業(yè)主自己可以看到物業(yè)花的每一分錢！！呼和浩特探索“6+N”管理模式破解物業(yè)難題

物業(yè)服務(wù)，一頭連著千家萬戶的冷暖日常，一頭牽著城市治理的神經(jīng)末梢。

呼和浩特市目前共有住宅小區(qū)3711個(gè)，總建筑面積1.68億平方米。每一個(gè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)水平，都直接影響著數(shù)百萬居民的獲得感、幸福感與安全感。然而，賬目不清、服務(wù)不達(dá)標(biāo)、質(zhì)價(jià)不符、信任缺失，這些“老毛病”反復(fù)發(fā)作，成了不少小區(qū)的“心頭病”。

問題的根源究竟在哪？傳統(tǒng)包干制物業(yè)模式下，物業(yè)費(fèi)由企業(yè)自行收支，業(yè)主交了錢卻不知道花在哪里，物業(yè)收了費(fèi)總說不夠用，雙方信息嚴(yán)重不對(duì)稱，信任基礎(chǔ)不斷瓦解。正如賽罕區(qū)地礦小區(qū)居民楊俊文所說：“以前交物業(yè)費(fèi)，心里沒底。”玉泉區(qū)德盛園小區(qū)則是另一個(gè)縮影：180多戶居民中原有50戶長(zhǎng)期不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司每年虧損近8萬元，最終只得撤場(chǎng)，留下滿地垃圾和隨時(shí)可能停運(yùn)的電梯。

這種“服務(wù)差—不繳費(fèi)—服務(wù)更差”的惡性循環(huán)，讓業(yè)主、物業(yè)企業(yè)和社會(huì)治理陷入“三輸”困局。

面對(duì)這道由信息不透明與信任坍塌

交織而成的民生考題

呼和浩特選擇主動(dòng)破題

（一）

“信托制”物業(yè)管理模式

2026年3月19日，全市物業(yè)服務(wù)“大整治大提升”動(dòng)員部署會(huì)召開，《呼和浩特市物業(yè)管理專項(xiàng)整治提升行動(dòng)方案》隨之印發(fā)，一場(chǎng)為期一年的物業(yè)管理專項(xiàng)整治提升行動(dòng)全面啟動(dòng)。同日，新城區(qū)東風(fēng)路街道光華街社區(qū)城建小區(qū)率先完成信托制物業(yè)簽約，揭開了呼和浩特物業(yè)治理多元探索的序幕。

針對(duì)包干制下最突出的“錢”的透明度問題，信托制物業(yè)開出第一張“明白賬”藥方。光華街社區(qū)黨委書記黃蘇和打了個(gè)通俗的比方：“就是居民當(dāng)老板，物業(yè)當(dāng)管家。物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)、公共收益全部放進(jìn)全體業(yè)主共有的獨(dú)立信托賬戶，跟物業(yè)公司的自有資金徹底分開。每一分錢花在哪兒都由業(yè)主說了算，物業(yè)公司按約定拿固定酬金。”更形象的詮釋是：這個(gè)共管賬戶設(shè)有兩個(gè)密碼——查詢密碼全體業(yè)主都有，可隨時(shí)查看每一筆支出明細(xì)；取款密碼由物業(yè)公司日常使用，但每一筆動(dòng)用都須經(jīng)業(yè)主同意。新城區(qū)海拉爾路街道的名城國(guó)際小區(qū)作為全市首批信托制物業(yè)管理模式試點(diǎn)，今年3月正式試運(yùn)行，改革落地后，物業(yè)類投訴量同比下降70%。城建小區(qū)引入信托制物業(yè)后，居民楊姝芬心里亮堂了：“現(xiàn)在‘鑰匙’在咱們自己手里，踏實(shí)！”

（二）

“酬金制”物業(yè)管理模式

與信托制理念相近但路徑略有不同的是賽罕區(qū)地礦小區(qū)試行的酬金制。同樣是針對(duì)包干制下收支混同、信任流失的病灶，今年3月中旬，這個(gè)有著22棟樓的大體量老舊小區(qū)啟動(dòng)酬金制試點(diǎn)：在0.8元每平方米物業(yè)費(fèi)的框架下，物業(yè)公司固定按總費(fèi)用的一定比例提取酬金，其余資金專款專用，結(jié)余100%歸全體業(yè)主所有，由物管會(huì)代管，經(jīng)居民集體商議后專項(xiàng)用于小區(qū)改造或沖抵下年度物業(yè)費(fèi)。

