風險防范下的房地產新思路：市場“努力穩定”，城市更新“扎實推進”

界面新聞記者 | 王妤涵

4月28日，中共中央政治局會議召開。在分析研究當前經濟形勢和經濟工作后，會議也為下一階段房地產工作定下了明確基調：“努力穩定房地產市場，扎實推進城市更新。”

與過往相比，此番表述的層次感更加清晰。房地產被繼續置于“積極穩妥防范化解重點領域風險”的總體框架之下，表明中央對當前市場的基本定位并未改變，即守住不發生系統性風險，仍是首要前提。

而在此前提下，房地產市場與城市更新首次在同一段落中被賦予不同的政策重心：前者指向“努力穩定”，后者要求“扎實推進”，共同構成了“存量穩定+增量提質”的雙軌思路。

仍在風險防范范疇

本次會議延續了將房地產納入重點領域風險防范的表述邏輯，政策基調與方向未發生突變。這意味著，短期內政策仍以“穩”字為前提，重在推動既有工具的落地與優化，而非轉向強刺激。

將房地產置于風險防范范疇，有助于準確認識其市場定位。當前，房地產市場的穩定對宏觀經濟運行至關重要。今年一季度，部分城市二手房出現回暖，但新房市場、企業投資端及新開工指標依然承壓。

國家統計局數據顯示，2026年一季度全國房地產開發投資17720億元，同比下降11.2%，降幅仍在擴大；房企到位資金同比下降17.3%，資金面壓力未解，行業風險尚未完全出清。

從政策表述的演變來看，從去年的“著力穩定”到今年的“努力穩定”，措辭上的遞進耐人尋味。

中指研究院分析認為，這既傳遞了“盡力托底”的決心，也體現了對房地產“托而不舉”的思路——全國層面側重落實已有政策，因城施策將成為主旋律。

市場預計后續增量政策將繼續圍繞去庫存、保交房、促進一二手房聯動、存量盤活等方向展開，與存量政策協同發力。

精準發力

本次會議的一大突破，是明確了房地產市場與城市更新的分工定位。兩者雖有交叉，但政策重心各有側重。

“努力穩定” 四字具有較強的現實針對性。國家統計局數據顯示，2026年一季度，全國新建商品房銷售面積同比下降10.4%，但降幅較1-2月收窄了3.1個百分點；3月單月銷售面積同比增速為-7.4%，明顯優于2月的-13.5%。

一線城市二手房價也出現普漲——北京、上海、廣州、深圳3月分別上漲0.6%、0.4%、0.2%和0.4%，結束了漫長下跌周期。

據中指研究院監測，4月以來市場活躍度延續：截至4月27日，北京二手商品住宅累計成交1.54萬套，同比增長約15%；上海成交2.59萬套，同比增長22%。

然而，整體回暖并不均衡。一季度核心城市樓市呈現點狀修復，市場分化特征延續，全國市場整體仍在筑底過程中。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對界面新聞指出，當前新房市場整體偏弱，企業投資、新開工等指標面臨壓力，土地交易數據也不樂觀。因此，“努力穩定”既是對前期政策成效的肯定，也反映出后續仍需持續發力，重點改善新房市場與企業資金面。

“扎實推進” 則突出城市更新工作的長期性與質量導向。從2025年4月“加力實施”，到7月“高質量開展”，再到此次“扎實推進”，政策導向愈發常態化。其核心目標在于實現城市品質提升與內需釋放的良性聯動。

城市更新通過城中村改造、老舊小區提質、存量商品房轉化等路徑，既能消化庫存、減少無效供給，又能補上民生短板，這正是從供需兩端緩釋風險的關鍵舉措。

據住建部數據，2025年全國新開工改造城鎮老舊小區2.71萬個、499萬戶，完成投資1332億元，加裝電梯1.4萬部，惠及470多萬居民；打造“口袋公園”4700多個、城市綠道5800多公里；建設改造地下管網15.6萬公里。城市更新的民生效應正在加速顯現。

與此同時，當前城市更新領域仍面臨諸多困難，如項目資金平衡難度大、融資渠道有待拓展、市場化資金參與不足等，未來需要更具落地性的配套政策。近期，中央財政資金、地方專項債、公積金提取等均在加大對城市更新的支持力度，利好正在逐步釋放。

高質量發展的長期導向

值得關注的是，本次會議在結尾處特別強調“深入開展樹立和踐行正確政績觀學習教育”，并重申“推動高質量發展”導向，這一表述在房地產領域同樣意義深遠。

2026年是“十五五”的開局之年，各行各業都在強調高質量發展，漸進告別舊模式。具體到房地產行業，過去部分地區在土地財政、開發規模等方面存在短視行為，過度追求短期增長，忽視了市場的長期健康發展規律。

嚴躍進對界面新聞指出，這種短視行為影響了房地產市場的活躍度。當前政策明確要求從政績觀角度出發發展房地產，這意味著從今年二季度開始，在政策制定、去庫存、城市更新推進等環節中，將更加注重市場真實反饋——而非表面的、點狀式的、持續性弱的平穩向好。

與此同時，財政貨幣政策的支持為高質量發展提供了動力。本次會議明確財政政策要“持續優化財政支出結構”。一季度，我國財政支出進度為近五年最快，其中住房保障支出增長6.3%；新增地方政府專項債券累計發行1.16萬億元，同比增長20.8%，主要用于社會事業、交通基礎設施、保障性安居工程、城市更新等重點領域。

中指研究院監測數據顯示，其中與房地產相關的專項債同比增長超過四成，預計這一態勢短期內將延續，資金使用將更加側重效能提升。

從近期地方動作來看，4月中下旬，珠海、濟南、青島等多地密集出臺房地產政策措施，從控增量、去庫存、優供給到以舊換新，全方位激活市場。濟南制定了19條惠民利企舉措，被視作一線城市政策效果超預期后，二三線城市的配套跟進。

據中指研究院預計，接下來全國層面將繼續落實已部署的各項支持政策，優化公積金、發放購房補貼（含貸款貼息）、支持以舊換新、收購存量商品房和存量閑置土地、完善“好房子”建設和城市更新配套政策等，都將成為各地政策的發力方向。