中建智地看中的懷柔低密宅地，建筑限高降至24米

北京進深 徐迪 明天（4月28日）即將出讓的懷柔新城0103-6001等地塊，近日優(yōu)化了規(guī)劃實施方案。

建筑高度由原規(guī)劃為24-36米降低為不超過24米。

這宗地是北京第二輪清單發(fā)布前一天就搶跑進入預(yù)申請的項目，3月25日正式掛牌。

更急的是，早在2月27日，地塊規(guī)劃實施方案公示的當(dāng)天，中建智地就針對這塊地發(fā)出了招標(biāo)計劃。

結(jié)合居民意見訴求，優(yōu)化建筑高度

4月24日，《懷柔新城0103街區(qū)HR00-0103-6001等地塊土地開發(fā)項目規(guī)劃實施方案》采信情況通告。

該實施方案于2月27日-3月9日進行公示，期間收到公眾反饋意見兩類：

1、關(guān)于HR00-0103-6006地塊建筑高度高，對西側(cè)建筑可能產(chǎn)生采光遮擋問題。

實施單位意見：結(jié)合居民意見訴求，我單位組織研究對規(guī)劃實施方案進行了優(yōu)化，HR00-0103-6006地塊建筑高度由原規(guī)劃為24-36米降低為不超過24米。

本次僅為HR00-0103-6006地塊規(guī)劃指標(biāo)公示，待HR00-0103-6006地塊明確建設(shè)主體及建設(shè)內(nèi)容后，由用地主體按照國家及北京市關(guān)于日照相關(guān)規(guī)范要求編制建筑設(shè)計方案明確具體建筑高度。

分局意見：雙方意見均予以采信。本次公示為項目規(guī)劃實施方案規(guī)劃圖則，不涉及具體項目建筑設(shè)計方案。關(guān)于公眾提出的采光日照等意見，我局將在后續(xù)建筑設(shè)計方案審查時，嚴(yán)格按照國家及北京市相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進行審查。

2、公眾反饋意見：關(guān)于公園綠地HR00-0103-6002地塊對西側(cè)地塊交通及消防通行影響問題。

實施單位意見：依據(jù)市政府已批復(fù)的《懷柔新城HR00-0101～0103街區(qū)（老城區(qū)單元）控制性詳細規(guī)劃（街區(qū)層面）（2021年—2035年）》，權(quán)利人東側(cè)規(guī)劃為綠地。

該綠地屬于道路兩側(cè)規(guī)劃綠地，具有保障城市生態(tài)、綠色、健康、安全功能。

本次公示的方案深化落實了懷柔老城控規(guī)要求。結(jié)合權(quán)利人近期交通出行及消防通行需求，權(quán)利人東側(cè)公園綠地在實施時序上統(tǒng)籌考慮權(quán)利人實際使用需求。

再造一個遠郊小爆款？

懷柔這塊地一路綠色通道直接上架，還讓央企提前半年“埋伏”，有什么吸引力？

具體來看一下。

項目占地3.19公頃，地上建面約4.47萬㎡，容積率1.4，限高24米（優(yōu)化后）。

起拍價7.38億元，折合樓面價1.65萬元/㎡。

出讓文件提到的幾項規(guī)劃要點：

1、鼓勵在建筑設(shè)計階段精細化戶型設(shè)計，結(jié)合“好房子”政策提升得房率，打造高品質(zhì)住宅。

2、要求居住區(qū)綠地率不低于30%，并且在項目的后續(xù)設(shè)計中，貫徹落實首都花園城市建設(shè)理念，注重生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間的融合，加強綠地綠化彩化效果。

3、建筑色彩搭配宜與周邊建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)一致，建筑材質(zhì)鼓勵采用綠色、環(huán)保材質(zhì)，避免采用大面積涂料。建筑屋頂宜采用平坡結(jié)合形式。地塊內(nèi)綠地宜通過慢行步道融入到整體綠化體系中。

