宜賓一女子花410萬購房取得了產權證，4年后法院卻判房產是銀行的

導讀：宜賓市敘州區的李小華2022年1月19日耗資410萬購買的房屋（房款335萬，裝修款75萬），買賣合同有效，稅費全部繳清，權證在手已4年時間。沒想到2026年3月20日，敘州區法院一紙判決認定李小華購買房屋的行為系”惡意串通“而無效；并且認定該房產早已“以物抵債”給了宜賓農村商業銀行股份有限公司（以下簡稱：宜賓農商行），所以產權屬于宜賓農商行所有；最后法院還判令李小華限期將自己名下的該房產過戶給宜賓農商行。特別值得注意的是，敘州區法院并沒有判宜賓農商行需要支付給李小華對價才能取得該房產。通俗點說，敘州區法院通過判決，直接將李小華耗資410萬購買的權證齊全的房產無償“送給”了宜賓農商行。

目前，李小華已經向宜賓市中級人民法院提起上訴，并將向上級部門如實反映敘州區法院涉嫌枉法裁判的行為。

筆者通過深入調查了解，走訪案件當事人，查閱所有在案證據，并咨詢國內多位物權類和債權類法律專家，將本案的全貌客觀真實地呈現在公眾面前。

閱讀提示：因本案時間跨度較大，案涉多個法人單位主體均在此期間發生了多次更名，為幫助公眾流暢閱讀，現將案涉法人單位的歷史沿革整理如下：

國藥集團宜賓制藥有限責任公司于1999年8月18日成立，其前身為四川省宜賓五糧液集團宜賓制藥廠，后于2002 年6月25日更名為四川省宜賓五糧液集團宜賓制藥有限責任公司，2016年12月7日變更為現名稱。

宜賓德和典當有限責任公司成立于1998年6月23日，注冊資本為1080萬元，法定代表人為周漢榮，系屈錫武的姐夫；疑是實際控制人為屈錫武；股東為屈錫武、屈錫玲；主要人員：屈錫武、屈錫玲、周漢榮，其前身為四川省宜賓市金利典當行有限公司，2002年3月21日更名為四川省宜賓市金利典當有限責任公司，2012年4月19日，四川省宜賓市金利典當有限責任公司更名為現名稱宜賓德和典當有限責任公司。（以下簡稱金利典當行）

圖片說明：宜賓德和典當有限責任公司登記信息，來源于國家企業信用信息公示系統

宜賓農村商業銀行股份有限公司的前身為宜賓縣農村信用合作聯社，于1986年 9月13日成立。2014年10月27日，經銀監會批準，宜賓縣農村信用合作聯社改制為四川宜賓金江農村商業銀行股份有限公司，其債權債務由四川宜賓金江農村商業 銀行股份有限公司承繼。2021年6月28日，經銀保監會批準，宜賓農村商業銀行股份有限公司吸收合并四川宜賓金江農村商業銀行股份有限公司，并承繼四川宜賓金江農村商業銀行股份有限公司的債權債務。

正文7000余字，閱讀大概需要15分鐘

在2022年1月19日，敘州區的李小華與朋友岳女士簽訂了房屋買賣合同，以335萬的房款加裝修款75萬共計410萬向岳女士購買了位于宜賓市敘州區長江大道中段2號附1號-附11號房屋（596.46平方米），繳清了稅費，完成了過戶登記，于當日辦理了不動產轉移登記，取得了產權證（產權證號為：川(2022)宜賓市不動產權第0001619號）。

圖片說明：以上為李小華2022年依法取得的宜賓市敘州區長江大道中段2號附1號-附11號產權證

然而，沒想到4年后敘州區法院一紙判決，讓購房人李小華的合法權利面臨落空的境地。

敘州區法院于2026年3月20日做出的（2024）川1521民初1131號判決書，無視李小華早已合法取得房屋產權的事實，生造理由，無中生有，以李小華購房行為“系惡意串通”為由強行判決李小華向岳女士購買位于宜賓市敘州區長江大道中段2號附1號-附11號房屋的買賣行為無效；以根本無效的“以物抵債協議”判決該房屋為宜賓農商行所有；判令李小華于本判決生效之日起十五日內協助將該房屋過戶至宜賓農商行名下。

