辛集市物業管理實施辦法（試行）：構建規范化基層治理的“辛集樣本”！

辛集市物業管理實施辦法（試行）：構建規范化基層治理的“辛集樣本” 一、總體定位與核心目標

《辛集市物業管理實施辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》）是辛集市人民政府為規范物業管理活動、維護業主及相關主體合法權益，結合本地實際制定的規范性文件，于2024年11月22日以“辛政辦規〔2024〕3號”文印發，自2024年12月1日起施行。《辦法》以《民法典》《物業管理條例》為依據，聚焦住宅物業管理全流程，覆蓋適用范圍、職責分工、業主大會運作、前期管理與服務交接、物業使用維護及法律責任等內容，旨在構建“黨建引領、多方協同、權責清晰、監管有力”的物業管理體系，推動物業管理規范化、市場化，提升基層治理效能，助力打造共建共治共享的社會治理格局。

二、核心內容與制度創新 （一）總則：明確框架與基本原則

1. 適用范圍

   ：適用于本市行政區域內住宅物業管理及其監督管理，界定“物業管理”為業主與物業服務企業按合同約定，對房屋及配套設施、場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和秩序的活動。

2. 政府統籌

   ：市政府將物業管理納入現代服務業發展規劃與社區治理體系，制定扶持政策，推動智慧平安社區建設。

3. 黨建引領

   ：強調業主委員會、物業服務企業等需在社區黨組織領導下開展活動，建立“社區黨組織+居（村）委會+業委會+物業企業”議事協調機制；引導黨員業主通過法定程序進入業委會或物委會，發揮先鋒作用。

4. 職責分工

• 市級部門

  ：市住房城鄉建設局牽頭政策制定、行業監管、招投標管理、維修資金監督等；城管、市場監管、公安、消防、生態環境等部門按職責分工（如城管負責市容環衛與違建處罰，市場監管負責特種設備與收費監管）。

• 鄉鎮（街道）

  ：履行屬地責任，包括指導業主大會/業委會成立與換屆、監督物業履約、建立矛盾調解機制、指導物業承接查驗與信息公示、物業檔案管理等。

• 居（村）委會

  ：協助鄉鎮開展監督，指導業委會與物業日常工作。

• 組織建設

：要求3名以上黨員的物業企業成立黨組織，50人以上企業需有黨員；社區設物委會（社區書記任負責人），代行業委會職責（若業委會缺失）；物業管理協會需加強自律，公布服務成本信息供協商參考。

（二）業主、業主大會與業主委員會：夯實自治基礎

1. 業主界定

   ：房屋所有權人及合法占有房屋者（如買賣、贈與等）視為業主；明確共有部分范圍（道路、綠地、公共設施、共有車位等）。

2. 業主權利與義務

   ：權利包括接受服務、提議召開業主大會、監督物業與業委會、知情權等；義務涵蓋遵守規約、執行業主大會決定、交納維修資金與物業費等，強調“權利與義務對等”。

3. 業主大會成立與運作

• 成立條件：30名以上或5%以上業主可申請，鄉鎮60日內組織籌備組（業主代表占比超半數）。

• 表決規則：一般事項需“雙過半”（參與表決專有面積+人數均超50%）通過；籌集維修資金、改建重建等重大事項需“雙四分之三”（參與表決專有面積+人數均超75%）通過。

