入庫案例：未取得權屬登記的房屋，能否在司法拍賣后以物抵債？

未取得權屬登記的房屋，經評估該權益具有相應的財產價值的，可以在司法拍賣后以物抵債。

閱讀前瞻

司法拍賣中的以物抵債是執行程序里高頻且法律關系極為復雜的核心問題，實務中裁判規則嚴格、風險點密集。無論你是申請執行人、被執行人，還是涉及抵債財產的案外人，都易陷入程序合規與權利保障的困境。本專題將系統拆解司法拍賣以物抵債的全流程法律規則、典型裁判要旨與實操避坑方法，幫你精準破解各類復雜法律問題，歡迎點贊、收藏、推薦并轉發給更多有需要的企業伙伴！

裁判要旨

對于未辦理權屬登記的房屋，被執行人仍對其享有相關財產權益，經評估該權益具有相應的財產價值的，執行法院可以根據該執行標的物的現狀依法進行處置。執行法院在拍賣公告中充分披露房屋權屬登記現狀后，對該房屋依法采取以物抵債等執行措施，符合法律規定。

案件簡介

1. 2019年2月28日，東莞中院在執行王某某申請執行某貿易公司、某配送公司、鄺某某仲裁裁決糾紛一案中，以570萬元起拍價對某配送公司名下A7棟地上建筑物進行第一次網絡拍賣并流拍。

2. 2019年3月5日，申請執行人王某某向執行法院提交以物抵債申請書，請求以案涉房產第一次流拍價570萬元，抵償被執行人部分債務。

3. 2019年4月15日，執行法院對案涉房產以456萬元起拍價進行第二次網絡拍賣，最終由某供應鏈公司競得。

4. 王某某對二次拍賣提出異議，東莞中院裁定撤銷就案涉房產的第二次拍賣。某供應鏈公司、某配送公司不服，向廣東高院提起復議。

5. 廣東高院裁定駁回上述兩公司的復議申請。某供應鏈公司、某配送公司不服，向最高法院提起申訴，理由之一為，案涉房產所在土地系某配送公司租賃取得，該房產未取得房屋產權證及建設工程規劃許可證，依法不得抵債、轉讓，執行法院不得采取司法拍賣等執行措施。

6. 最高法院經審查，裁定駁回某供應鏈公司、某配送公司的申訴。

爭議焦點

未取得權屬登記的A7棟地上建筑物，能否在司法拍賣后以物抵債？

裁判要點

對于未辦理權屬登記的房屋，被執行人仍對其享有相應財產權益，經評估該權益具有財產價值的，執行法院可根據標的物現狀依法予以處置。東莞中院已在拍賣公告中明確公示案涉房產的權屬登記現狀，對該房產采取執行處置措施并無不當。相關當事人通過執行程序取得對該房產的有關財產權益后，后續產權登記事宜由其自行負責。

最高法院關于轉發住房和城鄉建設部《關于無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函》的通知第二條的規定:“執行程序中處置未辦理初始登記的房屋時，……暫時不具備初始登記條件的，執行法院處置后可以向房屋登記機構發出《協助執行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關手續具備初始登記條件后，由房屋登記機構按照《協助執行通知書》予以登記；不具備初始登記條件的，原則上進行‘現狀處置’，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現狀，買受人或承受人按照房屋的權利現狀取得房屋，后續的產權登記事項由買受人或承受人自行負責”。據此，對于未辦理權屬登記的房屋，被執行人仍對其享有相關財產權益，經評估該權益具有相應的財產價值的，執行法院可以根據該執行標的物的現狀依法進行處置。

本案中，東莞中院在拍賣公告中明確公告了A7棟地上建筑物的權屬登記現狀，在此情況下，對該房產進行拍賣等執行處置并無不當，相關當事人通過司法拍賣或以物抵債程序取得對該房產的有關財產權益后，可自行按照有關規定辦理或完善相關手續。此外，某配送公司申訴反映其對東莞中院以物抵債裁定提出了執行異議，請求恢復該案的執行拍賣程序，該請求實質上已認可案涉房產可以作為執行財產予以處置。另，東莞中院于2020年1月16日作出的以物抵債裁定，系在廣東高院的復議裁定生效之后作出的，某配送公司對該裁定所提異議屬于對執行法院新作出的執行行為提出的異議，不屬于監督案件審查范圍。

案例來源

《某供應鏈公司、某配送公司與王某某、某貿易公司、鄺某某執行監督案》[最高法院（2021）最高法執監89號]（人民法院案例庫入庫編號：2023-17-5-203-035）

