借名買房后轉(zhuǎn)過戶 無購房資格敗訴 北京借名買房律師

一、案件情節(jié)

陳女士因為個人信用問題，無法直接向銀行申請貸款買房。2010年，她找到了自己的姐夫李先生商量，想用李先生的名義來購買房屋。雙方達成了口頭約定：由陳女士實際出資，以李先生的名義辦理銀行按揭貸款，房屋實際歸陳女士所有。
隨后，李先生與開發(fā)商簽訂了購房合同，購買了一號房屋。整個購房過程中，首付款、每月的銀行貸款以及房屋裝修費用，全部都是由陳女士實際支付的。房屋交付后，也是陳女士一家實際居住使用，李先生從未參與過房屋的管理和使用。就連李先生名下專門用于還貸的銀行卡，也一直由陳女士保管和使用，直到貸款全部還清后，陳女士才將銀行卡歸還給李先生。
2016年底，陳女士因為需要資金周轉(zhuǎn)，想通過房屋抵押來借款。于是她和姐夫李先生商量，打算把房屋先過戶，用過戶后的房屋來辦理抵押貸款，但是想放在女婿王先生名下。因為陳女士的女婿王先生不具備購房資格，所以最終決定將房屋過戶到王先生實際控制的甲公司名下。李先生按照陳女士的要求，配合辦理了相關(guān)的委托過戶手續(xù)，整個過程中李先生沒有獲得任何利益，純粹是出于親戚之間的幫忙。
房屋過戶到甲公司名下后，陳女士發(fā)現(xiàn)王先生將房屋抵押到了典當(dāng)行，并且沒有按時償還貸款及利息，導(dǎo)致房屋面臨被拍賣的風(fēng)險。陳女士代王先生償還了貸款及利息后，多次要求王先生返還房屋，但都沒有結(jié)果。于是陳女士將李先生、甲公司以及王先生一起告上了法庭，要求確認一號房屋歸自己所有，并要求被告協(xié)助辦理房屋登記手續(xù)。

二、法院評析

法院在審理過程中，首先確認了一個基本事實：雙方都認可一號房屋確實是陳女士借用李先生的名義購買的，陳女士是實際出資人，并且一直實際居住使用該房屋。
本案的爭議焦點在于：2017年房屋從李先生名下過戶到甲公司名下的行為是否無效。
根據(jù)《民法典》的規(guī)定，合同無效的情形包括：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
法院認為，陳女士雖然主張被告之間的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移過戶行為無效，但是她沒有提交充分的證據(jù)證明被告之間存在惡意串通損害其利益的行為，因此陳女士應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不力的法律后果。法院對陳女士關(guān)于過戶行為無效的主張不予采信。
雖然法院不支持過戶行為無效的主張，但是考慮到一號房屋現(xiàn)在登記在甲公司名下，甲公司和王先生當(dāng)庭都同意將房屋過戶給陳女士，李先生也不反對，這種情況下雙方對房屋的處分屬于意思自治范疇，法院不持異議。
但是，法院在審理中查明了一個關(guān)鍵事實：陳女士現(xiàn)在不具備北京市的購房資格。根據(jù)北京市的相關(guān)限購政策，房屋尚不具備過戶到陳女士名下的客觀條件。
因此，法院最終判決：駁回陳女士的全部訴訟請求。

三、律師心得

這個案件給我們帶來了很多重要的啟示：
第一，借名買房風(fēng)險巨大，務(wù)必謹慎選擇。本案中陳女士因為信用問題選擇借名買房，雖然前期雙方配合順利，但是后續(xù)因為親屬關(guān)系產(chǎn)生的一系列變故，最終導(dǎo)致房屋無法收回。
第二，購房資格是房屋過戶的前提條件。很多當(dāng)事人在訴訟中只關(guān)注房屋所有權(quán)的歸屬，卻忽略了自身是否具備購房資格這個關(guān)鍵問題。即使法院支持你的訴求，如果沒有購房資格，過戶仍然無法實現(xiàn)。
第三，親屬之間的財產(chǎn)往來一定要留痕。本案中，因為都是親戚關(guān)系，很多操作都是口頭約定，沒有留下書面證據(jù)。一旦發(fā)生糾紛，舉證就變得非常困難。建議即使是親屬之間，涉及重大財產(chǎn)的處置，也要簽訂書面協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。
這個案件提醒我們，在進行重大財產(chǎn)安排時，一定要充分了解相關(guān)政策，保留好相關(guān)證據(jù)，避免因為一時的便利而造成更大的損失。