睿見丨從分拆到擴(kuò)募，華潤REITs給行業(yè)上了一課

4月28日，華潤置地公告，華夏華潤置地商業(yè)不動產(chǎn)REITs正式向證監(jiān)會、深交所提交申報(bào)。這只擬募資54.05億元、裝入南通萬象城、臨沂萬象城的新品，讓華潤再一次站在商業(yè)不動產(chǎn)證券化的最前沿。

很多人把它看作又一單央企分拆上市。但真正看懂的人都明白：這不是簡單“賣資產(chǎn)換現(xiàn)金”，而是華潤置地用三年時間，把REITs從融資工具，做成了可循環(huán)、可增長的商業(yè)資管平臺。

當(dāng)行業(yè)還在摸索“如何發(fā)一只REITs”時，華潤已經(jīng)在成熟發(fā)行、穩(wěn)健運(yùn)營、穩(wěn)定分紅、常態(tài)化擴(kuò)募上，形成了完整閉環(huán)。

■擴(kuò)募雙輪驅(qū)動：華潤REITs早已告別“單打獨(dú)斗”

截至目前，華潤置地已攜手華夏基金，成功發(fā)行華夏華潤消費(fèi)REIT、華夏基金華潤有巢REIT兩只公募REITs，覆蓋消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施與保障性租賃住房兩大核心賽道，形成了兩條主線并行的REITs布局。

華夏華潤消費(fèi)REIT自上市以來，始終是消費(fèi)類REITs的“模范生”。2024年全年?duì)I收6.42億元，可供分配金額3.15億元，年化分派率5.08%，項(xiàng)目出租率穩(wěn)定在99%，現(xiàn)金流兌現(xiàn)度穩(wěn)居行業(yè)前列。

2025年業(yè)績更扎實(shí)：全年收入7.62億元，凈利潤同比增長352.69%；可供分配金額3.65億元，分紅3.6億元，完成4次季度分紅。底層青島萬象城全年出租率99.09%，租金同比上漲7.37%，運(yùn)營質(zhì)量持續(xù)領(lǐng)跑。

真正讓它和同業(yè)拉開差距的，是2025年的一次關(guān)鍵動作。2025年10月14日，華夏基金公告，華夏華潤消費(fèi)REIT二次擴(kuò)募獲證監(jiān)會、深交所正式受理，擬一次性注入杭州蕭山萬象匯、沈陽長白萬象匯、淄博萬象匯三個優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

這是全市場第二單、消費(fèi)REITs首單二次擴(kuò)募，僅次于博時招商蛇口產(chǎn)園REIT。資產(chǎn)從“青島單點(diǎn)明星”升級為華東+華北多城聯(lián)動網(wǎng)絡(luò)，形成“核心城市+區(qū)域中心”互補(bǔ)格局，現(xiàn)金流更均衡、風(fēng)險(xiǎn)更分散、成長更清晰。

一句話總結(jié)：以前靠一個項(xiàng)目“單打獨(dú)斗”，現(xiàn)在靠一張網(wǎng)“穩(wěn)定輸出”。這也標(biāo)志著，華潤REITs正式進(jìn)入“首發(fā)+持續(xù)擴(kuò)募”的成熟資管周期。

另一邊，華夏華潤有巢REIT同樣表現(xiàn)亮眼。作為國內(nèi)首單市場化機(jī)構(gòu)運(yùn)營的保租房REIT，它在2025年實(shí)現(xiàn)規(guī)模與業(yè)績雙突破：全年收入7905.21萬元，可供分配金額5055.99萬元，超額完成預(yù)測102.15%；整體出租率94.95%，租金收繳率99.95%，運(yùn)營韌性十足。

2025年12月，有巢REIT完成行業(yè)標(biāo)志性擴(kuò)募：募資11.33億元收購上海馬橋項(xiàng)目，原持有人認(rèn)購率高達(dá)99.51%。擴(kuò)募后基金份額從5億份增至9.48億份，凈資產(chǎn)增長97.34%，規(guī)模直接翻倍。上市至今累計(jì)分紅突破1.54億元，成為租賃住房REITs的“壓艙石”品種。

兩只REITs、兩條黃金賽道、兩次高質(zhì)量驗(yàn)證，足以說明一件事：華潤不是靠運(yùn)氣，而是真的具備批量培育、持續(xù)運(yùn)營、穩(wěn)定分紅、常態(tài)化擴(kuò)募的體系能力。

■憑什么領(lǐng)跑央企REITs？華潤走出了自己的路徑

當(dāng)前公募REITs市場，央企是絕對主力。高速、產(chǎn)業(yè)園、清潔能源、租賃住房……幾乎所有主流賽道都有央企身影。但大多數(shù)央企做REITs，核心目標(biāo)仍是盤活存量、回籠資金、降低負(fù)債，本質(zhì)更偏向一次“資產(chǎn)變現(xiàn)”。

華潤置地從一開始就不一樣。它沒有把REITs當(dāng)作融資工具，而是以此為核心，搭建市場化、可持續(xù)、可擴(kuò)張的商業(yè)資產(chǎn)管理平臺。

