倫敦還是曼城？2026年購房出租收益率深度對比！

很多持有英鎊資金的海外投資者，心里都裝著同一個問題：

倫敦依然是英國地產的第一選擇嗎？

十年前，這個問題幾乎不需要回答。

買倫敦，就等于買了一張長期穩(wěn)贏的入場券。

可到了2026年，這張入場券的價格越來越高，而背面寫的"預期回報"，卻悄悄縮水了。

與此同時，北方一座城市正以驚人的速度搶走話題中心的位置——曼徹斯特。

1.一組數(shù)字，先說清楚

先給一個最直接的答案。

根據(jù)Zoopla、JLL等機構的2026年最新數(shù)據(jù)：

倫敦標準購房出租物業(yè)的平均毛租金收益率約為3%至4%。

曼城的平均毛收益率則在5.5%至6.5%之間，部分區(qū)域（如M14學區(qū)）可達7.8%甚至更高。

換句話說，同樣的資金投入，曼城每年能多拿回2至4個百分點的租金回報。

這個差距，在英國央行利率仍處于高位的2026年，意味著巨大的現(xiàn)金流差異。

2.為什么倫敦的收益率這么低？

倫敦的房價，把一切都壓平了。

2026年，倫敦平均房價約51萬英鎊。

同期，曼城平均房價約25.7萬英鎊，大約是倫敦的一半。租金水平上，倫敦平均月租約為2,253英鎊，曼城約為1,317英鎊。

房價差距是兩倍，租金差距卻遠沒有兩倍——這正是倫敦收益率偏低的根本邏輯。你花了更多的錢買進去，但租戶給你的回報，并沒有等比例地提高。

Zoopla在2026年4月發(fā)布的最新房價指數(shù)顯示，倫敦和英格蘭東南部的房價同比均下跌0.2%，是全英格蘭表現(xiàn)最弱的區(qū)域。外倫敦（Outer London）區(qū)域受按揭利率上升影響尤為明顯，Harrow區(qū)成交時間已從去年的33天延長至54天，漲幅高達65%。

與此形成對比的是，西北英格蘭在Zoopla的2026年全國市場排名中占據(jù)前10位中的6個，而倫敦及東南部則包攬了排名墊底的大多數(shù)位置。

2.曼城憑什么？

很多人第一次認真看曼城，往往是被一張收益率表格說服的。但讓曼城真正成立的，并不只是賬面數(shù)字。

曼城有超過10萬名在校大學生，畢業(yè)生留城率超過60%，是英國除倫敦外最高的。

這意味著龐大且持續(xù)更新的租戶群體，從學生，到剛畢業(yè)的年輕專業(yè)人士，再到被BBC、ITV、亞馬遜、西門子等大公司吸引而來的成熟租戶。

從就業(yè)端看，曼城的經(jīng)濟增長速度正在追趕首都。根據(jù)相關數(shù)據(jù)，曼城的年均GVA增長率預計在2026年達到2.5%，超過全英平均水平2.1%，是英國第三快的增長城市。

租賃需求的強勁，直接體現(xiàn)在數(shù)字上。Rightmove數(shù)據(jù)顯示，英格蘭西北英格蘭地區(qū)每套出租物業(yè)的詢盤數(shù)量，已從2019年的平均7條，躍升至2023年的30條。

3.城市重建，才是最大的底牌

理解曼城，必須理解它手里這張城市重建的牌。

其中分量最重的，是Victoria North項目。這是整個北英格蘭有史以來規(guī)模最大的城市重建計劃：155公頃土地，7個全新社區(qū)，超過1.5萬套新住宅，總開發(fā)價值（GDV）高達40億英鎊。

這個項目由曼城當?shù)卣c開發(fā)商Far East Consortium聯(lián)合推進，目標是在未來15至20年內，將曼城北部徹底改造成一個現(xiàn)代化、可持續(xù)的城市新區(qū)，預計容納超過4萬名居民。

2026年，項目的關鍵里程碑正在逐步兌現(xiàn)：City River Park的首期"St Catherine's Wood"正式向公眾開放，Red Bank新住宅片區(qū)也完成了895套新房的交付。

與此同時，曼城當?shù)卣?月剛剛宣布為該項目追加8,600萬英鎊資金，用于建設新的Metrolink有軌電車站Sandhills，將這片重建區(qū)與城市核心區(qū)直接連通。

按照Savills的預測，整個西北英格蘭地區(qū)到2029年的累計房價漲幅約為28%至29%；JLL則預測，曼城在未來五年的租金累計增長將達到21.6%，在全英城市中排名第一。

4.倫敦不是沒有機會

說了這么多曼城的好，倫敦真的就沒有價值了嗎？

當然不是！

倫敦依然是全球最具流動性的房產市場之一。

這意味著，當你需要退出的時候，倫敦的房產更容易賣出去，也更容易以合理價格賣出去。

這種流動性，在曼城等區(qū)域市場中是無法完全復制的。

另外，倫敦的資本增值韌性歷經(jīng)多輪市場周期考驗。

盡管2026年整體價格橫盤，部分借助Elizabeth Line新連接的區(qū)域（如Woolwich、Abbey Wood、Ealing Broadway）仍實現(xiàn)了6%至9%的年度漲幅。

這些區(qū)域的機會，依然值得關注。

對于尋求"資產安全感"和長期持有的保守型海外投資者而言，倫敦在全球資本中的地位，仍是它無可替代的護城河。

5.那么，現(xiàn)在怎么選？

兩座城市，其實對應著兩種不同的投資邏輯。

如果你的首要目標是現(xiàn)金流——每個月都能從租金里看到正回報——那么曼城在2026年的勝算更大。

更低的入場門檻，更高的收益率，加上城市重建帶來的中長期資本增值潛力，三重因素疊加，讓曼城對收益型投資者極具吸引力。

如果你的首要目標是資產保值，看重的是"這筆錢放在哪里最安全"，以及"我隨時能賣掉"——那倫敦依然是更穩(wěn)妥的選擇。

它的全球知名度和買家基礎，在市場震蕩時提供了額外的保護。

還有一種越來越受機構投資者認可的思路：兩個城市同時配置。用倫敦錨定長期增值，用曼城產生日常現(xiàn)金流，分散風險的同時，兼顧不同市場周期的機會。

6.做個小結

歸根結底，這場討論從來都不是一場勝負之爭。

曼城贏在現(xiàn)金流。

更低的買入成本，更高的租金回報率，每個月到賬的租金，都在告訴你這筆投資正在工作。

對于希望用英國房產產生穩(wěn)定被動收入的海外買家來說，曼城在2026年提供的答案，比任何時候都更清晰。

倫敦贏在資產增值。

它的名字本身就是一種背書，全球買家認識它，信任它，愿意在任何市場環(huán)境下為它買單。

持有一套倫敦的房產，更像是持有一種全球通用的硬資產，價格橫盤的年份，它依然守住了你的本金。

兩種城市，對應兩種不同的投資出發(fā)點。

一個追求"錢生錢"的現(xiàn)金流邏輯，一個追求"資產穩(wěn)如山"的保值邏輯。

沒有對錯，只有適不適合你此刻的資金目標和持有周期。

真正聰明的配置，往往不是非此即彼——而是讓兩座城市，各司其職。

ref：

https://www.zoopla.co.uk/discover/property-news/house-price-index/

https://knightknox.com/manchester-rental-market-guide/

https://selectproperty.com/insights/london-property-investment-vs-manchester/

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