承租人優(yōu)先購買權(quán)損害賠償范圍的認(rèn)定

開欄的話

法院學(xué)術(shù)研討是強化審判研究、促進(jìn)審判發(fā)展的重要舉措；是更高層次、更有質(zhì)量、更顯水平的審判活動。即日起，福建高院新媒體開設(shè)《研法問道》專欄，邀請法院干警提筆凝思——或從疑難案件中抽絲剝繭，解構(gòu)法律適用的精微要義；或在類案審理間尋蹤覓徑，勾勒司法裁判的精益求精；更在情與法的碰撞中，剖白職業(yè)信仰的堅守與超越。歡迎關(guān)注！

本期分享全國法院第三十七屆學(xué)術(shù)討論會二等獎?wù)撐?strong>《承租人優(yōu)先購買權(quán)損害賠償范圍的認(rèn)定》。

林銀木

漳州市薌城區(qū)人民法院黨組書記、院長

曾裕彤

漳州市薌城區(qū)人民法院綜合辦公室副主任、四級法官助理

在城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速推進(jìn)與房屋租賃市場日益活躍的當(dāng)下，承租人優(yōu)先購買權(quán)糾紛的妥善處理，不僅關(guān)乎租賃雙方的切身利益，更深刻關(guān)系著租賃市場生態(tài)的健康發(fā)展與人民群眾“住有所居”“居有所安”美好愿景的實現(xiàn)。承租人優(yōu)先購買權(quán)作為平衡財產(chǎn)自由處分與居住穩(wěn)定保障的關(guān)鍵制度設(shè)計，如何在司法實踐中清晰界定其損害賠償范圍，在充分保障承租人合法權(quán)益與合理維護(hù)市場交易效率之間取得精妙平衡，成為衡量司法能否有效回應(yīng)新時代社會治理需求的重要標(biāo)尺。筆者謹(jǐn)以獲全國法院第三十七屆學(xué)術(shù)討論會二等獎的論文《承租人優(yōu)先購買權(quán)損害賠償范圍的司法認(rèn)定問題研究》為基礎(chǔ)，就此類案件的核心爭點與裁判思路，分享幾點淺見。

損害賠償分歧的癥結(jié)剖析

妥善認(rèn)定優(yōu)先購買權(quán)損害賠償范圍，首要之務(wù)在于理清承租人優(yōu)先購買權(quán)糾紛在事實認(rèn)定與法律適用層面的癥結(jié)。

表象是“裁量失范”，實為“認(rèn)識偏差”。司法實踐中損害賠償?shù)闹С謼l件和指向范圍混亂，一方面源于法官對優(yōu)先購買權(quán)規(guī)范意旨的片面理解。裁判者過度強調(diào)保護(hù)承租人的“穩(wěn)定使用”利益，卻忽略了“出租人權(quán)益不受損害”這一隱藏在優(yōu)先購買權(quán)制度背后的基本價值取向，導(dǎo)致賠償范圍過度擴張，承租人與出租人雙方利益失衡。另一層面的原因在于，裁判者認(rèn)定損害時，誤將承租人“受法律保護(hù)的權(quán)利或利益地位受到侵害”的規(guī)范損失等同于“財產(chǎn)已實際減損”的事實損失。應(yīng)當(dāng)指出的是，當(dāng)承租人因優(yōu)先購買權(quán)被侵害所受之損害因“買賣不破租賃”制度的保護(hù)暫時得以填補時，并不當(dāng)然免除出租人的賠償責(zé)任——此時雖無事實損失，但規(guī)范損失依然客觀存在。

核心是“性質(zhì)模糊”，導(dǎo)致“適用無據(jù)”。優(yōu)先購買權(quán)損害賠償請求權(quán)在司法適用中最大的障礙為其責(zé)任性質(zhì)的未有明確。立法者僅指明承租人可請求出租人“承擔(dān)賠償責(zé)任”，卻未指明“賠償責(zé)任”性質(zhì)，將侵害優(yōu)先購買權(quán)的法律后果——賠償范圍，留待法官進(jìn)行自由裁量以服務(wù)于個案正義。實踐中裁判者擬定賠償范圍時，存在締約過失責(zé)任、違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任三種規(guī)范適用路徑，導(dǎo)致房屋差價損失等間接損失是否賠償陷入爭議。立法上對優(yōu)先購買權(quán)損害賠償責(zé)任性質(zhì)的回避，使得賠償范圍之厘定不可避免地導(dǎo)向裁判的分歧，進(jìn)而增加該條款司法適用的社會成本。

