贈與贍養協議有法律效力嗎？北京房地產律師專業解答

【故事情節】

周女士自幼3歲起便隨姥姥陳老太太和繼姥爺周老先生在京生活。1995年，周女士父母為解決周女士與姥姥的居住問題，出資購買了一號房屋，因周女士當時年少，房屋便登記在姥姥陳老太太名下。此后祖孫三人一直在該房屋居住。2010年，兩位老人年事已高且身體不好，想將房屋過戶到周女士名下，但因房屋性質問題無法過戶，兩位老人便與周女士簽訂了《贈與和贍養協議書》，還分別立下遺囑，明確該房屋中屬于自己的份額全部由周女士繼承。2011年，兩位老人因需要照顧分別回到老家，陳老太太被大兒子接回河北老家。2012年，陳老太太與老伴在河北老家辦理了公證遺囑，將一號房屋全部留給孫子陳甲。2013年陳老太太去世，2014年周老先生去世。2018年，一號房屋面臨拆遷，陳甲以被搬遷騰退人的名義簽訂了補償協議，獲得拆遷補償款88萬余元。周女士認為自己才是房屋的實際權利人，拆遷利益應歸自己所有，遂將陳甲等繼承人訴至法院。

【法院評析】

法院經審理查明，本案的核心爭議在于房屋的實際歸屬。周女士主張房屋是其父母出資為其購買，借名登記在姥姥名下，且有《贈與和贍養協議書》及兩位老人的遺囑為證。而陳甲則主張房屋系母親陳老太太所有，且有公證遺囑為證。法院綜合全案證據，包括購房背景、實際居住情況、各方提交的遺囑等證據進行了全面審查。法院認為，本案涉及多重法律關系，包括借名買房的認定、不同遺囑的效力沖突、以及拆遷利益的分配等問題。在審理過程中，法院充分考慮了房屋的購買背景、實際出資情況、長期居住使用情況以及各方當事人的陳述，最終對案件事實作出了準確認定。

【律師勝訴心得】

作為此類案件的專業律師，我們認為本案充分體現了房產糾紛的復雜性。首先，借名買房的認定需要綜合考慮出資、居住、憑證持有等多方面因素；其次，多份遺囑并存時，公證遺囑的效力問題需要特別關注；第三，拆遷利益的分配往往涉及眾多繼承人，法律關系錯綜復雜。在此提醒廣大市民，涉及房產的重大處分行為，一定要通過合法有效的形式固定下來，無論是贈與、遺囑還是借名買房，都應當咨詢專業律師，確保行為的法律效力，避免日后產生不必要的糾紛。特別是當存在多份遺囑時，一定要了解清楚不同遺囑形式的法律效力，以免出現遺囑沖突導致繼承糾紛。