圖片說明：圖為敘州區法院于2026年3月20日做出的（2024）川1521民初1131號判決書

按照敘州區法院的一審判決，李小華已經合法取得了4年，耗資410萬真金白銀購買的房產一夜之間就成了宜賓農商行的了，并且自己還必須限期將產權過戶給宜賓農商行。

李小華還向筆者透露了另一個細節：本案她曾經在同一家法院勝訴過，2022年12月28日敘州區法院作出的（2022）川1521民初4822號判決書駁回了宜賓農商行的全部訴訟請求，李小華勝訴。但是隨著宜賓農商行上訴，此案被宜賓市中級法院發回敘州區法院重審后，敘州區法院隨即來了個360度大轉彎，在重審的一審中做出了與此前完全相反的判決，這里面是否有權力的干預，目前仍是個問號。

圖片說明：2022年12月28日，敘州區法院一審判決駁回宜賓農商行全部訴訟請求，李小華勝訴

李小華認為，今年3月20日敘州區法院重審的一審判決無論是認定事實還是適用法律都漏洞百出，甚至主觀臆斷、歪曲事實，毫無法理和法律邏輯可言。

一、貫穿全案的主線：案涉房屋產權此前已歷經多次買賣過戶，每次買賣均為出賣人有權處分，均辦理了過戶登記取得了產權證，均屬合法有效

本案案涉房屋，也就是李小華向岳女士購買的宜賓市敘州區長江大道中段2號附1號-附11號房屋，來源于此前岳女士某向朱某購買的房屋，而朱某則是向當時的四川省宜賓五糧液集團宜賓制藥廠（現為國藥集團宜賓制藥有限公司）購買的。

當時的四川省宜賓五糧液集團宜賓制藥廠于1996年左右通過宜賓市政府、宜賓市國土資源局等部門批準同意制藥廠用地，地址為宜賓市南岸下渡口，用地面積22961.60平方米(現地址：宜賓市敘州區南岸長江大道中段2號；本案案涉房屋一層596.46平方米房屋所涉土地面積包含在內)，2000年左右建成。2001年5月17 日取得房屋所有權證(宜賓市翠屏區字第00041788號)；所有權證上備注房屋用途為非住宅。2002年取得土地使用權證【土地證號：(2002)2573號】,土地使用權證上載明：南岸長江大道中段2 號1幢底樓房屋(本案爭議房屋)所涉土地：宗地面積89.21平方米；使用權性質：劃撥。

1998年10月16日到2000年7月3日，朱某籌措資金分兩次向五糧液制藥廠付清了160萬購房款用以購買案涉房屋，后來由于多年無法過戶，朱某遂向翠屏區人民法院提起訴訟請求協助過戶，并在翠屏區法院做出的（2016）川1502民初5334號判決書中獲得勝訴，法院判決朱某購買該案涉房屋的行為有效，因翠屏區人民政府通告所在區域準備征收，暫停過戶的原因駁回了朱某要求協助過戶的請求。這足以證明生效判決書已經認可其取得房屋產權的效力。

2021年，因政策原因，案涉房屋終于可以過戶了，2021年7月7日，朱某以宜賓市不動產登記中心表示可以辦理案涉房屋產權變更登記手續為由向敘州區法院提起訴訟（(2021)川1521民初5087號案）。訴請國藥集團宜賓制藥有限公司協助履行案涉房屋所有權變更登記為朱某。該案經調解，作出(2021)川1521民初5087號《民事調解書》。雙方達成的調解內容為：1.國藥集團宜賓制藥有限公司于2021年10月26日前協助原告朱某將坐落于敘州區南岸長江大道中段2號1幢1層房屋【產權證號：宜賓房權證翠屏區字第00041788號，土地證號：(2002)2573號，面積596.46 平方米】不動產權轉移登記至朱某名下；2.產權轉移登記過程中的稅費、土地出讓金等一切費用由朱某負擔。朱某依據法院生效文書取得案涉房屋所有權，這屬于合法買賣取得的物權。