方法是“法官酌定”，加劇“裁判恣意”。出租人侵害優(yōu)先購買權(quán)所要賠償?shù)姆秶党凶馊艘騿适?yōu)先購買租賃房屋之機會導(dǎo)致的損失。機會損失在事實認(rèn)定和數(shù)額酌定上均相對抽象和不確定，使得優(yōu)先購買權(quán)損害賠償范圍一般性地向法官酌定逃逸：法官大量援引“確定性要求”進(jìn)行論證——損害不確定的程度成為減少賠償額的理由。法官在酌定機會損失的“確定性”程度以把握損害賠償范圍時，有意識地使用了動態(tài)系統(tǒng)論，但其考量因素的不加限定，背離了動態(tài)系統(tǒng)論評價要素“封閉性”的要求，使得“動態(tài)權(quán)衡”在很多時候演變?yōu)橐揽糠ü賯€人經(jīng)驗的“主觀酌定”，從而難以避免同案不同判的司法錯漏。

損害賠償救濟(jì)的法理內(nèi)核

對賠償范圍的探尋，必須要回歸對承租人優(yōu)先購買權(quán)及其損害賠償條款的解釋。

目的解釋優(yōu)先。優(yōu)先購買權(quán)及其損害賠償條款的規(guī)范意旨具有雙重性：一是填補承租人因喪失優(yōu)先購買機會所受損害；二是在出租人利益不受損害的前提下，保護(hù)承租人對物的穩(wěn)定使用利益。鑒于機會利益以客觀可能性為基礎(chǔ)并實際從屬于目的利益，優(yōu)先購買權(quán)的損害賠償范圍，在涵蓋承租人因機會喪失而遭受的不利益的基礎(chǔ)上，不能超過其目的利益損失的實際額度——對物的穩(wěn)定使用預(yù)期被破壞而受有的損失，包括：（1）優(yōu)先購買權(quán)未能實現(xiàn)而落空的費用，如承租人對租賃物的裝飾裝修費用、已支付的租金；（2）未能成為房屋所有人而不得不支付的額外費用，如搬遷費、中介費；（3）要獲得類似房屋所多支出的價款損失。

體系融貫需求。優(yōu)先購買權(quán)系形成權(quán)，承租人將行權(quán)意思表示送達(dá)出租人，即在雙方之間成立以同等條件為內(nèi)容的房屋買賣合同，無需考慮出租人是否愿意、抑或出租人和第三人的買賣合同是否履行完畢。優(yōu)先購買權(quán)損害賠償責(zé)任實為出租人對承租人的違約責(zé)任。違約責(zé)任框架下，優(yōu)先購買權(quán)損害救濟(jì)面臨諸多規(guī)則的調(diào)整。將其規(guī)范損失推定為囊括落空費用、額外費用和房屋差價損失，需由合理預(yù)見規(guī)則進(jìn)行適當(dāng)限制——承租人具有購房意愿和同等購房能力。而將落空費用納入賠償范圍，應(yīng)受事實因果關(guān)系的限制：費用的支出基于承租人對獲得給付的合理信賴，且費用的落空源于出租人對通知義務(wù)的違反。

利益動態(tài)衡量。優(yōu)先購買權(quán)損害的賠償需根據(jù)機會發(fā)生的可能性——即出租人可預(yù)見的機會損失范圍進(jìn)一步確定，經(jīng)濟(jì)上是否合理是可否預(yù)見的量化判斷因素。出租人負(fù)擔(dān)的保護(hù)優(yōu)先購買權(quán)之義務(wù)，源于其與承租人之間合法有效的房屋租賃合同，基于“損益相當(dāng)性”的要求，對出租人賠償責(zé)任的追加不應(yīng)超過其通過房屋租賃合同可獲得的利益。故法官需對出租人的可歸責(zé)性和承租人的期待合理性進(jìn)行權(quán)衡，于動態(tài)系統(tǒng)論的解釋框架中，為賠償范圍劃定盡可能明晰的裁量標(biāo)準(zhǔn)。法官在個案中應(yīng)綜合考量下列因素：（1）租賃合同目的；（2）租賃合同期限；（3）租賃合同履行情況；（4）租賃關(guān)系是否存續(xù)；（5）當(dāng)事人過錯程度；（6）承租人購房能力；（7）承租人事實損失。

