北京凱諾律師事務所：房屋價值評估，被征收人一定要注意這些細節

　　根據《國有土地上房屋征收與補償條例》中的規定，房屋征收給予被征收人的補償有被征收房屋價值的補償、停產停業損失費、搬遷費、臨時安置補助費以及拆遷獎勵費等。其中被征收房屋價值的補償最終是多少，由具有相應資質的評估機構評估確定。

　　所以對廣大被征收人來說，在房屋拆遷中，評估環節是非常重要的，如果在評估環節有一個細節沒有注意，都有可能會對自己的補償造成一定的影響。那么，在對被征收房屋價值進行評估，作為被征收人要注意哪些細節呢？凱諾律師結合自己的辦案經驗總結出了以下幾點。

　　第一點，評估機構不是由征收方選定，而是由被征收人協商選定

　　對被征收房屋價值進行評估的評估機構，一般情況下需要由被征收人在規定的時間內協商選定，征收方不能干涉，即不能由征收方選定。對在規定的時間內被征收人沒有協商選定的，可以由征收方組織被征收人，通過少數服從多數，抽簽、搖號等方式確定。

　　所以在房屋征收中，被征收人首先要注意的第一個細節就是，評估機構是否是由自己協商選定的，若自己從頭到尾都沒有參加過評估機構選定的環節，甚至都不知道自己還有選定評估機構的權利，那么，對被征收人房屋價值進行評估的評估機構就有可能是征收方直接確定的。如果是由征收方直接確定的，那么從原則上來說，就是違反法律法規的行為，是侵害被征收人選擇權的行為。

　　第二點，評估時點原則上是征收決定作出之日，但并不是唯一的評估時點

　　一般對被征收房屋價值進行評估時，評估時點多數情況下是為作出征收決定之日，也就是是什么時間作出的征收決定，就以該時間為評估時點，也就是由評估機構結合作出征收決定之日時的被征收房屋周邊房地產市場價格對被征收房屋價值進行評估。被征收人用于產權調換房屋價值評估時點一般也與被征收房屋價值評估時點一致。

　　但需要大家注意的是，作出征收決定之日并非是對被征收房屋價值進行評估的唯一評估時點。從原則上來說，相關部門在作出征收決定之后，要馬上針對被征收房屋進行評估，不能耽擱。可從實踐過程中來看，有的征收項目中往往存在，作出征收決定之后，具體的征收事項卻遲遲沒有啟動，直至兩年以后，甚至三年以后才開展具體的征收工作。

　　如果是在作出征收決定兩三年后才開展具體的征收工作，那么，在此期間若房地產市場價格發生了較大的變化，對被征收房屋價值進行評估時就不宜再以作出征收決定之日為評估時點了，需要重新選定，否則對被征收人來說就會十分的不公平。

　　所以，在遇到房屋征收時，廣大被征收人要注意評估時點的選定，若在作出征收決定兩三年后才進行評估，可評估仍然以三年前作出征收決定之日為評估時點，那么被征收人此時就一定要格外的注意，可以要求征收方重新選定評估時點，避免自己拿不到合理的征收補償。

　　第三點，對被征收房屋價值進行評估時，必須要考慮到被征收房屋的實際情況

　　對被征收房屋價值進行評估，可不是想怎么評估就能怎么評估的。根據《國有土地上房屋征收評估辦法》中的規定，評估機構在對被征收房屋價值進行評估時，應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。

　　所以在評估環節，被征收人要時刻注意，征收方有沒有考慮到被征收房屋的情況，如果沒有，甚至都沒有實地進行評估，僅憑幾張圖片便出具了評估報告，那說這肯定是不合法的。

　　第四點，對住宅類的房屋，應當選擇市場比較法

　　一般對被征收房屋價值進行評估的方式有市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法。這幾種評估方式，評估機構工作人員需要結合實際的情況選擇一種對被征收人有利的評估方式進行評估。根據相關的法律規定，若被征收房屋為住宅類型，評估機構應當要選擇市場比較法對被征收房屋價值進行評估。

　　可從實踐過程中來看，有的征收方為了降低征收成本，往往在評估階段讓評估機構選定成本法對有交易的房屋進行評估，一旦以成本法對被住宅類的房屋價值進行評估，那對被征收人來說是非常不利的，也是非常不公平的。所以廣大被征收人，在遇到房屋征收時，一定要注意評估機構選定的評估方式是否對自己有利，如果不利，可一定要提高警惕。此時，建議被征收人要盡快咨詢專業律師。

　　總之，凱諾律師最后想要告訴大家的是，征地拆遷關系著被征收人的切身利益，如果遇到征收方以各種理由侵害自己合法權益的行為，比如說“你的房屋是違法建筑”“政策就是這么規定的”等，被征收人要馬上收集相關的證據材料，包括征收方下發的一些征收文件，并及時咨詢專業律師，如果有必要，可以在專業律師的幫助下，爭取合理的補償。