布局7年 招商蛇口握緊了地產新周期的入場券

站在房地產新周期的門口，頭部房企都在尋找自己的路，有的押注代建，有的深耕物業服務，而打通REITs通道，正在成為衡量一家公司能否從開發巨頭走向全能選手的關鍵標尺。

城市綜合開發運營商招商蛇口（001979.SZ）這條路走得很早，也走得最遠。近年來，它身上發生的變化，是產品力、服務力、運營力的一次系統性重組。

2026年4月，這家公司就在兩條戰線上同時推進重要事項。

一是博時招商蛇口產業園封閉式基礎設施證券投資基金（下稱“蛇口產園REIT”，180101.SZ）第二次擴募，擬裝入光明科技園多棟樓宇和前海媽灣的倉儲物流設施。

二是招商基金招商蛇口租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（下稱“蛇口租賃住房REIT”，180502.SZ）首次擴募，招商蛇口籌劃將深圳南山招商桃花園六期公租房項目納入資產池。

拉長時間來看，從2019年到現在，招商蛇口已經在REITs這個領域排布了七年。2019年，央企首只境外REIT招商局商業房托（01503.HK）在香港上市；2021年，蛇口產園REIT作為中國首批公募REITs試點之一在深交所上市；2024年10月，蛇口租賃住房REIT在深交所上市。

一個城市運營商最主要的幾類持有型資產，都有了各自的資本通道：橫跨香港和內地兩個資本市場，覆蓋商業、產業園、租賃住房三條產品線，這樣的場景在中國的房地產企業中沒有先例。

讓這三只REITs持續運轉并能接連擴募的，是從資產盤點、運營提升到資本退出的完整體系。把這條路趟得越扎實，招商蛇口在房地產新周期的騰挪空間就越大。

三張底牌

招商蛇口的第一只REITs，發行得比絕大多數同行都早。

2019年，招商局商業房托在香港上市，底層資產是深圳蛇口的四棟寫字樓和一個購物中心。彼時，國內公募REITs的政策大門還沒打開，整個行業對REITs的認知多停留在概念階段。

招商蛇口選擇先去香港，從資產篩選、合規審查、定價發行到上市后的持續運營管理，把流程完整地走了一遍，積累了整套操作經驗和一支能打仗的團隊。

2021年，中國公募REITs正式開閘試點，很多企業和金融機構都是從零開始摸索，招商蛇口已經有一套可供參照的打法了。

2021年6月，蛇口產園REIT在深交所上市，是全國首批9只公募REITs中唯一的央企項目，首發資產是蛇口網谷的兩棟寫字樓——萬融大廈和萬海大廈。上市首日，該基金漲幅達14.72%，在首批項目中表現突出。兩年后的2023年6月，這只REIT完成了第一次擴募，購入光明加速器二期項目。

更大的跨越出現在兩年后。2025年，招商蛇口啟動蛇口產園REIT的二次擴募，擬裝入的資產不再局限于產業園區，光明科技園的研發辦公、廠房、配套宿舍，以及前海媽灣的倉儲物流被打包入池。

第一次擴募裝入的光明加速器二期，和此次裝入的光明項目樓棟，在同一個科技園范圍內，這是一種縱向深耕。前海的倉儲物流資產，則把版圖橫向拉伸到新的業態和新的片區。

這是國內公募REITs市場第一只走到二次擴募階段的產品，也是第一只嘗試產業園和倉儲物流混包擴募的產品。從蛇口網谷的兩棟寫字樓出發，用四年多的時間，蛇口產園REIT的版圖已經覆蓋深圳東、中、西三個核心產業片區。

招商蛇口的第三只REIT瞄準的是租賃住房。2024年10月，蛇口租賃住房REIT在深交所上市，底層資產是位于深圳南山的太子灣人才公寓一期和桃花園五期（壹棧·林下人才租賃住房），共927套租賃住房，15套配套商業。網下詢價的認購倍數達到103.66倍。截至2025年底，兩處資產的出租率分別為93.8%和97.8%。支撐這些數字的，是招商蛇口旗下負責公寓和酒店業務的專業運營公司招商伊敦。

2026年4月，蛇口租賃住房REIT擴募籌劃裝入的桃花園六期（壹棧·山前人才租賃住房），與壹棧·林下同處南山，區域和運營體系均可協同。

這樣三條資本通道同時運行，招商蛇口不同業態的持有型資產都有了退出和再投資的循環路徑。

擴募意味著什么

如果沿襲地產高周轉時代的思路去理解REITs，很容易停留在一個簡單的層面：把建好的資產裝進池子，在資本市場上賣掉份額，收回資金去開發新項目。這個邏輯不算錯，但只觸及了REITs功能的表層。

REITs最核心的機制，是把運營能力放到資本市場檢驗。出租率漲了還是跌了，租金水平是上行還是承壓，租戶結構有沒有變化，租期是長是短，這些指標全部透明。估值的波動反映的是市場對資產質量和運營能力的評價。