• 會議形式：集體討論、書面征求意見或電子投票，結果公示不少于15日。

• 業主委員會規范

• 組成：5-11人單數，任期最長5年，可連任；需滿足完全民事行為能力、守法、履責等條件。

• 備案與終止：選舉產生后30日內向鄉鎮備案；委員資格因喪失民事行為能力、辭職、謀私等終止，拒不移交資料可請求公安協助。

• 換屆與經費：任期屆滿前3個月組織換屆；工作經費由業主承擔（分攤或從共有收益列支），收支定期公告。

1. 前期物業定義

   ：業主大會選聘物業前，由建設單位選聘物業企業實施的管理，需簽訂書面合同（含服務內容、標準、收費等）。

2. 招投標與備案

   ：住宅物業前期服務需通過招投標選聘，市住建局建立招標平臺；合同簽訂后15日內報住建局備案。

3. 收費與設施移交

   ：普通住宅前期物業費實行政府指導價（基準價由市發改與住建部門制定）；建設單位需將供電、供水等專業設施移交運營單位維護。

4. 承接查驗

   ：鄉鎮指導物業企業與建設單位共同查驗共有部位與設施，結果可公證；交接后30日內報住建局備案；前期物業費由建設單位承擔（合同生效至交房當月）。

1. 服務基本要求

   ：一個物業管理區域由一家物業企業服務；電梯、消防等設施需專業機構維護。

2. 選聘與合同

   ：鼓勵業主大會通過招標平臺選聘物業，選聘結果需公示；業委會與物業簽訂合同（市住建局制定示范文本），明確服務內容、標準、費用等。

3. 收費與繳費

   ：物業費標準按合同約定，禁止擅自擴圍、提價或重復收費；業主需按時繳費（不得以未接受服務拒繳），物業不得停水停電催繳。

4. 信息公示

   ：物業需在顯著位置或互聯網公示企業信息、服務標準、收費明細、公共收益與維修資金使用、裝修情況等，異議需及時答復。

5. 合同終止與交接

   ：合同到期前6個月需決定是否續聘；終止后原物業需退出并移交資料，不得阻撓新物業進場；拒不退出可請求鄉鎮協調，破壞設施或暴力阻交接的依法追責。

6. 應急與特殊小區

   ：物業需制定應急預案，及時報告火災、疫情、安全隱患等事件；鄉鎮統籌突發事件應對。未達市場化條件的小區，由鄉鎮組織基本服務或組織業主表決選聘物業。

7. 信用評價

   ：市住建局建立物業企業及項目經理信用評價體系，結果納入信用信息平臺。

1. 設施用途與占用

   ：公共建筑與共用設施不得隨意改變用途（需依法審批并告知物業）；臨時占用道路、場地需經業委會或物業同意，限期恢復。

2. 專業單位責任

   ：供水、供電等單位負責共有管線設施維修養護，臨時占用需恢復原狀。

3. 裝飾裝修

   ：業主需告知物業，物業需告知禁止行為與注意事項。

4. 專項維修資金

   ：住宅物業業主需按規定交納，專項用于保修期滿后共有部位、設施維修，不得挪用。

5. 共有部分經營

   ：利用共有部位經營需經相關方同意，收益優先補充維修資金或按業主大會決定使用。

6. 安全隱患處理

   ：責任人需及時維修，否則經業主大會同意可由物業維修（費用由責任人承擔）。

1. 違規處理

   ：違反《辦法》的行為按《物業管理條例》《辛集市物業服務企業信用信息管理辦法》等處理，已有法規規定的從其規定。

2. 欠費追責

   ：業主欠交物業費，物業可催告，業委會或物委會協助；逾期可起訴或仲裁。

3. 施行日期

   ：2024年12月1日起施行。

《辛集市物業管理實施辦法（試行）》的核心亮點在于“全鏈條覆蓋、多主體協同、強基層導向”：

• 黨建引領貫穿始終

  ，通過黨組織嵌入業委會、物委會與物業企業，強化基層治理的政治引領；

• 權責劃分精細

  ，明確市、鄉、村三級及部門、企業職責，避免“多頭管理”或“監管真空”；

• 自治機制完善

  ，細化業主大會成立、表決規則與業委會運作規范，保障業主法定權益；

• 服務監管閉環

  ，從前期物業到日常服務、應急應對，覆蓋全流程并配套信用評價，倒逼物業企業提升服務質量；

• 矛盾化解多元

  ，建立“社區吹哨、部門報到”綜合執法機制與人民調解體系，推動糾紛就地解決。

該《辦法》的實施，不僅為辛集市物業管理提供了“操作指南”，更通過制度化設計激活了業主、物業、政府、社會的協同治理效能，為全國縣級市物業管理規范化提供了可借鑒的“辛集經驗”。

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