開發(fā)商債臺(tái)高筑！南京河西知名商場(chǎng)，3.94億“甩賣”

太突然！南京河西中的老牌商場(chǎng)金奧·繽潤(rùn)匯，被擺上司法拍賣貨架，將于5月26日上午10點(diǎn)拍賣，評(píng)估價(jià)約5.63億，起拍價(jià)約3.94億，相當(dāng)于打了7折。

早在2016年9月開業(yè)，當(dāng)時(shí)華采天地、河西天街等還沒“上線”，更不必提IFC等高端商場(chǎng)，繽潤(rùn)匯一度是河西人民、寫字樓白領(lǐng)的逛街首選。如今身陷司法案件，即將拍賣易主，令人惋惜。

最近，銳評(píng)君對(duì)繽潤(rùn)匯進(jìn)行了實(shí)探，為大家?guī)砩虉?chǎng)的最新面貌。

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先看繽潤(rùn)匯的拍賣情況。

阿里資產(chǎn)·司法官網(wǎng)上架的南京市建鄴區(qū)楠溪江東街83號(hào)不動(dòng)產(chǎn)，指向金奧·繽潤(rùn)匯。

這座商場(chǎng)位于河西中，周邊有仁恒G53公寓、萬科金域緹香、嘉業(yè)陽(yáng)光城等住區(qū)，蘇墾大廈、招銀大廈等寫字樓。

商場(chǎng)于2016年9月底開業(yè)，以運(yùn)動(dòng)時(shí)尚、親子家庭為核心主題，開業(yè)之初引進(jìn)了全進(jìn)口超市綠地G-super、歐悅滑冰俱樂部、屈臣氏、喜滿客影城、百麗兒童、晉家門、七田真等品牌。

圖片來源于金大地集團(tuán)|金奧地產(chǎn)

評(píng)估報(bào)告顯示，繽潤(rùn)匯被評(píng)估、拍賣的部分為商場(chǎng)-2、-1、1、2、3、3層夾層，拍品的房屋用途為商業(yè)營(yíng)業(yè)廳（大中型商場(chǎng)），建筑面積約6.8萬方、建筑年代為2015年，土地使用權(quán)期限至2044年3月17日止。

截至2025年12月，商場(chǎng)可出租面積3.44萬方，已出租面積2.41萬方，出租率約70%。

銳評(píng)君查閱了租賃明細(xì)表：

屈臣氏、星巴克自2016年就入駐商場(chǎng)。其中，星巴克租賃期到2031年11月結(jié)束，租約長(zhǎng)達(dá)15年；

新寰亞托育中心、小米、巴黎貝甜、西貝、喜茶、繁花書院、阿布溜溜、雅克雅思、星粹冰場(chǎng)、幸福藍(lán)海等品牌，于2025年新簽/續(xù)簽商場(chǎng)，租約最長(zhǎng)的達(dá)10年。

經(jīng)過第三方機(jī)構(gòu)全面評(píng)估，繽潤(rùn)匯的價(jià)值約5.63億，正式上架拍賣起拍價(jià)定為3.94億，相當(dāng)于打了7折。

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雖然拍品介紹頁(yè)面并沒有披露繽潤(rùn)匯被拍賣的具體原因，可順著商場(chǎng)土地使用權(quán)人南京蘇豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，我們找到了一些蛛絲馬跡。

南京蘇豪于2008年7月成立，主導(dǎo)開發(fā)了金潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)、蘇豪大廈、金奧繽潤(rùn)匯等多個(gè)項(xiàng)目。

注意，據(jù)金大地集團(tuán)|金奧地產(chǎn)官微早年的推文信息，繽潤(rùn)匯為金大地集團(tuán)旗下的商業(yè)綜合體。

天眼查顯示，南京蘇豪由南京金高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%控股，而南京金高房地產(chǎn)背后的大股東，正是金大地集團(tuán)。

提到南京金高房地產(chǎn)和金大地集團(tuán)，可就不得不提一段插曲了。

早在2022年，我們關(guān)注到新城小學(xué)南校區(qū)+新城初中本部施教區(qū)范圍內(nèi)的金奧費(fèi)爾蒙公寓，要拿出146套房出售。

在當(dāng)時(shí)，這關(guān)聯(lián)到金高房地產(chǎn)一筆高達(dá)12.1147億的債權(quán)轉(zhuǎn)讓。根源為金高房地產(chǎn)未能支付山東信托、中信信托的相關(guān)貸款本金及利息。

2023年1月起，金奧費(fèi)爾蒙公寓146套房源首次上架司法拍賣網(wǎng)站，打包總價(jià)13.32億元起拍，但無人問津。此后的多次拍賣、變賣，該標(biāo)的物也沒能順利找到新買家。

