重輕并舉：方隅公寓走出穩(wěn)健擴張新邏輯

作者 | 黃怡博 責編 | 韓瑋燁

摘要：方隅戰(zhàn)略演進是百強房企轉(zhuǎn)型的樣本。其提早8年布局租住不動產(chǎn)，依托F+EPC+O全鏈條能力，重輕并舉，在產(chǎn)品和重資產(chǎn)模型、輕資產(chǎn)體系上，走出了方隅的獨有性。

在租住市場上，相比包袱沉重的萬科泊寓和地方國企的體制限制，方隅在其發(fā)展路上的外部障礙并不多。隨著行業(yè)格局逐步清晰，對方隅而言，如何找到內(nèi)生發(fā)展的方向和動力，站穩(wěn)租住行業(yè)頭部陣營，是該公司管理層近兩年反復(fù)研討的戰(zhàn)略要點。

今年，方隅明確了自己的方向：聚焦存量市場，夯實并強化多年重資產(chǎn)的開發(fā)優(yōu)勢、產(chǎn)品力優(yōu)勢和中高端公寓的運營優(yōu)勢，著重推進F+EPC+O，打造具有方隅基因的重輕并舉的多元合作模式，并依靠該模式實現(xiàn)可持續(xù)增長。

FUNLIVE基因下的重輕并舉的獨特性

過去8年，方隅以重資產(chǎn)為起點深耕一線及核心二線城市的中高端長租公寓，已成長為國內(nèi)領(lǐng)先的一體化資管平臺。資產(chǎn)管理規(guī)模達180億元，累計管理房間數(shù)2.1萬間，平均入住率保持93%以上，運營項目平均溢價超40%，客戶滿意度99.8%，形成了“投、融、建、管、退”全鏈條閉環(huán)能力。

同時，依托重資產(chǎn)運營經(jīng)驗，方隅已落地上海吳涇、顓橋、安亭及北京天峰等項目，完成品牌孵化，并以高出租率和高回報率成功退出，充分驗證了其全周期專業(yè)操盤能力。

睿和智庫認為，今年方隅公寓提出的重輕并舉戰(zhàn)略，并非市場上簡單的“租賃+物業(yè)管理”，而是立足資產(chǎn)管理的全流程服務(wù)的價值創(chuàng)造。

依托多年在中高端住宅領(lǐng)域的開發(fā)經(jīng)驗，方隅能精準把握中高端客群居住需求，在中高端產(chǎn)品的打造方面形成天然優(yōu)勢。對比其他公寓運營企業(yè)，方隅是市場上少有的以GP管理人身份完整走過全流程的公司。同時，近幾年多個輕資產(chǎn)項目的實踐，方隅已形成一套成熟的中高端公寓研發(fā)、代建與運營標準。這是其今年開始發(fā)力輕資產(chǎn)拓展的底氣。

F+EPC+O的落地性

F+EPC+O全鏈條服務(wù)是方隅重輕并舉的多元合作模式體系的落地抓手，貫穿融資、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、運營管理全環(huán)節(jié)，既可以彌補國企客戶復(fù)雜存量的專業(yè)短板，也可以彌補資方對投后管理的需求。主要體現(xiàn)在三個方面：

其一是全流程一體化，不脫節(jié)、不缺位。從前期融資、產(chǎn)品定位，到建設(shè)改造、招商運營，全鏈條由同一體系操盤，避免多方對接導(dǎo)致的效率低、標準不統(tǒng)一、資產(chǎn)增值不達預(yù)期等問題。

其二是全部經(jīng)過實盤驗證，風險可控且可落地。所有設(shè)計標準、運營流程、風控機制都來自方隅自持項目的長期檢驗，不是純理論方案，對接資產(chǎn)方時可直接利用、快速落地。

其三是標準化程度高，可快速復(fù)制。依托成熟產(chǎn)品模型、數(shù)字化管理系統(tǒng)與專業(yè)化團隊，能夠快速適配商辦改租賃、存量資產(chǎn)盤活等場景，跨城市、多項目同步推進也能保持穩(wěn)定效果。