2021年12月29日，朱某持相關法律文書到宜賓市不動產登記中心，將案涉房屋產權過戶至其名下【不動產權證號為：川(2021)宜賓市不動產權第0031269號】。

接下來的第二天，2021年12月30日，朱某與岳女士簽訂了房屋買賣合同，將案涉房屋以335萬的價格出售給岳女士。雙方于當日辦理了不動產產權變更登記【不動產產權證號為：川(2021)宜賓市不動產權第0031339號】。

對于岳女士向朱某購房的房款支付情況，朱某出具《情況說明》載明“因朱某差欠四川省都江堰市晉商小額貸款有限公司債務，朱某委托岳女士將買賣案涉房屋的價款335萬元連同借款35萬元分別于2022年1月23日、2022年2月20日、2022年2月21日轉賬支付給了四川省都江堰市晉商小額貸款有限公司。”并提交了相應的轉款憑證等予以佐證。

2022年1月19日，從朱某手里取得案涉房屋產權的岳女士與李小華簽訂房屋買賣合同，將該房屋以335萬的價格出售李小華，并于當日辦理了不動產轉移登記【產權證號為：川(2022)某某市市不動產權第0001619號】。

此后，按岳女士要求，李小華同意另外承擔房屋裝修款75萬，所以李小華為了購買案涉房屋實際共計支付了410萬元。鑒于在2021年12月31日李小華曾借款50萬元給岳女士，有轉款記錄為證，所以該款在購房款中予以了抵扣。

李小華在依法取得了不動產權證后，向案涉房屋的承租人發出通知，表示其才是案涉房屋的所有權人，要求承租人向其交納租金，承租人接到通知后將租金支付李小華。

綜上全過程表明，李小華支付了購買案涉房屋的合理對價，取得了合法產權證。

二、案涉房產除了上述的合法交易過戶外，敘州區法院認定的該房產兩次被“以物抵債”都是子虛烏有，宜賓農商行更是自始自終沒有取得過案涉房產的所有權。此外，本案還暴露出了敘州區法院變相保護“高利貸”的傾向，以及金利典當行和宜賓農商行涉嫌“惡意串通”

一是朱某在將案涉房產賣給岳女士以前，以及岳女士再將此房產賣給李小華以前，到底朱某有沒有用該房屋產權去抵銷其所欠金利典當行的貸款？他將案涉房產賣給岳女士到底是不是有權處分行為？

據在案證據顯示：2000年8月15日，朱某（乙方）與五糧液制藥廠（丙方）、宜賓市金利典當行有限公司（甲方）三方簽訂《質押貸款合同》,合同約定：經甲、乙、丙三方共同商定同意，將乙方所有位于宜賓南岸下渡口宜賓制藥廠宿舍門面（即本案案涉房屋）質押給甲方，用于朱某向金利典當行借款150萬，借款利率高達月息5%，即本金150萬，每個月還利息就要還7.5萬，每年還利息就要還90萬，這是典型的“高利貸”。

圖片說明：以上圖片為朱某2000年8月15日向金利典當行質押借款150萬的合同，利息高達月息5分

上述合同簽訂后，朱某便依約將案涉房屋使用權交給了金利典當行。

值得注意的是，從上述合同簽訂后直到朱某還清所欠金利典當行的本金利息，三方一直沒有去房屋產權登記機關辦理抵押登記。典當行一直僅僅是享有房屋的使用權，更是沒有取得過房屋的所有權。

對于上述朱某欠金利典當行本金150萬的貸款，李小華向筆者出示了朱某已經償清150萬本金和合法利息的證明，據敘州區法院依職權向宜賓市環球格拉斯玻璃制造有限公司調取的一組證據，證明了從2004年1月30日到2004年6月9日，當時的華夏玻璃股份有限公司代時任股東朱某還給金利典當行所欠本金153萬元，利息180萬元。既有銀行轉款記錄，又有收條。180萬的支票存根明確載明：“代朱某付利息”153萬的支票存根明確載明：“代朱某付金利典當行欠款”。

圖片說明：圖為華夏玻璃公司代時任股東朱某已經償清所欠金利典當行本金和利息的付款憑證

可見，華夏玻璃公司代朱某償還金利典當行的本金153萬與朱某實際向典當行借的本金150萬相當，利息180萬元與從2000年至2004年按年利息24%計算大體相當。最終證明了朱某僅僅借了金利典當行本金150萬，但連本帶息已經償還了333萬,早已還清本息！

