上海樓市“小陽春”延續

近期樓市表現有個很直觀的感受，上海樓市小陽春行情仍在持續發酵。

首先是新房市場出現的積極變化，今年上海首個觸發積分的樓盤出現，4月30日位于前灘濱江的前灘元境首開推出68套房源，僅用30分鐘便售罄，市場熱度可見一斑。

與此同時，新房市場供求關系在逐步改善。4月新房整體供應收縮的情況下，成交量環比略有上升。

二手房表現同樣亮眼，4月份上海二手房（含商業）成交了28742套，同比大漲22.3%，刷新近十年4月單月成交套數歷史新高。

從新房成交數據來看，4月上海新房成交面積為42.7萬平方米，環比3月份出現略微上漲，成交金額在3月環比增207%的基礎上，環比再增13%，成交均價為7.67萬元/平方米，同比、環比雙雙抬升。

與此同時，市場情緒明顯升溫，來訪量持續攀升，開盤項目去化率自1月以來逐月走高，至4月推出30盤平均開盤去化率達到了28%，并且還出現了今年首次觸發積分的項目。

據不完全梳理，2026年以來上海累計88次開盤有3個項目實現100%去化，分別是前灘元境、南廂·觀寧府和中環麓島，另有5個項目6次開盤均實現90%以上高去化，這5個項目是大華·望樾、天譽原墅、保利外灘曜、華潤澐啟濱江和翡雲悅府二期。

這些高去化的項目多集中在3月和4月。

比如澐啟濱江，憑借稀缺的濱江稀缺板塊等資源，在市場分化中走出獨立行情，年內四次開盤，開盤當日平均去化率接近九成，4月份成為上海銷售金額、面積和套數TOP1。

低密產品改善盤已成為支撐市場熱度的中堅力量，其中翡雲悅府、前灘元境、建發瑞湖等都有比較好的表現，比如上海首個“四代墅”產品翡雲悅府二期首開宣告售罄，并進入4月銷售金額和面積TOP10，前灘元境作為楊濱內的特色創新風貌別墅也實現了現象級熱銷。

另外，一些位于成長性板塊的高性價比的剛需剛改品質紅盤，憑借精準的定價和均衡的產品力實現快速銷售。比如南大板塊的中環麓島3月開盤實現100%去化，4月再開也實現了高效去化，滿足了市場主流自住客戶的入場需求。

整體來看，當前新房市場熱度主要集中在三類項目：一是核心地段的頂級稀缺資產；二是以低密產品為代表的改善標桿項目；三是成長性板塊內，兼具定價優勢與產品實力的剛需剛改品質紅盤。

在新房整體修復的同時，市場也呈現出新特征：部分樓盤認購均價出現小幅回調。尤其是4月加推的項目中約有10個樓盤最新開盤均價較前期推盤價格有所回調。

一方面是部分項目推出的房源不盡相同，價格定位也有偏差，最主要的原因還是當前新房產品迭代加速，迫使開發商采取“以價換量”優惠策略，加速滯重庫存去化，回籠資金，部分新房價格“破位”不影響整體局面。

短期內新房價格預計將維持平穩或小幅調整的格局，這也體現出市場企穩過程中“理性定價”與“熱度分化”并存格局將成為市場的新常態。

二手房市場熱度持續，成交量已連續兩個月創下階段性新高。

網上房地產數據顯示，4月上海二手房共計成交28742套，同比上漲約22.3%，刷新近十年來4月份單月成交套數的最高紀錄。

進入5月，二手房成交熱度仍在持續，5月1日-5月6日二手房成交了2323套，較2025年同期增長25%。5月開局表現明顯好于去年同期。

進一步聚焦二手住宅成交表現來看：

3月二手住宅成交2.8萬套，創下2021年3月以來成交新高。

4月預計成交2.6萬套，整體成交規模依舊維持高位。

拉長時間維度來看，今年4月更是近十年上海二手住宅成交套數的同期最高值。

對比4月單月二手住宅成交均價可以看出，2026年4月的成交均價也是近十年的最低值，較2017年仍有11%的降幅。

二手房整體仍然保持以價換量的穩健勢頭。

整體來看，在“滬七條”出臺以來，政策效果逐步顯現，3月以來的“小陽春”延續，尤其是政策實施以來的“金三銀四”市場加快修復，一二手住宅累計成交了6.2萬套，較去年同期增加7%，上海樓市整體穩定向好。

預判后市，新房市場核心區優質板塊高端改善盤仍有較強的韌性，而遠郊板塊去化周期長，部分項目將繼續推出優惠折扣“以價換量”；二手住宅成交規模預計將在5月份回落至2-2.2萬套區間，買賣雙方價格博弈仍將持續。