實戰指南

一、未取得權屬登記的房屋在司法處置中的核心原則在于承認被執行人對其享有的財產權益。

根據最高人民法院的相關司法政策，即便房屋暫不具備初始登記條件，只要該權益經評估具有財產價值，執行法院即可遵循“現狀處置”規則進行拍賣或以物抵債。執行法院必須在拍賣公告中充分披露權屬瑕疵，買受人或承受人將按權利現狀取得財產，并自行承擔后續的產權登記風險與責任。對于讀者而言，參與此類資產處置前，務必仔細研讀拍賣公告中對權屬狀態的描述，準確理解“現狀取得”的法律含義及其潛在限制。鑒于產權登記事宜的復雜性與不確定性，強烈建議在競拍或接受抵債前，聘請專業律師對房屋的合規背景、補辦登記的可能性及成本進行全面評估，審慎決策。

二、司法實踐認可對未取得權屬登記房屋進行處置的合法性，但其前提是嚴格遵循法定程序并確保信息透明。

最高法院在多起判例中明確，建筑物未取得建設工程規劃許可等手續，并不絕對排除其財產價值，執行法院在披露詳情后可進行現狀處置，這與行政機關的行政處罰權并行不悖。然而，此種處置方式意味著買受人取得的是房屋的現狀權益，而非完整的所有權。讀者需清醒認識到，此類資產潛藏著無法辦理產權登記、被行政機關認定為違法建筑并責令拆除等多重法律風險。在行動上，不應僅依賴法院的瑕疵披露，必須進行獨立的盡職調查，包括向規劃、建設等主管部門核實房屋的合法性與整改要求，以評估其真實價值與風險敞口。

三、以物抵債作為流拍后的變價方式，同樣適用于未確權房屋，但其法律后果需要特別關注。

申請執行人接受以物抵債，即意味著其將以流拍價承受該房屋的現有權利狀態及全部潛在風險，執行法院的抵債裁定僅能確認其取得相關財產權益，無法保證未來能夠順利實現物權登記。對于意圖通過以物抵債實現債權的讀者而言，必須綜合考量債務清償比例與未來可能面臨的產權糾紛、行政處罰等成本。在作出決定前，應委托專業機構對房屋進行精確評估，并重點審查執行法院是否已履行充分的現狀披露義務。若對后續權利實現的可行性存在重大疑問，應謹慎選擇以物抵債，或考慮與其他潛在風險防范方案進行權衡。

1.暫不具備初始登記條件的房屋，執行法院可以向房屋登記機構發出《協助執行通知書》，并載明房屋承受人完善相關手續具備初始登記條件后，由房屋登記機構按照《協助執行通知書》予以登記。

案例1：某甲公司、某乙公司執行監督執行裁定書[最高法院(2024)最高法執監619號]

最高法院認為，從本案執行依據河南高院生效判決的內容看，本案屬于特定不動產的交付，如因案外人查封等原因無法交付，才轉變成金錢債權的執行。案涉商業門市在執行時尚未完成初始登記。根據《民事訴訟法》第二百五十八條以及《最高人民法院關于轉發住房和城鄉建設部<關于無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函>的通知》規定，暫不具備初始登記條件的房屋，執行法院可以向房屋登記機構發出《協助執行通知書》，并載明房屋承受人完善相關手續具備初始登記條件后，由房屋登記機構按照《協助執行通知書》予以登記。某甲公司作為首封債權人，執行法院可以直接強制交付商業門市，就不動產權證照轉移事項向房屋登記機構發出協助執行通知書，在符合條件時完成權證的辦理。某甲公司向河南偃師某某股份有限公司支付解押款項，執行法院對某甲公司的解押款項在后續執行中考慮，處理并無明顯不當。

2.建筑物未取得建設工程規劃許可或未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設，經評估具有相應的財產價值的，執行法院可以根據該執行標的物的現狀依法進行處置，且該現狀處置與行政機關對無證建筑的處罰并不矛盾。

案例2：楊某強、馬某等執行監督執行裁定書[最高法院（2024）最高法執監136號]

最高法院認為，建筑物未取得建設工程規劃許可或未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設，并不意味著所有權人對其不享有相關財產權益。經評估該建筑物具有相應的財產價值的，執行法院可以根據該執行標的物的現狀依法進行處置，且該現狀處置與行政機關對無證建筑的處罰并不矛盾。本案中，案涉3號門面房西面延伸段49.78平方米建筑雖未取得規劃手續，巴州中院無法對其以有證建筑的性質進行拍賣，但該部分建筑物仍具有使用價值，巴州中院可以在充分披露詳情后對不具備初始登記條件的建筑物進行現狀處置。楊某強主張人民法院不應處置無證建筑，否則是剝奪行政機關的行政處罰權，于法無據，不予支持。

本文系作者對人民法院在個案中裁判觀點的提煉總結，旨在幫助讀者快速了解司法實踐中法院在部分案件中處理具體法律問題的裁判規則，不代表作者對具體裁判觀點的認同，更不代表本文作者對某一具體法律問題的法律意見或法律觀點。本文中體現的裁判觀點不具有普遍的指導意義。由于個案差異性極大，建議大家在具體案件辦理中，委托專業律師結合具體案件事實、具體法律規定，對具體案件中的具體法律問題進行分析論證，得出契合個案的正確結論。