華潤底價「獨吞」大運世茂地塊

來源：市場資訊

（來源：苗頭）

沒有懸念，華潤置地以底價70.45億“獨吞”深圳大運世茂地塊。折合樓面地價約1.48萬/平方米。

該地塊原為世茂深港國際中心項目未開發用地，用地性質涵蓋二類居住、商業及城市道路，土地面積約17萬平方米，總建筑面積47.68萬平方米，堪稱近年來深圳東部出讓的“巨無霸”。

地塊首次引入“分宗開發、分期建設”模式。也就是說，競得人可將地塊拆分，住宅須1年內開工、4年內竣工，而集中商業和酒店則可寬限至2.5內開工、6年內竣工。這有利于開發商先賣住宅回籠資金，緩解資金占款和開發運營壓力。

此前，業界瘋傳該地塊已提前“鎖定”華潤，這個地塊的商業會做出什么檔次，也成為市場關注的焦點。

從招標文件看，地塊商業招商門檻很高：

須引進不少于5個高端國際零售品牌，且入選《Luxury & Premium 50 2025》榜單前20名；須引進不少于5個國際一線戶外運動品牌……

說明大運中心作為深圳東部的潮流地標，被政府寄予較高的期望，地塊通過“收調供”重新盤活因此擺在了第一位。

屆時，這里大概率會有愛馬仕（Hermes）、香奈兒（Chanel）等重奢品牌，以及始祖鳥（ARC'TERYX）、北面（The North Face）、猛犸象（MAMMUT）、巴塔哥尼亞（Patagonia）、可隆（KOLON SPORT）等名流扎堆，片區市場已為此重新想象。

招標文件還提出了商業運營單位年營收不低于50億元的要求。

在深圳，2025年銷售額超50億元的“場子”，也就羅湖萬象城（130.3億）、深圳灣萬象城（94.7億）、前海壹方城（87億）、龍華壹方天地（80億）、卓悅中心（63.5億）等5家。

苗頭此前寫過，雖說華潤今時今日需要一把收割片區新盤銷售韭菜的大刀，但是這兩三年重倉包括大運板塊在內的深圳核心區宅地的中海，應該不會滿足于進入銷售尾聲的大運玖章一個項目。

雙方在深圳灣登良路地塊（即深圳灣沄璽）吃過聯手拿地、聯合開發的大甜頭，因此，苗頭早前曾經預測，這個地塊不排除兩家大央企再度攜手狙擊競爭對手的可能。

“地貨比”很關鍵。如果地價過高，以大運片區目前所能賣出的價格，那么項目的定價和去化都將面臨較大挑戰。現在來看，華潤一家進場底價成交，對各方都是很好的交待。

一些朋友開始猜測，大運世茂地塊的集中商業會做成萬象城，還是大運天地升級版？

五一前開業的杭州恒隆廣場的“翻車”提供了鏡鑒。這個8年前被恒隆地產以107.3億的總價、約5.5萬/平方米的樓面地價（至今保持杭州商業地塊成交樓面地價最高紀錄）拿下的項目，曾經被市場寄予打破杭州大廈“一家獨大”的重奢格局、重新定義杭州高奢商業的厚望，結果，開業當天，愛馬仕、香奈兒、LV、Dior四大頂奢集體“缺席”，僅有6%面積為國際奢侈品牌，餐飲比例高至28%。

據說，是重奢品牌在杭州簽下的“排他性”合同條款，切斷了杭州恒隆廣場的通路。

另一說法是，杭州恒隆廣場不想步武漢恒隆廣場和沈陽恒隆廣場的后塵——后兩者分別在開業5年和8年后出現大面積的空鋪和重奢品牌撤離，“杭州恒隆廣場的招商選擇務實路線，沒毛病”。

只是，沒有這幾大重奢品牌“壓陣”，還能叫“恒隆廣場”嗎？

萬象城在深圳前海桂灣改名叫“前海萬象”，苗頭估計大運世茂地塊也如是。

今年上半年，深圳核心區還有兩幅優質地塊要賣。“429新政”出臺第二天，科技園地塊和前海桂灣地塊就掛牌了，前者起始價23.02億，安排6月5日“上拍”，后者起始價16.45億，計劃6月12日“落槌”。

對于科技園地塊，奪標大熱門應該是中海和華潤兩家。中海在深圳灣?科技園一帶擴充土儲的野心路人皆知，而深耕這一片熱土多年的華潤，自然不會錯過這個機會。

苗頭甚至認為，華潤在這一片人均產值最高的地方已經后來居上，超過招商在蛇口、華僑城在華僑城的知名度、口碑和影響力。

華潤通過科技園大沖舊改項目實現了版圖的擴張，更打響了萬象天地的知名度——華潤憑借萬象城和萬象天地兩大頂流IP，不知叩開了多少城市底價/低價拿地的大門。華潤置地因此從2024年起超越中海地產，成為中國上市房企當中遙遙領先的“利潤王”。

桂灣地塊來講，大概率由招商蛇口梅開二度拿下。這個地塊的鄰居，樓面地價約8.42萬/平方米的招商海晏府4月首批108套房備案均價14.2萬/平方米，開盤當天去化9成，正好需要“續杯”盡興。

至于北街坊地塊，坊間傳言有可能是中海&信和置業聯合體的“盤中餐”。

無論這幾幅王牌地塊最終花落誰家，深圳豪宅陣營都會如期擴容，這座硬核科技玩得很high的城市正在面臨新的“煩惱”：

超級豪宅根本不夠賣。