，也許正在某個(gè)角落，復(fù)制著同樣的高周轉(zhuǎn)神話，醞釀著同樣的崩塌劇本。

【天眼查顯示】碧桂園控股有限公司，成立于2007年，位于香港特別行政區(qū)。企業(yè)股本1000000萬(wàn)港元，并已于2019年完成了債權(quán)融資，交易金額43億港元。風(fēng)險(xiǎn)方面共發(fā)現(xiàn)企業(yè)有天眼風(fēng)險(xiǎn)信息201條；還發(fā)現(xiàn)企業(yè)有裁判文書(shū)2條；涉訴關(guān)系62條，開(kāi)庭公告56條，立案信息3條。