好房子的定義 剛需和改善各有不同

成都5月新房均價(jià)為16491元/m2?，環(huán)比上月微降0.15%，其中的錦江區(qū)?為33841元/m2?，位居全市第一的價(jià)格高地，青白江為9721元/m2、金堂為6509元/m2，這些遠(yuǎn)郊區(qū)縣為價(jià)格洼地。成都5月二手房?的掛牌均價(jià)為15548元/m2?，環(huán)比上漲0.35%，其中的青羊、成華、金牛位列主城區(qū)二手房價(jià)格的前三位。

最近的成都樓市有點(diǎn)熱鬧，不是“開盤秒光”的熱鬧，而是大家蹲在市場里，對(duì)著價(jià)格“反復(fù)端詳”的熱鬧，這就好比以前買房子，像去超市搶購打折雞蛋，誰跑得快、誰買到就是賺到。現(xiàn)在像去逛一個(gè)品類繁多的農(nóng)貿(mào)市場，有賣青菜的，有賣海鮮的，有賣精品水果的，你想買啥得看你的錢包和你的胃，各取所需。樓市分化在成都不是苗頭，而是擺在明面上的事實(shí)。

“物以類聚，人以群分”，市場經(jīng)濟(jì)免不了出現(xiàn)分類分化效應(yīng)。現(xiàn)在的購房者大致分成了剛需和改善兩類。剛需購房者可能剛畢業(yè)，在高新區(qū)找了工作，或者為了娃兒上學(xué)，目標(biāo)很明確：地鐵口附近、總價(jià)可控、能落戶就行。剛需現(xiàn)在面對(duì)的是妥妥的買方市場，挑選余地大，開發(fā)商為了迎合剛需卷得厲害，精裝樣板、歸家門廊、小區(qū)園林都得跟上。

改善人群比較復(fù)雜，大致可分為初級(jí)、中級(jí)和高級(jí)。初級(jí)改善者想把市中心的老破小換成周邊的電梯房；中級(jí)改善者追求品質(zhì)、好的物業(yè)和美的景觀；高級(jí)改善者“盯上”千萬級(jí)大平層或者獨(dú)棟別墅。千萬以上的高端人群面對(duì)的是賣方市場，物以稀為貴，他們想買個(gè)舒心、買個(gè)圈層，“貴得離譜”也認(rèn)，契合“買漲不買跌”的心理預(yù)期。

“一邊是海水，一邊是火焰”，現(xiàn)在的成都樓市出現(xiàn)“冰火兩重天”的分化，五城區(qū)邊緣或近郊一些剛需新盤的價(jià)格很友好，有些樓盤采取走量銷售，價(jià)格比之前的二手房還低，而掛牌量一多，效區(qū)房就成了買方市場。從新經(jīng)濟(jì)哲學(xué)效用論看來，“物以稀為貴，物以豐為濺”，只有在買方市場，買家才有底氣砍價(jià)，有時(shí)間慢慢挑。

市中心核心地段或擁有頂級(jí)資源的第四代和帶有空中花園的第五代住宅，盡管這類新房的價(jià)格比周邊二手房貴出一大截，但依然有人買。稀缺房源構(gòu)成了賣方市場的基調(diào)，甚至有某些豪宅項(xiàng)目，有錢都不一定能買到，開發(fā)商利用“門檻效應(yīng)”，要求購房人提供資產(chǎn)證明或繳納保證金，

限價(jià)銷售時(shí)期出現(xiàn)了“價(jià)格倒掛”，“倒掛效應(yīng)”或“剪刀差效應(yīng)”限制了房價(jià)過快上漲。在樓市熱點(diǎn)城市，人為限制新房價(jià)格，導(dǎo)致同地段的新房比二手房便宜，出現(xiàn)反常效應(yīng)。現(xiàn)在限價(jià)取消或松動(dòng)，比如：深圳最近放開了中心城區(qū)限價(jià)。成都和杭州等絕大部分城市逐步回歸市場化，新房價(jià)格放開后比二手房貴，出現(xiàn)正常效應(yīng)。貴有貴的道理，新房在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建造和裝修方面通常優(yōu)于次新和老舊二手房。

現(xiàn)在的房子差別太大，早就不是簡單的“磚頭水泥”，從早期的筒子樓到現(xiàn)在的第五代生態(tài)住宅，在成都買房，同樣地段的房價(jià)能差出好幾千甚至上萬。地段不同，價(jià)格不同，市中心和郊區(qū)差數(shù)倍。細(xì)節(jié)決定成敗，樓間距寬一點(diǎn)，采光就好一點(diǎn)；樓層高一點(diǎn)，視野就開闊一點(diǎn)；朝向正南或偏一點(diǎn)、裝修用進(jìn)口或國產(chǎn)品牌等，這些因素都在房價(jià)里體現(xiàn)得明明白白。

別墅和排屋、洋房、小高層和高層、疊墅和單層的價(jià)格大不相同，第四代住宅戶戶有花園，與傳統(tǒng)的鴿子籠相比有天壤之別。對(duì)于老百姓或普通購房者來說，現(xiàn)在的剛需行情相當(dāng)友好，房子失去金融屬性，不再被視為穩(wěn)賺不賠的理財(cái)產(chǎn)品，回歸到居住本質(zhì)，剛需一簇得以從容地看房，不用擔(dān)心買完就跌或被中介忽悠“明天就漲價(jià)”。

“抄股抄成了股東，抄房抄成了房東”，對(duì)于想靠炒房賺錢的投資者來說，現(xiàn)在的日子不好過，樓市回歸理性，租售比不高，持有成本大，房子徹底變成“不動(dòng)產(chǎn)”，想轉(zhuǎn)手都難。適合自己的才是最好的，說句掏心窩子的話，別信網(wǎng)上的什么“房價(jià)要崩”或者“暴漲前夜”，剛需者別好高騖遠(yuǎn)，改善者別為生活品質(zhì)舍不得花錢，適合家庭人口、通勤距離和經(jīng)濟(jì)能力的房子就是好房子。