4、依據(jù)已有資料，有活動斷裂疑似從場地或附近通過，本項目應(yīng)開展區(qū)域性地震安全性評價工作，并根據(jù)評價結(jié)果進行規(guī)劃建設(shè)。

項目位于懷柔區(qū)龍山街道，距離懷柔區(qū)政府約1公里。

西側(cè)臨近懷柔水庫，東側(cè)臨近懷柔城市森林公園，主打低密生態(tài)。周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)等生活配套在懷柔都屬于頂配。

根據(jù)實施方案規(guī)劃，6001地塊周邊還配建有公園和廣場用地，合計0.8公頃；另有公共服務(wù)配套0.38公頃，待深入研究后再批復(fù)具體規(guī)劃指標(biāo)。

今年2月13日，6001地塊拆除工作已經(jīng)正式啟動。

地塊往北500米左右，就是去年北京樓市的“遠郊黑馬爆款”——建工嘉棠澐璽。5月拿地，9月21日開盤，224套供應(yīng)，一周去化近半，半個月賣掉七成，年底基本清盤。成交均價3.94萬元/㎡，基本逼平預(yù)售價。

值得一提的是，甚至有客戶因未能成功認(rèn)購該項目而致電12345市民熱線咨詢購房事宜，足見其市場認(rèn)可度之高。

作為懷柔首個“好房子”項目，嘉棠澐璽層高3米 ，建面使用率突破100%。戶型設(shè)計上最大的亮點是南向雙陽臺體系：

通面寬內(nèi)嵌陽臺 幾乎與同等面寬的景觀花池。

北京通面寬陽臺的新盤不少，陽臺外邊還能接出個通面寬的花池，全北京也是獨一份兒了。

嘉棠澐璽之所以能在極短的時間清盤，除了逆天的贈送和產(chǎn)品力，小區(qū)本身體量不大也是原因之一。全盤僅6棟洋房，計容建面2萬㎡出頭。

相比之下，新供應(yīng)的6001地塊大概是它的2倍。除此之外，兩塊地的素質(zhì)非常接近，容積率和建筑高度相當(dāng)，就連地塊形狀都很像。

加上出讓文件中也明確提到了提升得房率，打造“好房子”，6001地塊已有“爆款預(yù)備役”之姿。

只是不知北京建工是否會再次出手。

項目公司已成立

6001地塊的入市節(jié)奏頗為緊湊，從啟動地塊清理，到實施方案公示，再到項目公司注冊、發(fā)招標(biāo)計劃、用地預(yù)申請，都在這一個多月完成，基本做到無縫銜接。

地塊招標(biāo)計劃的主體，是中建智地剛成立的全資子公司北京興瀾房地產(chǎn)。

今年2月14日完成工商登記，注冊資本5000萬元。

由中建智地董事長樊飛軍擔(dān)任法人兼董事長，中建智地京東公司執(zhí)行總經(jīng)理張夢燦任項目公司經(jīng)理。

招標(biāo)計劃涵蓋了土方工程、監(jiān)理、施工、設(shè)計四大項，總投資估算將近3.3億元。

中建智地近年在北京的布局主要以朝陽、昌平為主，此次提前謀奪懷柔地塊，可見遠郊市場還是大有可為的，也體現(xiàn)了這位“京城地產(chǎn)一哥”的生存智慧。

過去幾年，頭部房企往往為了維持市場份額和行業(yè)排名，擠在核心區(qū)，搶破頭也要拿“地王”，導(dǎo)致樓面價甚至逼近或超過周邊售價，埋下巨大隱患。

而現(xiàn)在，當(dāng)多數(shù)房企仍在熱門區(qū)域為微利而貼身肉搏時，中建智地選擇避開高溢價、高成本的“雙高”紅海，轉(zhuǎn)向懷柔這樣的遠郊價值洼地。

這一拿地策略的核心在于規(guī)避無效內(nèi)卷。以較低的拿地成本和可控的溢價，鎖定了項目的安全邊際，為后續(xù)的利潤空間和產(chǎn)品打磨留足了余地。

相關(guān)公司：中建智地