業績指標全線飄紅，但杉井奧萊必須跳出“舒適圈”了…

來源 · WIN奧萊世界（ID：Outlets_World）

作者 · 孫莉蕓 編輯 · 付慶榮

封面&頭圖來源 · 贏商網拍攝

中金唯品會奧特萊斯封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“中金唯品會奧萊REIT”），第二份財報來了。

近日，中金唯品會奧萊REIT正式發布了2026年第一季度報告。這是該基金自2025年8月27日成立、9月12日上市以來的第二份定期報告。

期內，該REIT實現收入8839.04萬元，經營活動現金流凈額2973.37萬元，可供分配金額4666.81萬元，本期現金流分派率1.06%、年化分派率 4.30%，分紅能力持續穩健。

盡管受折舊攤銷影響凈利潤為-81.68萬元，但核心運營指標與現金流表現亮眼，凸顯成熟奧萊“高現金流、強抗周期”特質。

然而，亮眼數據之下，杉井奧萊不得不直面增長命題。項目正面臨體量中等帶來的物理空間限制，以及租金、聯營扣率等核心指標已臨界“行業天花板”。后續增長，僅靠本地舒適圈，遠遠不夠。

01.

一季度多項指標穩健

現金流與運營雙優

財報顯示，中金唯品會奧萊REIT一季度核心業績指標全線飄紅。

2026年第一季度，中金唯品會奧萊REIT底層資產寧波杉井奧萊實現營業收入8506.95萬元，對應營業成本/費用7747.08萬元，EBITDA達6245.30萬元，現金轉化能力較強。

營業收入的穩定增長，源于項目持續提升的運營質量

一季度，杉井奧萊可供出租面積5.14萬㎡，期末出租率100%、租金收繳率100%，延續全年滿租態勢；平均租金單價460.71元 /㎡/ 月，高于去年（2025年8月27日基金成立至2025年12月31日）的446.33元/㎡/月。

出租率與收繳率“雙百”、租金單價在高基數上仍實現正增長，既是奧萊行業一季度景氣度的縮影，也是杉井奧萊項目自身經營韌性的體現。

• 從行業特性看，奧萊 “品牌折扣 + 場景消費” 的模式，在消費理性化趨勢下具備天然的抗周期韌性，品牌商戶的穩定入駐意愿為項目提供了基本盤支撐；

• 從節點周期看，一季度元旦、年貨季、春節、元宵、情人節、開學季等多檔強消費節點密集，疊加暖冬天氣帶動的近郊出行熱潮，頭部項目普遍實現出租率企穩、客流與銷售雙升，為租金上調創造了有利條件；

• 從項目層面看，杉井奧萊憑借14年運營沉淀的本地忠實客群基礎、本市內無直接競品的龍頭地位，疊加年度20%的品牌汰換率，使項目在商戶端保持了持續的高議價能力，在行業整體回暖中表現出更強的兌現能力。

贏商網拍攝

值得注意的是，其余11支消費REITs大部分底層資產項目在一季度經歷了出租率環比下降。這其中，盡管有些項目租金下降受調改面積擴大影響，但仍體現寧波杉井奧萊的強招商能力，凸顯了成熟近郊奧萊在當前市場環境下的稀缺韌性。

此外，一季度項目銷售額同比+21.93%、客流量同比+6.58%、新增會員同比+23.38%，在消費復蘇背景下實現量價齊升。春節期間非遺年市、元宵燈會等活動引爆客流，2 月 “雞排哥” 巡店單日客流同比激增201%，餐飲區單日業績破百萬，場景化營銷成效顯著。

圖源：寧波杉井奧萊官方小紅書

“高聯營占比、低運營成本”，商業模式顯韌性

一季度，項目聯營模式收入占比高達76.54%，租金收入占7.25%。這體現了聯營為主的典型奧萊商業特性，項目收入與商戶銷售額高度綁定，項目運營方與商戶利益深度捆綁，形成了“高銷售額→高聯營抽成→高租金單價”的正向循環。

營業成本方面，三項主要的經營性成本占比分布——管理費用占比 17.05%、折舊攤銷占比8.01%、物業運營成本占比6.23%——合計不足三成，整體運營成本可控。

得益于高聯營占比、低運營成本的業務結構，杉井奧萊兩大盈利指標突出：毛利率87.03%，遠高于常規購物中心模式；EBITDA率為73.41%，高于上年同期。

02.