回到南京蘇豪和繽潤(rùn)匯。

我們發(fā)現(xiàn)，南京蘇豪涉及的法律訴訟高達(dá)119起，案由多為借款合同糾紛、建設(shè)工程合同糾紛等。

這其中，不乏與金大地集團(tuán)、南京金高房地產(chǎn)相關(guān)的案件。

需要注意，繽潤(rùn)匯存在抵押情況：

2016年7月，抵押給浙江稠州商業(yè)銀行股份有限公司南京分行，最高債權(quán)額近20.9億，債務(wù)履行期限至2026年6月26日；

2019年5月，抵押給長(zhǎng)安國(guó)際信托股份有限公司，最高債權(quán)額超4.8億，債務(wù)履行期限至2020年3月28日。

天眼查能查閱到的公開信息顯示，2023年4月，稠州銀行已將南京蘇豪、南京金高房地產(chǎn)告上法院，案由為金融借款合同糾紛。2025年2月，被告首次被執(zhí)行，執(zhí)行標(biāo)的超9.5億。

截至目前，南京蘇豪的被執(zhí)行總金額近10.5億元，未履行總金額超1.8億元。

去年，繽潤(rùn)匯已被南京市建鄴區(qū)人民法院查封、輪候查封。

整體來看，繽潤(rùn)匯即將被拍賣，根本原因在于開發(fā)企業(yè)及母公司債務(wù)累累所致。

03

如今，這座已開業(yè)十年的老牌商場(chǎng)現(xiàn)狀如何？銳評(píng)君做了實(shí)探。

商場(chǎng)不算大，從負(fù)二層到三層都有品牌分布。隨便站在哪層的中庭，都能將商場(chǎng)的布局看得一清二楚。

具體的業(yè)態(tài)品牌分布上：

三層，以聚星籃球、幸福藍(lán)海影院、貓空咖啡為主。這其中，貓空咖啡已閉店空置。

二層，主打孩子們的興趣教培，未來貓書房、三連星圍棋、真冠網(wǎng)球、阿布溜溜輪滑等都有。

部分品牌如反彈蹦床公園、玩具鎮(zhèn)、UCOSY進(jìn)口母嬰店等已閉店，至今沒有進(jìn)行新品牌招商引進(jìn)。

一層，餐飲、零售、服裝、運(yùn)動(dòng)、超市等業(yè)態(tài)都有，星巴克、巴黎貝甜、喜茶、麥當(dāng)勞、西貝、達(dá)美樂披薩、必勝客等，撐起了商場(chǎng)流量。銳評(píng)君瀏覽了外賣平臺(tái)，這些餐飲品牌的線上訂單還不少。

注意，一層的屈臣氏、無印工坊等已撤離。

繽潤(rùn)匯一層及以上品牌運(yùn)營(yíng)還算正常對(duì)吧？可當(dāng)你順著扶梯來到地下樓層，恍惚間會(huì)以為身在不同的商場(chǎng)。

負(fù)一層，成片的店鋪早已停業(yè)，十分蕭條。

第三方出具的評(píng)估報(bào)告里，也標(biāo)注了商場(chǎng)負(fù)一層大規(guī)模店鋪空置的情況。

目前，這一層只有醒獅健身、臻養(yǎng)元、瑪尼瑜伽、雅克雅思、小菜園、美食廣場(chǎng)等為數(shù)不多的品牌正常營(yíng)業(yè)。

負(fù)二層，情況也沒好到哪里去，滬上阿姨、小金板栗、九田家、七分甜等大量餐飲品牌已閉店。

部分店鋪荒置已久，蒙上了厚厚的灰塵。褚記北京烤鴨已經(jīng)閉店4年，停業(yè)公告顯得很扎眼。

銳評(píng)君注意到，除了極少數(shù)堂食的顧客，往來負(fù)二層最多的人是騎手小哥。

由于是工作日的中午，滑冰俱樂部沒有學(xué)員在上課。

看到這里，想必大家已經(jīng)對(duì)繽潤(rùn)匯的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀心中有數(shù)了。

在銳評(píng)君看來，商場(chǎng)打折拍賣，若能迎來新玩家接手，未嘗不是好事。

一方面，繽潤(rùn)匯位于河西黃金地段，周邊居民、工作白領(lǐng)等有可觀的消費(fèi)需求。在還不錯(cuò)的底子基礎(chǔ)上，與IFC、華采天地等進(jìn)行差異化定位，或許能打開新局面；

另一方面，當(dāng)下的繽潤(rùn)匯需要有商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富的操盤手“爆改”，視覺優(yōu)化、動(dòng)線調(diào)整、招商運(yùn)營(yíng)等一系列動(dòng)作多管齊下，方能在競(jìng)爭(zhēng)激烈的南京商業(yè)市場(chǎng)拿到長(zhǎng)久PK的入場(chǎng)券。