損害賠償范圍的類型范式

基于前述思考，斟酌承租人優(yōu)先購買權(quán)的損害賠償范圍時，可參考以下裁判思路。

不得行使優(yōu)先購買權(quán)的類型。承租人不具備購房意愿或同等購房能力，抑或房屋租賃合同因承租人存在長期欠付租金等重大違約行為等原因而解除時，不予支持其賠償請求。

房屋所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移給第三人的類型。因承租人購買房屋的可能尚未終局性地滅失，其核心救濟(jì)在于保障優(yōu)先購買權(quán)之行使。此時承租人僅可主張行使優(yōu)先購買權(quán)，賠償范圍限于承租人為維權(quán)所付相關(guān)費用，如律師費等。應(yīng)指明的是：（1）出租人未及時通知承租人，承租人雖行使了優(yōu)先購買權(quán)，但因市場價格明顯上漲，造成承租人應(yīng)付購房款增加的，不構(gòu)成對優(yōu)先購買權(quán)的侵害，不予支持承租人的賠償請求。（2）承租人欠付租金未超過應(yīng)付租金的50%，且仍在支付租金并愿繼續(xù)履行的，出租人不享有租賃合同解除權(quán)，承租人仍可主張行使優(yōu)先購買權(quán)。

出租人與承租人未達(dá)成合意的類型。出租人告知承租人出售意愿后，將房屋以低于承租人給出的磋商價格出售給第三人，并辦理過戶登記的，構(gòu)成對優(yōu)先購買權(quán)的侵害，其賠償范圍需分情形討論。（1）出租人與第三人以明顯不合理的低價達(dá)成交易，亦有違反日常生活經(jīng)驗法則之情形，且未能作出合理解釋的，可認(rèn)定其行為構(gòu)成惡意串通，確認(rèn)合同無效，允許承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，賠償范圍限于維權(quán)費用。（2）房屋成交價格合理的，因該價格低于承租人給出的磋商價格，出租人對承租人成功行使優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)有合理預(yù)期，此時優(yōu)先購買之機會利益轉(zhuǎn)變?yōu)槌凶馊丝纱_定的期待利益，當(dāng)在優(yōu)先購買權(quán)行使后目的落空的框架內(nèi)討論賠償范圍，其計算范式為：賠償范圍=搬遷費+房屋差價損失（+固定裝修殘值/經(jīng)營利潤損失+中介費）。僅在租賃期限未屆滿提前結(jié)束租賃關(guān)系時，方支持固定裝修殘值或經(jīng)營利潤損失的賠償。

出租人未通知承租人的類型。因承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的機會自始被剝奪，機會實現(xiàn)的可能性難下定論，故出租人僅對可預(yù)見的損害類型，在所收取的租金范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任，其計算范式為：賠償范圍=已付租金損失/搬遷費（+固定裝修殘值/經(jīng)營利潤損失+中介費+房屋差價損失）。僅在承租人另行購房或有購房之積極行為，且購房目的同原有租賃目的一致的情形下，方支持中介費和房屋差價損失的賠償。詳言之，不定期租賃關(guān)系中，因出租人可隨時解除租賃合同，承租人不存有對該房屋穩(wěn)定使用之合理期待，故不予支持其賠償請求。定期租賃關(guān)系下，承租人若僅為投資獲利而租賃，未對房屋進(jìn)行實際使用的，已付租金作為投資損失計入賠償范圍；為生活居住抑或生產(chǎn)經(jīng)營而租賃的，僅在租賃期限未屆滿提前結(jié)束租賃關(guān)系時，生活居住下的固定裝修殘值或商事租賃下的經(jīng)營利潤損失方可列入賠償范圍。

結(jié)語

審理優(yōu)先購買權(quán)損害賠償糾紛，需在天平兩端悉心掂量：一端是承租人居住穩(wěn)定與信賴?yán)娴木S護(hù)，一端是出租人產(chǎn)權(quán)自由與交易效率的保障。唯有立足規(guī)范本旨、細(xì)分侵害情形、權(quán)衡雙方得失，才能在個案裁判中豎起鮮明航標(biāo)——既不讓優(yōu)先購買權(quán)停留于“紙面權(quán)利”，亦不使其異化為承租人獲取不當(dāng)利益的工具，從而為市場交易的有序運轉(zhuǎn)與租賃關(guān)系的和諧穩(wěn)定，筑起可靠可預(yù)期的司法屏障。

供稿：法培處、薌城法院

作者：林銀木、曾裕彤

編輯：羅泰敏