中海權衡利弊后，劉慧明找到了最優解

文/上海進深 嚴明會

最近，中海云邸玖章三期開始預熱，效果圖、戶型圖等消息同步釋放。

項目將推出100-120㎡戶型的全新產品，樣板間將于4月30日開放。

預計5月首開，推出西南角的6幢。

這是去年底拿地后的首次亮相，也是上海住宅設計優化新規落地后，中海在該板塊推出的首個完整迭代產品。

去年11月24日，中海以21.77億元的底價競得楊浦區定海社區N090602單元K8-03地塊（定海路街道142街坊），樓面價68800元/㎡。

12月中旬，項目規劃就公示。

從方案來看，5幢樓中除位居中軸的2號樓外，其余4幢均設有連廊，一梯兩戶。

新規之下，層層連廊加一梯兩戶，產品面本身并不討喜，策略上卻是中海權衡后的最優解。

在新規前，對于18層以下的高層住宅，開發商通常有兩種思路來平衡得房率與居住體驗。

第一種方案是按標準配置：

每個單元配置2部電梯和1個樓梯，采用2梯4戶并配以層層內連廊，這樣戶均只分攤半部電梯和四分之一個樓梯。

得房率更高，缺點是有一半的戶型會直接面對連廊，影響隱私和采光。

第二種方案利用了老標準中的一條豁免條款：

當十二層至十八層住宅每單元只設1臺電梯時，必須在十二層及以上每三層設置一處連廊，并規定連廊凈寬不小于1.2米。

每單元僅需1部電梯和1個樓梯，而連廊只在12層、15層等隔層出現，對住戶的干擾大大減少；總高在14層以下時，連廊甚至可以只放在頂層。

這個方案得房率會稍低于前一種，但勝在大部分樓層沒有連廊。

去年下半年的新版《住宅設計標準》明確規定：

十二層及十二層以上，或最高入戶層樓面距室外設計地面高度超過33m的住宅建筑，每單元應至少設置2臺電梯。

對于總高接近54米的中海云邸玖章三期而言，這意味著“單電梯加隔層連廊”的路徑直接關閉，每單元2部電梯成為必選項。

于是，中海云邸玖章三期最終呈現出這樣一種解題思路：

既然2部電梯已不可免，便用層層連廊將公攤繼續優化，再借新規贈送的陽臺、飄窗面積增加實際使用空間，同時在戶型布局上把連廊的負面影響盡可能減少。

具體落位上，120㎡戶型都是邊戶，避免了連廊影響；100㎡戶型大多是中間戶，部分是邊戶。

每戶都有南向雙陽臺，全屋飄窗，邊戶還有南北雙270度轉角飄窗。

新規之下，中海在一梯兩戶的基礎上，把120㎡的產證得房率做到了80% ，實際得房率超91%，100㎡實際得房率超87%。

此外，項目中還有少量約135㎡的樓王戶型，占據小區中軸線上最好的位置（2幢），一梯一戶且沒有連廊。

這套產品邏輯，讓中海云邸玖章三期既守住了得房率底線，也在戶型上呈現出與前期產品明顯不同的迭代痕跡。

公區打造上，中海做了進一步突破。

首層全部實現4-6米挑高架空，約2000平方米架空層被規劃為含兒童游樂、共享書房、健身區等的泛會所空間，并與約4600平方米中央景觀軸融合，形成一個“超級架空環”。

項目的建設單位為“上海?，懛康禺a有限公司”，與中海云邸玖章同屬一個項目公司，法定代表人劉慧明，此人是中海華東區域總經理。

云邸玖章三區地塊樓面價6.88萬/㎡，相比于已經入市的南北地塊樓面價較低，中海云邸玖章北區地塊，樓板價6.92萬元/㎡，南區地塊樓板價7.33萬/㎡，且新地塊還是采用新規。

地價成本與產品規則的雙重換擋，面積段的差異，讓三期的最終定價策略變得非常有看點。

云邸玖章南區在去年4月、6月、10月、11月四次開盤，推出417套房源，目前已售293套，去化率70%。

北區在今年6月和今年3月兩次推盤，共推出201套房源，已售117套，去化率58%。

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