萬家互聯(lián)物業(yè)經(jīng)理高勇坦言：“過去包干制下，我們覺得錢都用在小區(qū)維護(hù)上，卻不被理解；現(xiàn)在酬金制下，物業(yè)公司不再賺取差價(jià)，每一筆支出都在陽光下運(yùn)行。”地礦小區(qū)建立起社區(qū)、物管會(huì)、物業(yè)三方共管賬戶，按月公開收支明細(xì)，通過小程序、大屏、公示欄同步發(fā)布。無論信托制還是酬金制，本質(zhì)上都在用制度化的透明，把“誰說了算”還給住在這兒的人，重建業(yè)主與物業(yè)之間被侵蝕已久的信任關(guān)系。

譽(yù)海物業(yè)為小區(qū)改造的兒童樂園

然而

并不是所有小區(qū)都有條件“自己當(dāng)家”

呼和浩特的現(xiàn)實(shí)是

大量老舊小區(qū)樓棟零散、體量小、物業(yè)費(fèi)收繳難

市場(chǎng)化物業(yè)企業(yè)根本不愿接手

由此形成一種

“市場(chǎng)缺位、服務(wù)真空”的困局

以回民區(qū)為例

全區(qū)555個(gè)住宅小區(qū)中

198個(gè)為無物業(yè)管理的老舊小區(qū)

面對(duì)這些被市場(chǎng)遺忘的角落

呼和浩特的應(yīng)對(duì)之策是打破小區(qū)圍墻的界限

用資源集約化實(shí)現(xiàn)抱團(tuán)取暖

（三）

“共享制”物業(yè)管理模式

賽罕區(qū)烏蘭察布東路街道的做法頗具代表性，將轄區(qū)17個(gè)老舊小區(qū)統(tǒng)一打包，交由豐麒物業(yè)公司統(tǒng)籌運(yùn)營(yíng)。豐麒物業(yè)經(jīng)理王飛介紹，他們實(shí)行兩個(gè)分散小區(qū)共用一個(gè)門房、精減安保人員，配備4名專職維修人員包片服務(wù)，既壓縮成本又實(shí)現(xiàn)快速響應(yīng)。

“經(jīng)過一年半運(yùn)行，居民繳費(fèi)認(rèn)可度達(dá)到75%。”居民苑女士感慨道，“以前小區(qū)破爛不堪、衛(wèi)生狀況差，現(xiàn)在環(huán)境干凈整潔、安全有保障，有事找物業(yè)馬上就能解決。”烏蘭察布東路街道城市建設(shè)辦主任楊軍表示，目前街道已成立7家物業(yè)公司、組建99個(gè)物管會(huì)，近三個(gè)月物業(yè)投訴工單量為零。

同樣的“共享”理念，在玉泉區(qū)也結(jié)出了果實(shí)。玉泉區(qū)興隆巷街道以街道辦事處為單位，將轄區(qū)無物業(yè)管理的老舊小區(qū)集中交由一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理，讓相鄰老舊小區(qū)共享保潔、安防、報(bào)修等服務(wù)。內(nèi)蒙古鼎鼎物業(yè)公司先后進(jìn)駐玉泉區(qū)9個(gè)小區(qū)，共計(jì)服務(wù)居民994戶，其中內(nèi)蒙古疾控小區(qū)按每月每平方米0.5元收取物業(yè)費(fèi)，服務(wù)項(xiàng)目包括衛(wèi)生保潔、24小時(shí)安保、應(yīng)急維修、公共設(shè)施基礎(chǔ)維修和綠化養(yǎng)護(hù)等，其余小區(qū)如六中宿舍小區(qū)、食品工業(yè)小區(qū)每年僅收取240元。“以前小區(qū)垃圾堆積如山、路燈壞了無人修理，現(xiàn)在只需掃碼報(bào)修，很快就有人上門處理。”疾控小區(qū)居民張潤(rùn)魁笑著說。

通過資源整合、資產(chǎn)重組和更新改造，各街道、社區(qū)完善了停車位、充電樁等配套設(shè)施，有效激活了老舊小區(qū)的“造血功能”，真正讓老舊小區(qū)實(shí)現(xiàn)了“逆生長(zhǎng)”。

物業(yè)工作人員檢修小區(qū)設(shè)施

（四）

“居民自管”物業(yè)管理模式

當(dāng)市場(chǎng)化路徑一時(shí)難以覆蓋，而片區(qū)整合尚需時(shí)日之際，居民的自我組織和社區(qū)的主動(dòng)擔(dān)當(dāng)便成為破題的第三重力量。