第一，資產(chǎn)布局高度聚焦消費(fèi)驅(qū)動型現(xiàn)金流資產(chǎn)。不依賴公益屬性基建，而是堅(jiān)定選擇購物中心、社區(qū)商業(yè)、租賃住房等與居民日常消費(fèi)深度綁定的資產(chǎn)。這類資產(chǎn)現(xiàn)金流可測、可優(yōu)化、可提升，估值彈性與成長性顯著優(yōu)于傳統(tǒng)基建。

第二，真正跑通“投—融—建—管—退—擴(kuò)募”閉環(huán)。華潤內(nèi)部具備成熟的Pre-REITs培育體系：項(xiàng)目按上市標(biāo)準(zhǔn)打造，成熟后注入REITs平臺；上市后持續(xù)擴(kuò)募；資金回籠再投新項(xiàng)目。資產(chǎn)越做越輕、資金越轉(zhuǎn)越快、平臺越做越大。

第三，運(yùn)營與治理更市場化、專業(yè)化、獨(dú)立化。本次新申報(bào)REITs由華潤商業(yè)資產(chǎn)、潤欣商業(yè)（萬象生活體系）負(fù)責(zé)運(yùn)營，華夏基金、中信證券分任管理人與計(jì)劃管理人，三方權(quán)責(zé)清晰、相互制衡，既保留華潤運(yùn)營優(yōu)勢，又嚴(yán)格滿足REITs獨(dú)立性監(jiān)管要求。

第四，跨境資本運(yùn)作專業(yè)度拉滿。本次港股分拆，華潤已向聯(lián)交所提交應(yīng)用指引第15項(xiàng)申請及保證配額豁免。基于內(nèi)地賬戶規(guī)則、投資者公平原則、鎖定期約束等法律限制，公司無法向全體港股股東提供優(yōu)先認(rèn)購，董事會認(rèn)定該安排公平合理。同時本次分拆相關(guān)比率均低于5%，無需股東批準(zhǔn)，全程合規(guī)、透明、專業(yè)。

■理性觀察：成績之外，華潤 REITs 仍需直面三大考驗(yàn)

盡管華潤REITs已處于行業(yè)第一梯隊(duì)，但站在中長期視角，新申報(bào)的商業(yè)REITs仍要面對三道現(xiàn)實(shí)考驗(yàn)。

第一個考驗(yàn)：區(qū)域商業(yè)的現(xiàn)金流韌性，明顯弱于一線頂流商圈。青島萬象城是城市級標(biāo)桿，客流、品牌、租金都有強(qiáng)護(hù)城河。但南通、臨沂、蕭山、淄博等區(qū)域型購物中心，更容易受城市人口、商業(yè)供給、競爭格局影響，出租率與租金增長壓力更真實(shí)，直接關(guān)系分派穩(wěn)定性。

第二個考驗(yàn)：優(yōu)質(zhì)擴(kuò)募資產(chǎn)終究有限，高質(zhì)量供給存在邊界。REITs的生命力在于持續(xù)擴(kuò)募，但符合上市標(biāo)準(zhǔn)的成熟萬象城/萬象匯數(shù)量是可測算的。隨著擴(kuò)募推進(jìn)，資產(chǎn)存在邊際下滑可能。如何平衡規(guī)模與質(zhì)量，將決定華潤REITs平臺的長期估值與分紅天花板。

第三個考驗(yàn)：治理獨(dú)立性與關(guān)聯(lián)交易公允性，仍是長期必答題。租金定價(jià)、租戶結(jié)構(gòu)、運(yùn)營服務(wù)費(fèi)、資產(chǎn)估值……每一項(xiàng)都在監(jiān)管與機(jī)構(gòu)緊盯之下。華潤需要在“集團(tuán)賦能”與“REITs獨(dú)立運(yùn)作”之間找到平衡，持續(xù)證明透明、公允、無利益輸送，這是長期估值的核心支撐。

但客觀來說，在當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)賽道中，華潤的項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)營能力、財(cái)務(wù)紀(jì)律、信息披露規(guī)范性，已是行業(yè)最能對沖風(fēng)險(xiǎn)的少數(shù)平臺之一。

■寫在最后：華潤REITs三連發(fā)，重新定義商業(yè)地產(chǎn)的未來

從消費(fèi)REIT、有巢REIT，到此次商業(yè)不動產(chǎn)REIT申報(bào)，華潤置地僅用三年，便完成了行業(yè)極具標(biāo)桿意義的REITs全布局。

如今的華潤置地，早已不是傳統(tǒng)房企，而是以商業(yè)資管為核心的不動產(chǎn)資產(chǎn)管理平臺。

當(dāng)行業(yè)仍在為降杠桿焦慮時，華潤已通過REITs高效盤活存量；當(dāng)同業(yè)還在依賴單一項(xiàng)目盈利時，華潤已通過多區(qū)域網(wǎng)絡(luò)分散風(fēng)險(xiǎn)；當(dāng)多數(shù)企業(yè)還在探索首發(fā)上市時，華潤已進(jìn)入常態(tài)化擴(kuò)募+持續(xù)分紅的成熟周期。

華夏華潤置地商業(yè)REITs的申報(bào)，不只是一單新產(chǎn)品落地，更是一個明確信號：商業(yè)地產(chǎn)的未來在資產(chǎn)證券化，房企的終極模式是資產(chǎn)管理。

華潤置地用實(shí)踐證明，這條路可落地、可復(fù)制、可長期走通，也為整個行業(yè)提供了最具參考價(jià)值的轉(zhuǎn)型樣本。