Q1扣非凈利虧3.75億！招商蛇口重倉上海能否走出低谷？

2026年一季度，招商蛇口整體毛利率為10.19%，較2025年同期下滑1.57個百分點；投資收益同比減少2.2億元，少數股東損益占比同比提升96.2個百分點

投資時間網、標點財經研究員 董琳

2026年一季度，房地產行業仍處于筑底調整過程中。克而瑞研究中心數據顯示，全國房地產開發投資同比跌幅較上季度大幅回升；銷售面積及金額季末同比跌幅較年初收窄；新開工、竣工面積低位運行，持續處于較大跌幅區間；商品住宅庫存增加，各項指標持續下行，同比跌幅表現有所差異。

在行業整體規模承壓的背景下，國內地產龍頭——招商局蛇口工業區控股股份有限公司（下稱招商蛇口，001979.SZ）依托央企信用優勢維持經營韌性，但最新一季報數據顯示，公司增收不增利特征明顯。

2026年一季度，招商蛇口實現營業收入236.67億元，同比增長15.74%；歸母凈利潤為0.39億元，同比下降91.22%；扣非凈利潤由盈轉虧，虧損額為3.75億元，同比下降197.09%。

公司在財報中解釋稱，凈利潤同比下跌，主要源于公司開發業務項目結轉季節分布不均衡、報告期房地產項目結轉毛利率同比有所下降、投資收益同比減少。其中，公司第一季度整體毛利率為10.19%，較2025年同期下滑1.57個百分點；投資收益同比減少2.2億元，少數股東損益占比同比提升96.2個百分點。

現金流方面，招商蛇口期末經營活動產生的現金流凈額為-37.71億元，雖同比改善57.12%，但仍處于凈流出狀態。資產端，公司期末貨幣資金為852.48億元，較上年同期減少3.23%；應收賬款為53.62億元，同比增長5.76%；有息負債余額為2463億元，同比增加5.9%。

面對一季度的業績失利，2026年招商蛇口將如何實現業績翻盤？

2026年一季度招商蛇口主要會計數據

數據來源：公司財報

回看2025年，數據顯示，招商蛇口地產開發業務累計實現簽約銷售金額1960.09億元，雖然銷售額跌破2000億元，但在行業整體排名上升一位至第四位。公司全年實現營業收入1547.28億元，同比下降13.53%；歸母凈利潤為10.24億元，同比下降74.65%；扣非歸母凈利潤僅1.69億元，同比降幅達93.10%。

從業務結構看，開發業務仍是招商蛇口核心收入來源，全年實現營收1308.29億元，同比下降16.33%，占總營收的84.55%。相比之下，公司非開發業務表現穩健。其中，物業服務業務（招商積余）實現營收167.26億元，同比增長8.35%；資產運營業務實現營收71.73億元，同比增長0.32%，兩項合計占總營收的15.45%，同比提升2.8個百分點。

進入2026年，在聚焦核心城市戰略下，招商蛇口整體表現為“量減價升”。數據顯示，今年1—3月，公司實現銷售面積114.15萬方，同比下降21.72%；實現簽約銷售金額333.82億元，同比下降4.81%；對應的銷售均價為29244元/平米，同比增加21.60%。

在投資拿地方面，招商蛇口一季度新增2塊土儲，分別位于杭州、鄭州，計容建面11.64萬方，權益地價為13.81億元，總地價為27.55億元，同比下降86%，對應權益比例為50.13%。

2025年招商蛇口按行業、地區劃分的營業收入情況

數據來源：公司年報

盡管在一季度投資維持審慎態度，但招商蛇口持續重倉一線城市，特別是集中資源押注上海。根據克而瑞統計，2026年一季度，招商蛇口以95.69億元的全口徑銷售金額位列上海房企銷售排行榜第二位。事實上，上海已經成為招商蛇口最核心的業績來源。2025年，公司僅上海簽約銷售金額達535.62億元，單城業績貢獻占比達25.5%，位居各城市之首。

4月21日，在上海2026年第三批次土拍中，招商蛇口成為最大贏家，一日內斬獲徐匯長橋、普陀石泉兩宗宅地，總成交金額超63億元。其中，經過82輪競價，公司以33億元總價獲得徐匯長橋地塊，成交樓面價達87150元/平方米，溢價率為25%，刷新今年上海土拍最高溢價紀錄。此次大手筆拿地，也表露了招商蛇口想要連續第二年霸榜上海房企銷售榜的野心。從長遠來看，押注上海更是公司從規模擴張向價值深耕轉型的關鍵一步。

除了綁定上海、鞏固基本盤外，投資時間網、標點財經研究員注意到，招商蛇口近年持續推進REITs擴募，通過完善持有物業“投、融、建、管、退”全生命周期發展模式，增強自身可持續經營能力。目前公司已擁有3個REITs平臺，分別為境內蛇口產園REIT、招商租賃住房REIT及香港上市的招商局商業REIT，覆蓋產業園、公寓、商辦寫字樓業態。

一季報發布同日，招商蛇口發布籌劃招商基金招商蛇口租賃住房REIT新購入基礎設施項目暨關聯交易公告、開展博時蛇口產園REIT第二次擴募并新購入不動產項目公告，持續優化盤活存量資產。華泰證券研報表示，截至4月30日，招商蛇口三大REITs平臺市值合計已達57億元。隨著擴募節奏的加快，預計規模還將持續增長，公司有望受益于REITs帶來的價值重估。

投時關鍵詞：招商蛇口（001979.SZ）