回民區(qū)景觀小區(qū)曾經(jīng)歷了七年的管理真空期，如今居民自管物業(yè)已穩(wěn)穩(wěn)運(yùn)行了三年。物業(yè)經(jīng)理李文軍從樓長(zhǎng)到自管負(fù)責(zé)人再到物業(yè)經(jīng)理，摸索出一套經(jīng)驗(yàn)：社區(qū)黨委定規(guī)矩、居民代表議事項(xiàng)、發(fā)動(dòng)老黨員力量干事情。小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率達(dá)到80%，服務(wù)項(xiàng)目從最初的幾項(xiàng)擴(kuò)展到9項(xiàng)。李文軍說：“以前是從物業(yè)管理的角度，現(xiàn)在是提倡物業(yè)服務(wù)。我們也在成長(zhǎng)，要進(jìn)一步走向精細(xì)化服務(wù)。”

更具制度創(chuàng)新意義的

是社區(qū)“自我造血”式的兜底探索

打通老舊小區(qū)

“花錢買不到服務(wù)、政府補(bǔ)貼難持續(xù)”的痛點(diǎn)

（五）

“社區(qū)領(lǐng)辦”物業(yè)管理模式

新城區(qū)曙光街社區(qū)成立了全市第一家社區(qū)物業(yè)公司，社區(qū)書記趙明同時(shí)是公司經(jīng)理，社區(qū)網(wǎng)格員也是物業(yè)管理員，雙重身份把社區(qū)治理和物業(yè)服務(wù)擰成了一股繩。每月物業(yè)費(fèi)仍是30元，停車棚通道的大臺(tái)階不見了，入口監(jiān)控道閘更新了，環(huán)境衛(wèi)生提升一大截。趙明道出了社區(qū)物業(yè)最核心的優(yōu)勢(shì)：“沒有盈利壓力，每一分錢都用在居民身上。”

新城區(qū)迎新路街道新春社區(qū)同樣走出了公益之路，由社區(qū)黨委領(lǐng)辦的公益性物業(yè)企業(yè)，以“不賺一分錢，辦好千家事”的理念覆蓋17個(gè)老舊小區(qū)、6371戶居民，運(yùn)營(yíng)首年即在完全替代政府每年逾200萬元補(bǔ)貼的情況下實(shí)現(xiàn)收支平衡，年繳費(fèi)率從40%躍升至90%以上。“市場(chǎng)化物業(yè)虧本可以撤場(chǎng)，但社區(qū)永遠(yuǎn)撤不了。我們開公司不是為了賺錢，是為了給老百姓兜底。”新春社區(qū)黨委副書記、物業(yè)公司法人代表烏德木說。

在老舊小區(qū)集中區(qū)域的破題之外

新建小區(qū)物業(yè)同樣面臨

價(jià)格虛高、質(zhì)價(jià)不符等難題

（六）

“專業(yè)化品牌化”物業(yè)管理模式

當(dāng)傳統(tǒng)包干制同樣在新建小區(qū)引發(fā)“高收費(fèi)、低感知”的矛盾時(shí)，物業(yè)公司能否走出一條專業(yè)化、品牌化的路子？萬錦物業(yè)提供了值得審視的經(jīng)驗(yàn)。

萬錦物業(yè)工作人員對(duì)小區(qū)進(jìn)行保潔

在萬錦的各個(gè)小區(qū)里，物業(yè)與開發(fā)商深度綁定，開發(fā)階段物業(yè)團(tuán)隊(duì)就已介入，從施工設(shè)計(jì)到空間場(chǎng)景應(yīng)用全程參與。萬錦物業(yè)副總經(jīng)理呂志剛說：“從施工設(shè)計(jì)到空間的場(chǎng)景應(yīng)用，都是物業(yè)介入到規(guī)劃當(dāng)中。維修質(zhì)保方面，不存在推諉扯皮的事情。”管理層級(jí)少、垂直上報(bào)，員工都是多面手，人員精簡(jiǎn)讓成本可控。