因此，擴募并不單純是把盤子做大。一次擴募獲批，意味著資本市場愿意繼續接納同一管理團隊裝進來的資產。這是對資產運營能力的外部驗證。蛇口產園REIT能夠走到二次擴募階段，從側面說明，從首發到第一次擴募，它交出了一份資本市場接受的答卷。

一位資深的REITs管理者曾經這樣總結，不要只把REITs看作融資工具，要對投資者有交代，放一些優質的、有增長潛力的項目進去，管理要做好，成本要控制好。投資者買了產品能賺到錢，才會持續關注你。

這個觀察背后，對應著REITs管理的三件核心工作：第一件是物業優化。消費者需求在變，租戶的生意也在變。管理者需要持續跟蹤變化，在合適的時點推動調整；第二件是資產組合的持續更新。一些資產的增長潛力會逐漸減弱，需要置換或納入更有活力的項目。擴募就是做這件事的窗口，購入潛力資產，讓整體組合保持增長動力；第三件是資本管理，通過持續提升運營表現來維持信用評級和融資成本優勢。

蛇口產園REIT從蛇口網谷兩棟樓，擴展到光明科學城的產業園區，再延伸至前海的倉儲物流，資產類型從單一辦公拓展為多元組合，邏輯就在這里。

混包操作實際是通過擴募調整資產結構，讓它變得更抗周期。產業園區可能因為經濟波動出現空置率上升，倉儲物流的長期租約和穩定現金流則能在一定程度上拉平波動。

從運營數據看，2026年一季度，蛇口產園REIT實現收入4106萬元，凈利潤998萬元，經營活動產生的現金流量凈額3401萬元，平均出租率85.4%。在非廠房類產業園區REITs中，這個出租率排在第一位。

招商蛇口的體系支撐

三個REITs平臺能夠先后建立并持續運轉，離不開招商局集團、招商蛇口的組織體系和資產儲備支撐。

早在2020年，招商蛇口就將這一年定義為“資管年”，內部提出了一套清晰的思路：先盤點，再盤活，再提升。招商蛇口的持有型資產儲備有上千億元，分布在蛇口、太子灣、前海等深圳核心區域，有足夠的項目可以篩選、培育、送入REITs通道。

招商蛇口的策略是分類施策，把資產經營提升到一定收益水平后，鼓勵裝入REITs平臺，回籠資金再投入新的土地開發或存量改造，形成開發、運營、資本化、再投資的閉環。

組織架構的調整也在同步推進。2025年，招商蛇口設立資產管理部，強化資產統籌管理能力，通過招商商管、招商產園、招商伊敦、招商郵輪等專業公司進行全生命周期的運營管理。這些專業公司，就可以成為REITs底層資產的管理人。

資產運營團隊是否穩定、專業，是一只REITs穩定發展的關鍵因素，同樣重要還有金融資源的協同。

招商局集團在REITs的發行和運營鏈條上，可以提供財務顧問、管理人、托管銀行、投資機構、做市商等多種角色。這種集團協同能力，讓招商蛇口在REITs發行和擴募過程中，擁有更高的操作效率和更低的溝通成本。

而一處資產進入REITs通道之后，同一控制體系下的不同主體可以在不同階段以不同角色獲取多重收益。例如，蛇口產園REIT發行時，招商蛇口通過出售部分資產權益獲得一次性收益，上市后旗下運營和物業管理公司每年收取穩定的服務費，同時作為原始權益人，招商蛇口還可以持續享受分紅和份額增值的收益。

招商蛇口在蛇口深耕四十余年，蛇口也從一個工業區升級為產業、商業和居住功能有機融合的城市片區。網谷是國家雙創基地，海上世界是休閑商業地標，周邊是深圳最國際化的高尚住宅社區，配套的學校、醫院一應俱全。

這種生態閉環是長時間、高密度、多業態培育的結果，待這些資產成熟后裝入REITs，成功的概率也容易更高。

新周期的入場券

房地產行業的轉型，方向已經明確。在高周轉時代，房地產業更像制造業，拿地、開發、銷售、回款、再拿地，貨如輪轉。這種模式在增量需求收窄時難以為繼。房地產企業的核心競爭力必須從開發能力拓展向運營能力和資本能力。

這個轉型的難度非常大。開發思維追求的是速度和規模，運營思維要求的卻是持續的服務提升、細致的成本控制和長周期的價值積累。兩種邏輯同處一個組織體系里，前者往往會侵蝕后者。

招商蛇口這些年在做的事情，本質上是把開發業務和持有運營業務逐漸厘清，讓運營團隊也發展壯大。REITs的出現恰好提供了外部推力。

2025年，招商蛇口資產運營服務收入達到76.3億元。坦率來講，和凱德、領展等領先的資產管理公司相比，招商蛇口的收益體量和運營效率的提升空間都還很大。運營能力沒辦法速成，需要人、需要時間。

這也是REITs冷峻的那一面。它以公開、透明的方式檢驗著每一家公司的運營成色。招商蛇口手握三張底牌，已經站在了地產新周期的前排位置。能不能把更好的資產持續送進這個通道，能不能讓運營能力跟得上資本市場的預期，仍然是這場漫長轉型中最難、也最有價值的修煉。

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