最高院：以房抵工程款如不能過戶，施工方有權(quán)不要房繼續(xù)要錢！

作者：周軍律師.

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在建設(shè)工程施工合同糾紛案件中，發(fā)包人無力現(xiàn)金支付工程款時(shí)，常會(huì)與施工方簽訂以房抵工程款協(xié)議，約定以自有房產(chǎn)抵扣欠付工程款。后續(xù)因房產(chǎn)被查封、證件不全、權(quán)屬瑕疵等原因無法辦理過戶登記，雙方產(chǎn)生糾紛的情形。

那么，雙方達(dá)成以房抵工程款協(xié)議，若房產(chǎn)客觀上無法過戶，施工方是否有權(quán)拒絕接收房屋，恢復(fù)原有工程款債權(quán)，繼續(xù)要求發(fā)包人現(xiàn)金付款？

最高院在《吉林省某建筑安裝有限公司、長(zhǎng)春市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛案》中明確：

發(fā)包人與施工方達(dá)成的以房抵工程款協(xié)議，屬于債務(wù)替代履行方式；若因發(fā)包人原因?qū)е碌謧课荽嬖跈?quán)屬瑕疵、被查封、無法完成過戶登記，抵債協(xié)議目的無法實(shí)現(xiàn)的，施工方有權(quán)不再履行抵債約定，恢復(fù)原工程款債權(quán)，要求發(fā)包人現(xiàn)金清償全部欠付工程款。

本案焦點(diǎn)問題為，案涉以房抵工程款協(xié)議簽訂后，抵債房產(chǎn)無法辦理過戶，施工方是否有權(quán)解除抵債約定，向發(fā)包人主張現(xiàn)金工程款。

根據(jù)本案查明事實(shí)，吉林省某建筑安裝有限公司完成案涉項(xiàng)目施工，工程驗(yàn)收合格，長(zhǎng)春市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拖欠大額工程款。為結(jié)清欠款，雙方簽訂以房抵工程款協(xié)議，約定開發(fā)商以名下商品房抵扣對(duì)應(yīng)金額工程款，抵頂完畢后結(jié)清對(duì)應(yīng)債權(quán)。協(xié)議簽訂后，因開發(fā)商自身債務(wù)問題，案涉抵債房產(chǎn)被司法查封，且房產(chǎn)手續(xù)不完善，始終無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，無法完成交付確權(quán)。建筑公司遂起訴，主張抵債協(xié)議無法實(shí)際履行，要求開發(fā)商支付現(xiàn)金工程款。開發(fā)商抗辯抵債協(xié)議系雙方自愿簽訂，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，施工方無權(quán)反悔索要現(xiàn)金。

從以上事實(shí)及司法裁判規(guī)則可以得出結(jié)論：以房抵工程款本質(zhì)是替代清償，而非債務(wù)消滅。只有房產(chǎn)順利交付、完成過戶確權(quán)，才算真正結(jié)清工程款債務(wù)。若因發(fā)包人單方原因?qū)е路慨a(chǎn)無法過戶、抵債目的落空，視為發(fā)包人未履行清償義務(wù)，原工程款債權(quán)并未消滅，施工方有權(quán)選擇不再履行抵債約定，主張現(xiàn)金清償。

據(jù)此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定，案涉抵債房產(chǎn)因開發(fā)商原因無法過戶，抵債協(xié)議合同目的無法實(shí)現(xiàn)，建筑公司有權(quán)放棄以房抵債，要求開發(fā)商支付欠付工程款。

周軍律師提醒，以房抵房≠債務(wù)結(jié)清，房產(chǎn)完成過戶確權(quán)，才算真正完成工程款清償。抵債房產(chǎn)存在查封、抵押、權(quán)屬瑕疵無法過戶的，施工方無需被動(dòng)接收瑕疵房產(chǎn)，可直接恢復(fù)原債權(quán)，要求發(fā)包人現(xiàn)金支付工程款并主張逾期利息。遇到以房抵工程款無法過戶、工程款追索、抵債協(xié)議解除等相關(guān)問題，建議及時(shí)咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯(cuò)失維權(quán)良機(jī)。

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