上海
深圳樓市是全國的領頭羊。
曾經在歷史上，比如說是 2014 年一直到 2021 年，深圳樓市可以說是全國最強的樓市。
那個時段，它比北京、上海、廣州樓市更具有領先性。
但是 2021 年 3 月份之后，深圳樓市經歷了大幅的調整，其樓市的低迷程度也超過了北京、上海、廣州，甚至是比很多二線城市都低迷。
這正好體現出樓市的一個很重要的規律，就是在某段時間樓市非常熱，房價漲幅非常大，樓市存在著泡沫。
那么說當泡沫破滅之后，這個城市和地區的樓市調整的幅度相應也會比較大。
但是從 2024 年 9 月底，國家出臺新政之后，深圳樓市迎來了轉機，樓市震蕩式的走出了最低迷的那個時間節點，甚至在少數時段房價出現了止跌小漲。
另外還有個背景因素，就是香港的樓市，過去的大概 10 個月房價持續的上漲，這種比較樂觀的情緒也多少的傳遞到了深圳樓市。
今天我們通過三組數據，來仔細深入的透析一下深圳樓市的運行特征和未來幾個月的走勢。
第一組數據：深圳樓市交易
這張圖是深圳的二手房的網簽量周度的反饋。
可以看到，2024 年的 9 月底，新政之后，在 2024 年的四季度，深圳的二手房交易出現了強勁反彈。
到了 2025 年的小陽春，深圳樓市雖然相比春節前后有反彈，但整體交易的量能要大幅低于 2024 年的四季度，說明事實上樓市是有所降溫。
2025 年 4 月份之后，深圳樓市就比較低迷了。但是 2025 年的四季度，深圳的樓市的交易量要比二、三季度有所反彈。
今年的小陽春，深圳的樓市總體的交易量要弱于去年小陽春，春節之后 8 周的成交累計總面積同比去年的節后 8 周下降了 6%。
所以，看此走勢，當前深圳的二手房的交易量，可以說是不溫不火。
這個成交量其實是偏中性的。
第二組數據：深圳的房價走勢
這個圖是我們監測的深圳的房價，其中以二手房為主，兼顧新房價格變化，這是一個環比漲幅，就是這個月相比上個月的房價波動。
從中可以看到，2021 年的一季度，深圳的房價漲幅挺大的，當時樓市還沒有怎么降溫。
到 2021 年 7 月份，深圳房價已經開始下跌了。
在這一個持續的下跌過程中，出現了三次的價格小幅翻紅，一次是 2023 年 3 月份微幅的翻紅，這個是跟當時全國疫情防控解除之后，跟全國樓市有一次小周期的脈沖性的反彈有關系。
第二次價格反彈，那就是 2024 年 9 月底出臺新政之后，深圳的二手房的量能暴增，導致價格出現了上漲。
2024 年 11 月份到 2025 年 2 月份，房價連續 4 個月小漲。
但是從 2025 年 3 月份之后，房價再次轉入下跌的狀態，尤其是 2025 年 11 月、12 月跌幅創了過去多年的最大跌幅。
今年 1 月，房價跌幅大幅的收窄。2 月和 3 月，房價重新翻紅。
3 月份的房價環比漲幅是 0.18%。可以看到深圳的房價過去的幾年是偏低迷的。
但是有兩次比較明顯的脈沖性上漲，但每次是沖完之后就跌。
今年的 2、3 月份的反彈，我估計也是難以持續的。
到了 4 月份，或者說是 5 月份、6 月份房價有可能會再次的轉跌。
第三組數據：拉動深圳樓市的馬力值
最后我們再來看兩組數據，是一個比較深度的綜合的數據。
一個數據就是衡量深圳房地產市場整體景氣度的一個指標。
我們稱它為房地產市場當期景氣度，里面不僅包含了成交量、房價，還包含了庫存、土拍等多個細分指標。
另外一個指數叫馬力指數，它的含義就是拉動著深圳樓市出現變化的一些外部的因素。
這個指標是從深圳的領先指數當中衍生出來的。簡單說你就可以把它作為一股無形的力量，在牽引著、拉動著深圳樓市在變化。
這個馬力值就是一個拉動樓市的能量值。
這個圖中有兩根線，一根紅線就叫當期指數，它就是深圳樓市的綜合景氣指數。
2013 年以來，深圳樓市跌宕起伏，樓市的最高峰出現在 2021 年的上半年，在 2017 年到 2018 年，深圳樓市曾經出現過降溫，這個指數已經跌到了 0 以下。
2019 年到 2021 年的上半年，深圳樓市再起一波行情。
2022 年，景氣度再次進入到負值區間。
在此過程中，只有在 2025 年的第一季度，景氣度翻紅了，但也只是短暫的小幅翻紅。
目前截止到 3 月份的移動平均值是負的 77，這個值代表的含義是深圳樓市目前處于一個較冷的狀態，最近的三四個月，小幅震蕩式的往上走。
這根藍線就是馬力指數，馬力指數在 0 以上，說明對于樓市起到正向的拉動作用，馬力值處于負值區間，說明推動樓市往上走的力量偏弱，說明有股無形的力量在拖累著深圳樓市。
那這個值的最低階段出現在 2023 年 5 月份前后，當時推動深圳樓市的能量是負的最厲害，深圳樓市不可能出現復蘇，之后這個馬力值震蕩式的往上走。
截止到今年 3 月份是負的 68，那負值的含義，馬拉車的能量依然偏弱，但是要比過去的兩年出現了邊際改善。
按照這個圖的走勢，基本上可以認為深圳樓市的房地產泡沫還沒有徹底擠完。
但是也有很多的利好因素，比如說是經濟面、金融面有改善，靠近香港的一些利好。
所以我的基本判斷是：深圳樓市最低迷的時候已經過去了！
樓市最冷的時候是 2024 年的三季度，未來市場震蕩式的往上走。
但因為這個領先指數和馬力指數不夠強勁，所以我預測未來的半年到一年，深圳樓市不會持續的往上走，而是震蕩式的重心有所上移。
據此判斷，雖然 2 月、3 月，深圳的房價連續的小漲，甚至 4 月份也會小漲一點。
但是在這個位置，深圳的房價還是難以實現真正的止跌上漲的。
也許要等到多個月份之后，比如說明年深圳的房價才能夠真正的出現見底之后持續的上漲。
有了這樣一個分析和判斷，各位關注深圳樓市老鐵們，對于自己的買房和賣房策略，應該有些指導的實戰價值。
如果還有什么指標和細節不了解，也可以私信老楊。
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