浙江
近期，溫州市區頂頭大熱的六中（市實驗中學老校區）學區房，價格再創新低！
單六中學區的老房子，建面約25㎡至約31㎡的，目前掛牌價只要90萬。
還有多套單六中學區房源，報價在100萬以內，曾經頂頭大熱的廣小+六中雙學區房，也出現了130萬左右的報價。
原本適齡兒童入學要在6月份報名，再考慮到辦理過戶等手續，因此3-4月這段時間，應是學區房成交的高峰期。
然而現在，沒有分流、熱度居高的六中學區房，成交量盡管也不少，但成交價還是頂不住，出現了大幅下滑。
如此低迷的行情，學區房到底怎么了？
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甌柑樓市 OUGANLOUSHI
來自最新的市場行情顯示，六中學區房出現了90萬掛牌的房源。
同時，約90-100萬的單六中學區老房子，也變多了。
即便是廣小（本部）+六中的雙學區老房子，也出現了130萬以內的報價。
其實，2024年年中，六中一帶的學區房，就曾跌至這個水平，但在2024年10月份過后，學區房曾有所回暖，價格也有所上漲。
到了2025年3月，約20-40㎡小面積老房子、宿舍樓，單六中學區成交總價大多在148-170萬元。
然而后來，這一波熱度并沒有得以持續，房價重新下跌。
僅僅一年時間，降幅達約30-40%了，相當驚人。
來源：溫州房哥
如今，六中學區房雖然3-4月成交量也能有150多套，但成交價對比去年下滑明顯，很難說是“止跌回穩”，更像是賣家心態失衡，選擇套現離場，難以頂住買方的壓價和市場冰冷的反饋。
現在，市區多所預警小學的入學壓力已經不大，僅個別學校依舊熱門，初中尚未面臨招生不足的情況，基本吻合人口出生率的轉折點（2020年）。
眼下，初中的人口轉折節點還沒到，六中的學區房市場居然就再創新低，顯然這波市場行情與出生人口的關系不大，與市場的供需關系聯系更為緊密。
市實驗中學老校區
當然，出生人口的下滑，導致大家對于學區房的長遠預期，同樣會起到沖擊。
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甌柑樓市 OUGANLOUSHI
可見，六中學區房價格的走低，關鍵在于市場需求的萎縮和轉移。
前些年，大量六中學區房的意向客戶，轉頭買入集新未來社區。
目前，集新片區商品房與人才房，扣除未售房源后，備案了5200多套房源。
這一帶的客戶，與原計劃會買入六中的客戶，高度重合。
大量原本鎖定六中的購房者轉向集新片區，導致六中房源流通性降低，去化周期顯著拉長。
同時，部分家長開始重新評估“雙學區”老房子的溢價合理性，更傾向選擇性價比更高、居住價值更高的新興教育資源覆蓋區域。
市實驗中學集新校區及附屬小學
集新未來社區商品房小區的優勢，在于能同時滿足幼小初12年的學區需求，以及對于品質小區的居住需求。
廣小及六中本校周邊航拍圖。來源：安居客
六中學區房的周邊環境，終究是落后了，落地房和樓梯房是多數，電梯房反而是少數，大多僅能提供學區需求，這類房源實在難以滿足家長們的居住需求。
同時，如果只用房源的學位，不能在學校周邊居住，后期接送的時間和精力成本亦是很多家長需要煩心的事情。
市實驗中學老校區
當然，經濟下行后，中產階級收入下滑，失業率增加，也很大程度上影響了學區房的決策。
2021年之前，不少已有中上學區住房的中產階級家庭，甚至一些有2中等頭部學區房的家庭，都要沖著最頭部的六中去，導致需求暴增，房價水漲船高。
不少中產階級還使勁加杠桿，為了孩子努力沖頭部學校，進了學校之后，房子轉手一賣，房價根本不會跌，漲了的更是大多數。
然而如今，受收入減少、教育投資回報降低等影響，中產階級但凡手頭有個中上水平學區房，就讓子女讀了算了。
更何況，這些年新增的學校，不僅僅是市實驗中學集新校區，還有市實驗中學府東分校、七都分校等，以及2中濱江校區、西部新城校區（在建）等。
當頭部學校的新校區、分校大量增加，再加上居住環境、經濟形勢、觀念轉變等一系列原因，追求頭部學區房的人自然少了。
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近年來，越發熱鬧的學位買賣市場，也證明了不少買入客戶都認為買學位會更劃算，要優于學區房的持有成本，盡可能在規避更大的損失。
與其擔心未來的房價接連失守，后期難以流通，就會選擇購買學位，一次性買賣。畢竟六中的教育實力，并沒有發生改變，依舊是溫州市區頭部的初中。這錢如果換成優質私立學校的學費，也不會差太多。
同時，學位交易的方式，對于賣方來講，風險較大，但成交量在逐年遞增，很顯然賣家對于價格的預期也是持悲觀態度，更愿意買賣學位來獲取確定的回報，而不是直接交易房源。
當前，學位交易范圍更是從六中蔓延至市區多個學區，只要相對應的學校沒有分流風險，房東都在紛紛跟上，相繼出現了學位買賣情況。甚至有位朋友原本都和房東定好學位買賣價格了，可是最終還是決定去市場上看看有沒有更便宜的學位資格。
買賣雙方都持有了較為濃厚的悲觀、保守情緒，學位買賣又會進一步分流買房持有的客戶，學區房的流通性遭受打擊，房東心態很難維穩，房價難免會接連下降。
當下，不僅是房產市場的未來充滿了不確定性，各行各業也是如此，黃金單價破千、存款利率不斷降低等等消息，都在推著大家過緊日子，規避風險的情緒也在逐年增加。
所以買家收縮需求，賣家降價求離場，是非常正常、合理的邏輯，大家都只做能力范圍之內的事，盡可能的規避風險。
或許只有等到大家愿意加杠桿，成交量增加，價格不變，市場才會迎來筑底，到時候想必是一片勃勃生機，萬物競發的境界。
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