但讓人難以理解的是，敘州區法院在一審中非要按當時朱某與金利典當行約定的月利息5%，年利率60%計算，強行認定朱某應當還典當行利息400多萬才對，所以華夏玻璃公司代朱某償還利息180萬不符合合同約定，于是認定朱某未償清欠典當行的利息。如此高的利息，為當時的法律所不允許，敘州區法院卻認為按照合同約定的“高利貸”才合理，雙方協商調低到法律允許的范圍，借150萬連本帶息還了333萬反而不合理，這不是赤裸裸地保護非法“高利貸”行為嗎？

敘州區法院在本案一審中還非法采信了無效文書卷宗內的詢問筆錄。本案證人屈錫武做了兩份完全相反的證言，一份證言是朱某已經還清了金利典當行的本金和利息，屈錫武的該證言是其當庭作證陳說，載明在生效法律文書（2014）宜民初字第92號案件里；一份口頭證言是朱某分文未付金利典當行的本金和利息，載明在無效法律文書（2024）川1521民再3號判決書里。

李小華還向筆者出示了屈錫武于2015年1月23日向法院提交《特別情況說明》一份，該說明第四項載明內容“朱某確實在《質押貸款合同》到期后的2005年左右，通過中外合資宜賓市港連玻璃制品有限公司、華夏玻璃股份有限公司的合作伙伴四川省環球集團有限公司償還了《質押貸款合同》項下的本金、利息和違約金。朱某與金利典當行有限公司不再有任何債權債務關系。”這樣的鐵證法院不采納，而屈錫武隨便說了句：朱某分文沒還典當行的錢，華夏玻璃公司這些轉賬可能是私人經濟往來或者股權問題，而不是償還金利典當行的欠款。法院就采信了，再加上華夏玻璃公司多筆轉賬共333萬均注明了是償還金利典當行本金和利息，這樣的鐵證法院卻故意視而不見，到底是何用意？

圖片說明：屈錫武于2015年1月23日向法院提交的《特別情況說明》

據權威信息，證人屈錫武就是金利典當行的時任法定代表人，也是大股東，一個和本案有直接利害關系的當事人在毫無證據的基礎上，先后兩次作出完全相反的證言，為什么法院就采納了對朱某不利的證言，而對朱某有利的證言再加上那么多真實有效的證據，卻被法眼直接無視？

敘州區法院還將“刻舟求劍”在本案中完美應用，法院采納的生效判決（2016川1502民初5334號）判決書雖然確實認定了：“朱某因到期未償還金利典當行借款”，但這只是表述的到期當時未償還，并不能認定這筆欠款以后一直未償還。況且本案還有客觀證據—轉賬流水和收條，表明朱某的確已經還清了本息。

敘州區法院甚至還根據一個單方的“標注”來認定重要事實，金利典當行在收條上的標注：“按規定和法院意見辦”，法院就憑這句話認定這些轉賬不是用于朱某償還典當行的。這完全是主觀臆斷，曲解事實，典當行在收條上如何標注就能否認有那么多客觀證據證明的朱某已還款的事實？

2026年1月28日，在一審庭審互相發問階段，某審判員以及宜賓農商行的代理律師對李小華采取誘導式發問，對李小華購房的事實提出各種質疑，造成了李小華情緒嚴重波動當庭發病，失語窒息的嚴重后果，法官才緊急打120將其送到醫院搶救。

圖片說明：李小華在被當庭誘導式發問，無端遭受質疑后，突發疾病送醫搶救

總之，朱某當時與金利典當行簽訂的是《質押貸款協議》，并且根本未去房屋產權部門辦理抵押登記，所以朱某從未失去過案涉房屋的所有權，只要還清本息朱某就有權取回房屋，退一萬步說即使朱某還不上本息，也必須經過法定程序，將房屋過戶登記到典當行名下，才算是典當行的房產。敘州區法院沒有任何依據，歪曲事實認為朱某有以房抵債的意思，純屬強奸民意。朱某在該行為中的意思表示，只能通過其簽訂的協議來認定，任何的隨意揣測都是錯誤的。