增長命題

“本地龍頭”向“區域標桿”破圈

在寧波市場，杉井奧萊的統治力幾乎是壓倒性的，自2011年一期開業以來，已持續運營超過14年。

“一家獨大”的市場格局，為杉井奧萊帶來了穩定的客流基本盤和高議價能力，但亦隱藏著一個關于“長期增長”的命題。

■從本地龍頭到區域標桿破圈的緊迫性

從項目基礎條件看，奧萊是典型的“以大為美”的業態，杉井奧萊10.43萬方的體量，在國內奧萊行業算中等體量，在既有物理空間基礎上，營收增長會受到一定的天然限制。

經營端看，項目租金單價、EBITDA 率、聯營扣率等核心指標持續提升但已處于行業高位，臨界“行業天花板”，也意味著有可能面臨增長平臺期，內生提效空間有限。

客群結構上，贏商大數據顯示，寧波杉井奧萊本地客群占比高達82.1%，遠超全國行業平均范疇的60%~75%。

可見，未來寧波杉井奧萊的客流增量空間，需要依賴紹興、臺州、杭州、舟山等周邊城市跨區域客群的輸入來突破。

■跨區域增長的解題思路

基于從區域龍頭向區域標桿破圈的目標，一季度，項目的經營動作已顯現破圈基礎。

品牌端，持續推進“每年汰換品牌20%”的機制，繼2025年煥新67個品牌后，今年一季度引入輕奢品牌Tory Burch、運動戶外品牌JackWolfskin，并完成部分品牌重裝升級，店鋪級次與品類結構得到優化。二季度目前已引入潮宏基、茉莉奶白，另有米村拌飯等品牌將開業。

據中金唯品會奧萊REIT年報披露，2026 年杉井奧萊明確“高奢提調性、輕奢穩頻次、運動戶外聚人氣”的品牌組合優化基調。

這一策略，在本輪品牌汰換中，有精準的落地：并非單一追求高端品牌升級，而是兼顧層級補齊與業態豐富，在拔高品牌層級的同時，同步引入受眾更廣、消費粘性更強的生活化業態。

依托這套“提調性、擴頻次”的調優邏輯，輕奢與高階品牌夯實項目價值底色、穩定高客單消費復購，運動戶外業態持續集聚流量，生活化配套補齊消費閉環；既縱向深挖存量客群多元消費需求，又橫向拓寬全域客群輻射邊界，全面契合年度品牌升級目標，為項目長期穩健增長筑牢用戶根基與業績底盤。

圖源：寧波杉井奧萊官方小紅書

營銷端，一季度通過跨年音樂節、“雞排哥”浙江奧萊首炸活動、怪奇物語市集等創意活動拉動客流，其中跨年音樂節客流突破歷史峰值，首炸活動單日客流達13萬人。基于年報披露2026年立足“浙江省，一起省”的全域營銷目標，后續應該會有更多跨區域引流的營銷舉動。

圖源：寧波杉井奧萊官方渠道

此外，交通與區位升級，筑牢區域樞紐地位。1 月地鐵6號線集士港站開通，不僅緩解了節假日交通壓力，也為市域內客群的通達性提供了支撐，更為承接跨區域客流轉化打下基礎。

整體來看，寧波杉井奧萊已在經營基礎、品牌、營銷等層面，奠定了區域破圈的基礎。未來，隨著品牌持續升級、跨區域營銷深化、資本平臺賦能，杉井奧萊將進一步突破寧波邊界，向長三角奧萊標桿邁進。

但項目能否真正突破本地市場邊界，本質上仍有賴于寧波整體城市能級、消費輻射力與區域交通網絡的躍升。而要實現這種結構性跨越，項目能做的是“引流”，但城市能級決定的，是“來不來”“留不留得住”。

因為，奧萊商業的特性決定，城市能級的天花板，才是一個奧萊項目的真正“天花板”。

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