社區(qū)餐廳、社區(qū)大學(xué)、四點(diǎn)半學(xué)堂、為老配餐等服務(wù)圍繞居民生活展開，完善的業(yè)態(tài)成為物業(yè)的增值服務(wù)。居民評(píng)價(jià)道：“這個(gè)家里頭大大小小這些事情我從來沒操心過，打個(gè)400電話物業(yè)就過來了。”這種模式的價(jià)值在于，它提供了“建房管房不脫節(jié)”的路徑，把物業(yè)從單純的成本中心變?yōu)槠放瓶诒暮诵摹?/p>

多舉措?yún)f(xié)同創(chuàng)新物業(yè)管理長(zhǎng)效化

在服務(wù)模式和管理機(jī)制持續(xù)創(chuàng)新的同時(shí)

呼和浩特的探索觸角

還延伸到了基層治理的更深層面

針對(duì)社區(qū)與物業(yè)協(xié)調(diào)不暢、響應(yīng)遲滯的治理堵點(diǎn)，以黨建為紐帶打通壁壘。

澤信山水居小區(qū)率先嘗試社區(qū)與物業(yè)雙向交叉任職：物業(yè)經(jīng)理到社區(qū)擔(dān)任居委會(huì)主任助理，社區(qū)綜治主任進(jìn)駐物業(yè)兼任副經(jīng)理。物業(yè)經(jīng)理張宇鵬告訴記者：“居民反映的電梯維保、垃圾分類等問題，能直接在內(nèi)部快速協(xié)調(diào)。過去需要一周協(xié)調(diào)的事，如今最快24小時(shí)就能落地。”該小區(qū)一年來接訴即辦工單數(shù)僅個(gè)位數(shù)，已提前化解各類訴求30余件。

這場(chǎng)多元破題的實(shí)踐仍在不斷涌現(xiàn)令人眼前一亮的創(chuàng)新解法。針對(duì)部分老舊小區(qū)“既缺服務(wù)又缺錢，停車難與收費(fèi)難并存”的突出矛盾，回民區(qū)水文華陽小區(qū)走出了一條新路。該小區(qū)緊鄰內(nèi)蒙古醫(yī)科大學(xué)附屬醫(yī)院，周邊停車難問題突出，而小區(qū)內(nèi)白天卻常有車位閑置。社區(qū)將小區(qū)閑置停車位面向社會(huì)錯(cuò)峰開放，每日7時(shí)至22時(shí)每小時(shí)收費(fèi)3元，夜間每小時(shí)1元，月均收入穩(wěn)定在7000元左右。這筆停車費(fèi)全額用于覆蓋小區(qū)保潔、垃圾清運(yùn)和安保巡邏等基本服務(wù)，居民不用交一分錢物業(yè)費(fèi)，由外來臨時(shí)停放的車輛“買單”。小區(qū)居民孫女士感慨道：“不用交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)還把小區(qū)打掃得干干凈凈。”這一“以車位養(yǎng)服務(wù)”的模式，形成了“資源共享—收益反哺—民生改善”的良性循環(huán)，為規(guī)模小、收費(fèi)難的老舊小區(qū)開辟出一條自我造血的嶄新路徑。

與此同時(shí)，全市推進(jìn)物業(yè)服務(wù)問題“碼上辦”全覆蓋，業(yè)主掃碼即可反映問題。持續(xù)開展的物業(yè)管理月評(píng)價(jià)工作定期公布物業(yè)企業(yè)履約情況，一整套制度設(shè)計(jì)正在為物業(yè)治理構(gòu)建起更加規(guī)范的制度環(huán)境。

縱觀呼和浩特物業(yè)治理的探索圖景

一條清晰的主線貫穿始終

不同類型的難題匹配不同的解法

但萬變不離其宗

服務(wù)為本、公開透明、多元參與

信托制和酬金制用透明重建信任

大物業(yè)和共享物業(yè)用集約化解資源困境

社區(qū)領(lǐng)辦和居民自管用擔(dān)當(dāng)填補(bǔ)市場(chǎng)空白

正如賽罕區(qū)地北社區(qū)黨委書記郭鑫所言

要“把資金管理權(quán)、監(jiān)督權(quán)還給業(yè)主

從根源上化解矛盾

讓小區(qū)治理真正回歸居民本位”

“不搞統(tǒng)一答案，只找適合方案”

這場(chǎng)關(guān)乎千家萬戶切身利益的物業(yè)治理變革

正在時(shí)間的檢驗(yàn)中

在居民的真實(shí)感受里

一步步從痛點(diǎn)走向新的起點(diǎn)

丨來源：青橙融媒（實(shí)習(xí)記者 于夢(mèng)圓）圖片源自閆鑫