上海楊思方隅服務(wù)公寓

上海吳涇方隅服務(wù)公寓

多元資管服務(wù)矩陣

方隅之所以能順利施行重輕并舉戰(zhàn)略，落地多元資管服務(wù)，核心底氣源于長期重資產(chǎn)實戰(zhàn)打磨出的四大核心能力：

依托這套硬核能力，疊加重資產(chǎn)實操經(jīng)驗背書，方隅構(gòu)建起覆蓋全場景的多元資管服務(wù)矩陣。

其一為全周期資產(chǎn)管理，貫穿資產(chǎn)研判、建造落地、運營提效到最終退出的完整鏈路，以數(shù)據(jù)化管控保障收益。蘇州天薈項目全程操盤落地，幫助業(yè)主實現(xiàn)資產(chǎn)溢價超40%，順利完成退出，兌現(xiàn)投資人回報。

其二是F+EPC+O一體化全鏈條服務(wù)，適配新地開發(fā)、商改住、存量盤活等改造需求。上海楊思項目采用5.0代產(chǎn)品，更貼合年輕客群的豐富生活場景，不僅收獲了93.2%的高出租率和逾40%的溢價率，更是獲得了城市行業(yè)獎項。上海吳涇公寓依托高階產(chǎn)品體系，短周期完成大規(guī)模房源爬坡，溢價表現(xiàn)亮眼，獲評全國高端公寓標桿。

其三為整體承租模式，統(tǒng)一承租改造、品牌化運營，方隅公寓通過運營提效與產(chǎn)品溢價實現(xiàn)收益增長。逐步擴展承接規(guī)模化盤活交通樞紐、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大型社區(qū)周邊等區(qū)域的存量物業(yè)項目。

其四為輕資產(chǎn)代運營與品牌輸出，為存量項目植入成熟運營體系。杭州東站項目以此模式打造樞紐租住范本，出租率96%、續(xù)租率65%、溢價率50%，成為樞紐型中高端公寓標桿。

最后，同步開放技術(shù)服務(wù)輸出，涵蓋設(shè)計咨詢、系統(tǒng)賦能、全域營銷等板塊，上海安亭項目依托新媒體營銷，線上獲客占比達70%，有效壓降運營成本。

多元業(yè)務(wù)的全國化布局與一線實操數(shù)據(jù)，也反向優(yōu)化產(chǎn)品迭代、投資研判與運營標準，讓重輕業(yè)務(wù)深度協(xié)同，形成可持續(xù)的正向循環(huán)。

杭州東站方隅服務(wù)公寓

未來，方隅公寓將繼續(xù)在一線及核心二線城市實現(xiàn)雙線并進、協(xié)同擴張。重資產(chǎn)方面錨定核心地段打造標桿項目，夯實市場定價權(quán)；多元資管服務(wù)以同城深耕為基礎(chǔ)，逐步實現(xiàn)區(qū)域復(fù)制與全國鋪開，穩(wěn)步提升重點城市管理密度。

據(jù)了解，今年，福州方隅服務(wù)公寓四月初開業(yè)，首月出租率超過60%并完成兩次提價，市場認可度持續(xù)提高；上海古北方隅服務(wù)公寓計劃四月底開業(yè)，占位內(nèi)中環(huán)國際社區(qū)，定位城市精英客群，持續(xù)收獲大量關(guān)注；北京沙河方隅服務(wù)公寓，計劃5月正式開業(yè)，將以高端產(chǎn)品重新定義北京昌平高端公寓市場。

福州白湖亭方隅服務(wù)公寓

行業(yè)啟示：

睿和智庫認為，眾多房地產(chǎn)在增量變存量的市場趨勢下，轉(zhuǎn)型遇阻的最大問題是急功近利。相比之下，保守、穩(wěn)健、謀定而后動，反倒讓方隅活下來了。

8年前，方隅剛起步的時候，并沒有盲目去拼規(guī)模，而是堅定地走基金+資管的重資產(chǎn)模式。8年里，租住行業(yè)經(jīng)歷了大規(guī)模保租房入市，方隅也并未盲目下場拓展輕資產(chǎn)。直到近兩年，有多項目運營及退出驗證后，方隅才明確其下一步重輕并舉的戰(zhàn)略。

預(yù)計，未來方隅依然會著重發(fā)展高溢價的中高端長租公寓市場，且以GP管理者視角，通過輕資產(chǎn)錘煉組織，通過重資產(chǎn)實現(xiàn)利潤目標。

但為君故，沉吟至今。我們反復(fù)討論的存量市場，真正比拼的是戰(zhàn)略的前瞻性和篤定。