朱某通過購買登記獲得房屋所有權，又從未喪失所有權，因此，其處分房屋屬于有權處分，其將房產通過交易過戶給岳女士是合法有效的。

二是朱某在將案涉房產賣給岳女士以前，以及岳女士再將此房產賣給李小華以前，宜賓農商行是否取得了案涉房屋的所有權？

2002年7月17日，因金利典當行欠宜賓縣農信社（現為宜賓市農商行）貸款，于是雙方簽訂《抵貸資產協議書》，將金利典當行根本無權處分的案涉房屋作價260萬元抵償債務。協議簽訂后，金利典當行將房屋使用權交付給農信社。農信社自2002年起就實際使用該案涉房屋，但因為不符合法律規定，所以一直不能辦理案涉房屋過戶登記。該房屋所有權一直在朱某名下，從未喪失。

一位物權領域知名法律人士認為：房屋轉讓登記才能生效。我國從1986年《民法通則》頒布開始就奠定了物債兩分的制度基礎。現行法律、行政法規規定“房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權利受國家法律保護。”所以，房屋產權要經過登記部門登記才能生效是一項基本法律原則。

金利典當行僅僅與宜賓農商行簽訂一紙無效《抵貸資產協議書》，就妄圖用其根本未取得，根本無權處分的案涉房屋產權來償還自己所欠農商行的債務，而農商行明知典當行根本不是案涉房屋的所有權人，仍同意用該房產來抵償債務。于是，一個為了還債，一個為了清賬，就串通一氣，故意損害法定的房屋所有權人李小華的合法權益，這才是真正的惡意串通！

但不管他們怎么串通，農商行從來都沒有依法辦理過戶登記，怎么可能獲得房屋產權呢？

三、李小華才是真正善意取得案涉房屋產權，她才是法律保護的案涉房產的唯一合法產權人

敘州區法院主觀臆斷，僅根據房屋交易時間間隔短就推斷李小華購房系惡意串通。

朱某于2021年12月29日取得產權證，2021年12月30日也就是第二天轉讓給了岳女士，這沒有任何問題，買賣雙方什么時候有合意，什么時候發起交易，是完全的民事意思自治原則，是各人的自愿選擇，既不違法也不違規。

其后，岳女士于2022年1月19日將案涉房屋轉讓給了李小華。

以上交易節奏系當事人根據市場狀況、自身情況作出的選擇，符合意思自治原則，符合市場交易效率原則，不能僅憑表面的交易時間間隔長短來判斷是否存在惡意串通。法院作出這樣的主觀臆斷，既無事實基礎也無法律依據。

再則，資金來往時序和用途不影響交易真實性。李小華轉賬50萬給岳女士系岳女士向李小華的借款，而不是法院錯誤認為的“李小華向岳女士支付購房款的時間早于岳女士向朱某支付款項的時間”，這是兩個完全不同的資金用途，絕對不能以此否定交易的真實性。

敘州區法院還憑空認定李小華連案涉房屋都沒去看過，沒看房就直接買了肯定是惡意串通。實際上在案證據證明李小華兩次表述她去看過房屋。況且，看與不看并不是核心問題，最重要的問題是有沒有合法過戶登記。

更荒唐是，敘州區法院還認定李小華用410萬購買近600平米的房屋，屬于價格畸低，這也成了法院認定其“惡意串通”的一大理由。

對此，李小華向筆者出示了一份最新的和案涉房屋同地段、位置相近的同類房源報價單，330平米僅售120萬元，照此價格類推，600平米的房屋也就賣220萬左右，而李小華是真金白銀花了房款335萬加上裝修款75萬共計410萬購買的，綜合市場行情波動因素，何來價格遠低于市場價的依據？

圖片說明：案涉房屋同地段類似房源330平米僅售120萬元

綜上，所有證據都表明李小華符合善意取得的條件。根據《中華人民共和國民法典》第311條規定，李小華受讓案涉房屋時出讓人岳女士系有權處分，李小華主觀善意、支付合理對價且已辦理過戶登記，完全符合善意取得的法定要件，依法取得了案涉房屋所有權，宜賓農商行無權主張。

對于敘州區法院這一明顯錯誤的判決，筆者將持續關注上訴過程，追蹤到底！（轉自：法眼看正義）