一線城市樓市回暖，3月二手房創(chuàng)新高，房價結束41個月負增長

四月份中央政治局會議4月28日召開。

從會議通稿來看，一季度GDP、進出口，以及固定資產投資的回暖等，最終表現超出市場預期，5%的增長也超出此前機構的預測，會議對一季度中國經濟的整體表現給予充分肯定在意料之中。

從會議釋放的信號來看，在國際環(huán)境復雜動蕩，特別是美伊沖突嚴重沖擊全球能源、供應鏈的態(tài)勢下，我們看到，總的政策基調并沒有發(fā)生太大的轉向，政策大方向保持穩(wěn)定，仍然是圍繞十五五開局之年的發(fā)展目標穩(wěn)步推進，統(tǒng)籌內需復蘇、現代化產業(yè)體系建設、房地產風險化解與市場穩(wěn)定等核心工作。

在宏觀政策的基本定調上，仍然強調更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，特別強調政策的精準落地、精準發(fā)力。

在主要任務上，仍然強調提振內需，比如推動消費升級，做大做強服務消費、民生消費。

在整個投資的領域，重點加碼算力樞紐、數字新基建等新型基礎設施層面的建設。

在房地產領域，表述明顯加碼，更加強調要努力穩(wěn)定房地產市場。

從今年一季度中國經濟的整體表現看，修復分化特征明顯，優(yōu)勢板塊韌性十足。進出口總體表現非常亮眼，固定資產投資去年全年同比-3.8%，進入三月份以后，單月增速正式由負轉正，投資端邊際改善明顯。

但相對薄弱的環(huán)節(jié)依舊承壓，比如消費的總體增速仍然偏低。

2020年之前，國內社零消費增速穩(wěn)定在8%左右，當前消費恢復力度不足，增速明顯落后正常水平。消費疲軟是當前核心短板，在二季度、三季度、四季度，如何持續(xù)擴內需、促消費，把消費拉回到合理增速區(qū)間，是后續(xù)政策需要著力解決的關鍵問題。

另外，從出口看，盡管整個一季度進出口總體數據亮眼，但3月美伊沖突全面爆發(fā)以后，對外貿出口的沖擊快速顯現。1—2月全國出口同比增速維持在20%左右高位，3月份出口增速快速走弱，增長基本停滯。

細分出口數據全線走弱：對美國出口同比，從此前下滑6%左右，大幅擴大至20%以上；東盟、歐盟兩大核心貿易板塊出口同步回落；中東出口斷崖下行，前期對中東出口增速高達41%，沖突之后直接轉為兩位數下滑；其中對伊朗出口基本停滯、近乎歸零。

可以明確，美伊地緣沖突，已經對國內外需、出口鏈條形成實質性沖擊，如何出臺對沖舉措、穩(wěn)住外貿基本盤，是當下需要重點解決的現實問題。

當然，全民高度關注的房地產市場。本次中央政治局會議專門體積，強調要努力穩(wěn)定房地產市場，扎實推進城市更新。

從實際表現看，一季度樓市總體見底跡象比較明顯。

特別是三月份，一線城市二手房率先走出行情。上海3月二手房單月成交突破30000套，創(chuàng)下近五年月度新高；北京、廣州、深圳二手房交易量，全部突破行業(yè)榮枯線。

價格端同樣出現積極變化，2021年以來，一線城市新房、二手房價格在今年3月首次同步環(huán)比上漲，樓市企穩(wěn)回暖的整體勢頭十分明確。

四月份整體來看，相較于三月份集中看房、集中成交的火爆行情，一線城市二手房交易量自然出現一定回落，但市場整體熱度沒有消退，成交韌性很強。結合截至4月27日實時網簽數據：上海全月二手房成交穩(wěn)穩(wěn)站穩(wěn)榮枯線，突破24000套；北京全月成交量接近15000套；廣州二手房成交突破10000套；深圳全月成交維持在7000套上下。

四月樓市依舊維持修復熱度，下一步關鍵，就是在市場企穩(wěn)的情緒下，能夠持續(xù)釋放穩(wěn)定信號，通過優(yōu)化政策給市場充分信心，鞏固回暖基礎。

基于此，我個人認為中國經濟后續(xù)的修復路徑，邏輯很清晰：

第一個，針對性出臺政策，對沖美伊沖突帶來的出口下滑壓力；

第二個，持續(xù)加大內需刺激力度，補齊消費短板；

第三個，抓住房地產市場底部企穩(wěn)的積極信號，守住修復成果、穩(wěn)定行業(yè)預期；

第四個，繼續(xù)推動物價回升，3月份PPI結束了41個月的負增長，盡管一定程度源于美伊沖突推升國際油價與大宗商品價格，但國內治理內卷，整體物價邊際好轉的跡象也比較明顯，貨幣政策需要繼續(xù)發(fā)力，為物價回升創(chuàng)造好的條件。

總之，每個季度結束后的政治局會議，一般都會釋放政策變化的信號，這次會議，在保持政策連續(xù)與定力的同時，正視3月以來地緣沖突帶來的經濟沖擊，后續(xù)會出臺更多精準適配的調節(jié)舉措。穩(wěn)住外貿、激活內需、托舉地產、穩(wěn)定物價，把關鍵變量全部穩(wěn)住，才能保障中國經濟后續(xù)平穩(wěn)修復，實現全年合理增長。